내 집 마련 중급반 수강하고 4,750만원으로 지방광역시 내 집 마련한 김씨 형제 [빅쿨가이]

안녕하세요

경제적 자유를 이루고 쿨~하게

살아가고 싶은 투자자 ‘빅쿨가이’입니다.

2024년 8월 내 집 마련 중급반을 수강하고

2024년 10월 저는 2호기

2024년 11월 친동생은 내 집 마련

지방광역시 준신축 아파트를 2채를 매수했습니다.

시작하기에 앞서, 월부에 들어온 계기를 만들어 주신 너나위님

그리고 투자와 내 집 마련에 대해 잘 알려주신

강사님, 멘토님, 튜터님들께 감사 인사를 드립니다.

2024년 8월 내 집 마련 중급반을 수강하면서

내 집 마련의 원칙과 기준에 대해서 A~Z까지 제대로 배웠고

내가 살 수 있는 가장 좋은 아파트를

2024년 12월까지 매수한다는 확언을 적으며

결국 2채의 아파트에 등기를 성공적으로 할 수 있었습니다.

물론 매수 과정에서

가계약금 넣었는데 거주 분리가 안 되어있어 급히 계약자를 변경하고….

협상 과정에서 주인 월세로 살아야 하는 주인과의 마찰….

잔금 날 이체 한도가 미리 조정되어있지 않아 화내는 매도인….

등등 많은 고난과 힘든 시간도 있었지만

돌아보니, 그 과정들이 단단한 투자자로

성장할 수 있는 좋은 시간이 되었다는 것을 느꼈습니다.

그럼 지금부터 김씨 형제를 경제적 자유로 이끌어줄

든든한 씨앗이 될 아파트의 매수 과정을

최대한 생생하게 전달해 보겠습니다.

1. 과제가 아닌 정말 내 집 마련을 위한 매뉴얼

내 집 마련 중급반은 23년 11월 수강하고

이번에 거의 1년 만에 재수강하는 시간이었습니다.

1호기를 매수하면서 그 당시 너나위님이 주신 과제들이

얼마나 중요한 것인지를 뒤늦게 알게 되었습니다.

2호기를 매수하기 위해 다시 한번

내 집 마련 A~Z를 알아가고

후회하지 않는 투자를 위해

열심히 강의를 듣고 과제를 했습니다.

그리고 2개월 뒤, 강의 과제로 만들었던

매수단지 목록을 트레킹 하던 중

어? 전세가 오르네? 근데 매매가는 그대로네?

매매가를 협상하면 목표한 투자금으로 매수가 가능하겠는데?

라는 확신을 퐉!! 받았습니다.

동생은 실거주 목적이 있었기 때문에

투자금이 더 들어가더라도

층과 향이 좋은 매물을 매수하기로,

저는 덜 좋은 매물이라도

상대적으로 싸고, 투자금 범위에

들어오는 물건을 매수하려고 계획했습니다.

강의에서 1개의 매물로 협상하면

조급할 수 있다고 배웠기 때문에

투자 가능한 4개의 단지를 모두 예약하고

매물을 보러 편도 2시간 반 거리의 광역시를

3주 동안 평일 퇴근 이후, 주말을 가리지 않고

매물을 보러 열심히 다녔습니다.

BM1 : 항상 배운 대로 투자의 원칙과 기준을 따르자!!

2. 일단 2천만원 후려치고 가실게요~!

2024년 연말은 소유권 이전주택에 대한

전세대출의 규제로 인해

기존 전세입자를 승계받는 매물이나

매도자가 전세로 살아주는 일명 ‘주인전세’ 물건을 찾았습니다.

(동생도 내 집 마련이지만 일단 전세/월세를 끼고 미리 사두는 계획이었습니다.)

처음에는 주인전세 물건이 없었지만

협상 과정에서 2개 단지는 주인전세로 조정하고

2개 단지는 기존 세입자가

시세대로 전세계약을 다시 하고

계속 거주하는 걸로 조정했습니다.

4개 단지 모두 부사님들께

2천만원 가격 협상을 전달해달라고 했고,

*가격은 예시입니다.

그 중 지역 내 선호도가 제일 높았던 1번 단지를

1,500만원 깎았지만…. 다른 매수자가

1,000만원 깎은 가격으로 계약을 했습니다.

하지만 아직 저에게는 3개의 대안이 있었기 때문에

쓰렸지만 다른 매물들을 최종 협상했고

2번 물건은 1,700만원 깎아 동생이 가계약금을 넣고

3번 물건을 2,000만원 협상해서 제가 계약하려는 중이었습니다.

그런데…. 동생 물건에서 문제가 발생합니다….

동생이 부모님과 거주하고 있어서 세대 분리가 되지 않았었거든요….

(아래의 복기글 참고)

https://cafe.naver.com/wecando7/11338172

결국 투자금 7,300만원이 들어가는 2번 물건을

제가 계약하게 되었습니다.

다행히 동생이 여유자금이 있어

매도 때까지 종잣돈을 빌려주기로 했기 때문에

매수에 문제는 없었습니다.

*가격은 예시입니다.

하지만 이 과정에서 협상하던

3번 4번 매물은 다 매도가 되어버려서

동생의 내 집 마련은 하지 못하고

10월이 지나가 버렸습니다.

이때 동생 내 집 마련을 도와주겠다고

말씀드렸을 때 주의를 계속 주셨던

한가해보이 멘토님의 얼굴이 떠올랐습니다.

가이님, 가족의 투자는 신중하셔야 합니다.

우리는 투자한 물건의 가치를 잘 알고있어서

하락해도 흔들리지 않지만,

가족들은 다릅니다. 상황을 객관적으로 파악하기도 어렵고

싸게 매수해도 나중에 버티지 못하고

매도하고 원망할 수도 있어요

한가해보이 멘토님

BM2 : 내가 아닌 타인의 투자는 절대 주의하자(상황을 속속들이 알 수가 없어서 변수가 많다)

3. 주인월세 급매 물건의 출현

4개 단지 모두 싼 물건이 없어지고

기존의 매물들도 호가가 1~2천만원 올라가고

신규로 올라오는 매물들도 호가가 비슷했습니다.

그러다가 1주 정도 지났을 때 갑자기 올라온 매물!!

주인이 분양받은 아파트로 3년 뒤 입주를 위해

매도하는 물건으로 3년 월세 조건으로

저층보다 500만원 싼 매물이 등장했습니다.

바로 부사님께 전화를 드리니

안 그래도 투자자들이 마구 연락이 온다고

당장 내려오라고 재촉하기 시작했습니다.

업무가 손에 잡히지 않았습니다.

덜덜덜 손 떨리는 시간을 보내다가

오후 3시 조퇴를 해서

다시 2시간 30분을 달려 그 지역으로 향했습니다.

오후 6시 그 매물을 보고

바로 1,500만원 협상에 들어갔습니다.

하지만 매도자는 공인중개사 출신이였고

호락호락하지 않았습니다.

본인이 급매로 내놓은 걸 알기 때문에

500만원까지 협상해 주겠다고 고수하고

저는 1,500만원 협상 안 해주면 매수할 수 없다.

주택담보대출 받아야 하는데 풀로 받아도 돈이 부족해서

매수가 어렵다고 줄다리기를 이어갔습니다.

주택담보대출을 해본 적이 없어서

얼마 전 잔금 이슈로 대출을 해본 동료인

‘버터팝콘’님께 대출 관련 팁을 코칭 받았습니다.

(업무시간 흔쾌히 전화 받아주신 팝콘님 감사합니다!!)

그리고 충분히 대출이 가능한걸 확인하고

최종 협상에 들어갔습니다.

매도자는 500만원과 1,500만원의 중간인

750만원으로 협상을 하자고 했고

그 가격이면 저층보다 1,250만원이나

저렴했기 때문에 최종 가계약금을 넣게 되었습니다.

그리고 1주일 뒤, 계약을 마치고

끝났다고 생각하는 그때!!

새로운 기회가 다가옵니다!!

BM3 : 매도인의 조건과 상황을 잘 파악하면 협상에 유리하다.

4. 잔금 일정을 좀 당길 수 없을까요?

매도자가 다주택자였고

일정 계산을 잘못해 세금 문제로

기존 잔금일보다 빨리 명의를

넘겨야 하는 상황이었습니다.

잔금 일정이 당겨질 경우

동생의 세대 분리가 빨라져야 해서

1) 2달 치 월세 70만원의 보존

2) 명의는 빨리 넘기고 잔금은 기존 잔금일에 입금

이렇게 협상이 들어왔습니다.

나쁘지는 않은 조건이지만

조금 더 협상해보고 싶다는 생각으로

기존 조건에 더해서 잔금일을 2달 연기하는

조건을 추가로 생각했습니다.

2025년 상반기 대출 금리가 하락할 것 같다는

분위기 때문이었습니다.

더 좋은 방법이 없을까 생각이 들어

‘하이하이’튜터님께 조언을 구했습니다.

쿨가이님 대출 금리가 낮아지는 건

예측의 범위에요. 미래의 불확실성 보다,

지금 더 싸게 사는 방법에

집중하는 것이 좋을 것 같습니다

하이하이s 튜터님

라고 조언을 해주셨습니다.

그렇게 최종 협상 조건은

1) 매매가 500만원 조정

(1,000만원 불렀지만, 부사님이 절대 안 된다고 조정)

2) 잔금일 2개월 연장

이 조건으로 협상이 타결되는 것 같았지만

매도자 남편의 불같은 반대로

본인들이 다른 곳에서 손해를 보더라도

그냥 당초 계약대로 가겠다고 통보받았습니다.

주인 월세로 매도자가 거주해야 하는

상황이다 보니 무언가 찜찜했지만

별일 있겠냐는 생각으로

잔금일이 다가왔습니다.

그런데…. 매도자의 엄청난

공격이 시작됩니다….

BM4 : 미래에 대한 예측보다 지금 더 싸게 사는 것에 집중하자

5. 월세계약서 특약 조건 하나도 넣어줄 수 없어요!!

매도자의 공격은 월세계약서 특약에서 발생했습니다.

본인이 공인중개사 출신이다 보니

계약서를 중개하시는 부사님 협의 없이

다 작성해서 가지고 나타나셨고

불같이 화를 내는 남편과 동행했습니다.

저는 중요한 회사 일로 참석이 어려워

동생과 어머니만 참석했는데

매도자는 특약 내용을 한 줄로 적어왔습니다.

민법 및 부동산 임대차 계약

일반 관례에 따르기로 한다

부사님이 중재하려고 시도해도

무조건 안 된다를 고수하고 있어서

부사님과도 여러 차례 통화했지만

1시간째 진전은 없었습니다.

원격으로 엄청난 분위기를 전해 들었고

전화로 매도인분과 이야기 하고 싶다고

부사님께 의견을 전했지만

매도인은 통화를 거부했습니다.

3년 뒤 일이라 어떻게 될지 모르겠지만

월세 보증금이 3천만원 이었기 때문에

협조가 안 되면 보증금을 돌려주고

공실로 매도 혹은 전세입자를 맞출 수 있겠다는 생각에

그 조건은 받아들이기로 하고

마지막 협상인 애완동물 부분은

매도자는 애완동물 안 키우겠다. 구두로는 말을 하지만

특약에는 못 적겠다고 우겨대고

부사님은 지금까지 안 키웠는데

무슨 애완동물을 키우겠냐고 저를 설득하시고

그래도 안 된다를 고수했지만

잔금을 위한 법무사님도 30분째 기다리시고

어머니께서 더 이상 힘들어서 못 하겠다고

그냥 하면 안 되겠냐고 사정을 하시고

동생이 계좌 이체 한도를 높여놓지 않아

바로 이체를 못 해 은행에 가서 한도를 풀고

겨우겨우 잔금까지 마무리해야 하다 보니

결국 특약 부분은 조정하지 못했습니다.

BM5 : 주인전세, 월세 물건은 협상에 마음이 상하지 않도록 잘 해야한다

6. 3년 전 매도한 아파트 1억 싸게 다시 매수

이번에 2호기로 투자한 곳은

3년 전 거주지역을 옮기면서

매도했던 바로 그 아파트였습니다.

10년 전, 절대적 저평가 시기에

상대적 저평가를 하지 못한 결과로

같은 지역 학군지의 아파트와

매수 당시 가격이 같았지만

지금은 2배의 가격 차이가 나는

아쉬운 내 집 마련이었습니다.

그 때문에 이번에 투자를 검토할 때도

고민이 많았습니다.

‘이번에도 잘못 투자하는 거면 어쩌지?’

라는 생각이 많이 들었습니다.

특히나 매물 코칭이 잠시 사라진 시점이라

독립적인 투자자로 혼자 결정을 해야 했기에

더 어려웠던 것 같습니다.

하지만 1호기를 매수할 때

투자의 원칙과 기준에 맞추어

잘 찾았다고 매물코칭에서

튜터님께 이야기를 들었기 때문에

용기를 내어 이번에도 투자의 원칙과 기준에

적합한지 다시 한번 검토해 보았습니다.

*가격은 예시입니다.

최종 검토 결과

월부에서 배운 대로 투자하는 것이 맞다는

판단이 들어 최종 매수하게 되었습니다.

BM6 : 월부에서 배운 투자의 원칙과 기준을 꼭 확인하자

7. 4,750만원, 7,300만원으로 지방광역시 준신축 아파트 매수하다

제가 목표했던 투자금으로는

동생이 매수하게 되었고

저는 목표했던 투자금보다

더 많은 종잣돈이 들어가고

잔금까지 정신없는

상황들이 발생했었지만

목표한 투자를 끝까지

잘 마무리 할 수 있어서

다행이라고 생각합니다.

가치보다 싸다고 생각하고 매수했으니

잘 지키고 버텨서

목표한 수익률을 달성하고

다음 투자를 잘 이어나가도록 하겠습니다!!

BM7 : 꾸준한 실전 투자로 경험을 쌓아서 더 단단한 투자자가 되자

이번 투자과정에서 배우게 된 것도 있고

복기하고 앞으로 공부하고 개선해야 할 것들도 있습니다.

그 내용들을 잘 정리해서

앞으로 더 성장하는 투자자가 되도록 노력하겠습니다.

심적으로 힘든 과정도 있었지만

투자는 항상 대응의 과정이라는 것을 기억하고

앞으로도 꾸준히 독/강/임/투를 꾸준히 행동하며

경제적 자유를 향해 나아가겠습니다!!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!!

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