서울 소규모 구축 아파트 vs 경기도 대단지 구축 아파트 실거주 신혼부부 고민입니다..!

파도타기8

25. 04. 04. 17:51

어린신랑님 안녕하세요 실거주 고민중이시군요. 어린신랑님과 아내분의 소중한 종잣돈으로 조금은 더 나은 선택을 하셨으면 하는 마음에 제 생각을 남겨봅니다. 질문1) 서울(강동구) 소규모 단지 구축 아파트 vs 경기도(구리) 대단지 구축 아파트 서울,수도권에서 중요한 것은 위치 입니다. 여기서 말하는 위치는 내가 거주하려는 아파트가 강남이라는 지역에 얼마나 가까이 있느냐 정도로 이해하시면 좋을 것 같아요^^ 내가 거주하려는 아파트가 어느 땅, 어느 위치에 있는지에 따라 사람들이 좋아하는 정도에 차이가 있으며 그러한 부분이 일반적으로 가격에 반영이 되곤 합니다. 하지만 예외가 있을 수 있는데요. 단지에 따라 위치는 강남에서 멀지만 강남에 가까운 단지보다 가격이 더 높은 단지가 있곤 합니다. 이는 위치는 조금 멀더라도 물리적인 위치를 보완할 수 있는 가치를 단지가 품고 있다고 보시면 좋을 것 같은데요. 예를 들면 교통 같은 부분과 환경적인 부분을 들 수 있을 것 같아요. 강남까지 빠르게 접근할 수 있는 지하철 노선이 있다던가, 아파트가 균질하게 모여 있고 아이를 키우기에 좋은 환경을 갖추고 있다라던가 등등이요. 이러한 요소를 가진 단지들은 물리적 위치가 강남보다 가까운 단지라 하더라도 사람들이 더 좋아하며 조금 더 비싼가격을 주고 살고 싶어한다고 생각하시면 좋을 것 같습니다. 그런 의미에서 어린신랑님께서 고려하고 계신 단지들도 물론 괜찮은 단지이지만 저라면은 강남이라는 지역을 중심으로 범위를 조금 더 확대해서 서울과 경기도에서 비슷한 6억대 아파트들을 많이 찾아볼 것 같아요. 질문2) 가용 자산 및 대출 관련 제가 부동산 투자를 배우고 직접 하면서 중요하게 생각하는 부분 중 하나는 ‘최악의 상황’에 대해 생각을 해보는 것 입니다. 개인적으로 생각하기에 실거주 내집마련에서 최악의 상황은 감당할 수 없는 집을 구매하는 것 입니다. 소위 영끌이라고 하죠. 영끌해서 집값이 안내리고 내가 원하는데로 상황이 흘러가면 좋지만 제가 경험한 시장상황은 그렇지 않았습니다. (코로나,금리인상,정부의 정책 등등 예측할 수 없는 상황이 너무나도 많습니다.) 서울수도권 아파트값의 장기적 우상향은 어느정도 맞다고 할 수 있지만 자세히 들여다 보면 부동산은 장기적으로 우상향하는 것처럼 보이지만 단기적인 등락이 있습니다. 서울에 있는 아무 아파트의 가격 변화를 확인하셔도 단기적인 가격의 출렁거림이 있다는 것을 확인하실 수 있으실 겁니다. 최악의 상황은 영끌을 하게 되었을 때 발생하는데요ㅠ 영끌을 하게 되면 단기적인 가격의 출렁거림에 내가 산 집을 지키지 못하는 상황이 생길 수 있기 때문입니다. 저는 개인적으로 감당할 수 있는 대출금액을 월 저축액의 2/3 정도로 보고 있습니다. (150만원을 저축했을 때 2/3면 100만원 입니다. 이 100만원을 대출 원리금으로 보시면 될 것 같아요) 부동산은 어쩌면 내가 혹은 우리 가족이 평생 할 수 있는 가장 비싼 소비입니다. 저는 어린신랑님께서 현명하게 내집마련을 하셔서 행복한 노후를 보내셨으면 합니다. 시간이 되시면 월부의 강의(내집마련 기초반, 열반스쿨 기초반 등)을 들어보셔서 부동산에 대해 정말 제대로 공부해보시길 추천드립니다. 응원드립니다 어린신랑님! 파이팅입니다!!

후바이

25. 04. 05. 11:32

어린신랑님 안녕하세요 :D 질문을 통해 궁금한 점을 해결해 가시려는 모습 너무나 멋지십니다. 닉네임도 정말 멋지시구요! 곧 출산을 앞두고 계신 신혼 부부이신 것 같습니다. 연말에 실거주 매수를 고민중에 계시구요. 말씀해 주신대로 강동구 암사동은 강남과 더 가까운 지리적 요소와 어수선하고 균질하지 못한 특징을 갖추고 있고, 구리 교문동은 완성된 택지 생활권으로 생활편리성이 좋으나, 강남과의 거리는 암사동보다 더 떨어진 특징이 있습니다. 임장을 다녀왔다고 해주셨는데 꼼꼼히 잘 보신 것 같습니다. 파도타기 님께서 꼼꼼하고 사려 깊게 말씀해 주신 내용 외에도 조금 더 생각해 볼 만한 점은 없을까 싶은 생각이 드신다면 저라면 이런 점들을 좀 더 살펴 볼 것 같습니다. 예산 산출) 1년 전 내집마련 기초반 강의를 들으신 것 같으니 강의의 원 메세지였던 적정 '예산'을 산출해 보실 수 있으실 겁니다. 출산 후 아내분의 휴직 등으로 소득이 반감 될 수 있다고 하셨는데 '철저하게' 예산 산정 기준을 신랑님의 급여만 또는 아내분의 줄어든 급여를 포함한 줄어든 월 소득을 기준으로 산출 하시는 것이 맞다고 생각합니다. 파도님께서 말씀해주셨듯 우리는 계획대로 안 되었을 때 벌지 못하더라도 망해서는 안되는 선택을 해야 하기 때문이죠. 또한 월 100만원 정도의 버퍼로 육아를 포함한 3인 가족의 생활이 가능할지 여부도 꼼꼼히 이번에 살펴보시면 좋을 것 같습니다. 두분의 고정 지출은 이미 알고 계실테니 주변의 가족들과 친구들에게도 평균 육아 비용등을 여쭤보시는 방법도 좋다고 생각합니다. 대부분 더 많이 들어간다고 하시더라구요. 세대수) 내집 마련 기초반에서 집값에 대한 '예상 말고 예산'이 원 메세지인 이유는 덜 벌어더라도, 잃지 않기 위해서, 최악의 경우 잃게 되더라도 망하지 않기 위해서입니다. 이때 환금성도 굉장히 중요한데요. 세대수 200세대 미만의 단지라면 정말 균질하고 쾌적하면서 중심부에 위치한 단지가 아니라면 아무리 서울이라도 보수적으로 접근하시는 것이 좋을 것 같다는 의견을 더해봅니다. 살펴보셔서 아시겠지만, 암사 중앙하이츠도 장기적으로 매매, 전세 모두 우상향 하였습니다. 또 매수 적기에 매수하였다면 많이 벌 수도 있었습니다. 우리가 3층이하, 탑층도 투자 또는 매수 기준에서 제외하고는 하는데 그 3층이하와 탑층 물건도 오르긴 오릅니다. 같은 가격대로 오르진 않더라도 같은 폭으로 같은 상승율로 오르긴 오릅니다. 하지만 일반중층 대비 찾는 수요가 한정적이기 때문에 환금성이 떨어집니다. 200세대 이하의 단지도 환금성 측면에서 그만큼의 리스크가 있게 마련입니다. 평생 그곳에 거주 하실 것이라면 환금성이 필요 없으실지도 모르지만 추후 갈아타기 등을 고려하실 때 가격이 올랐다 하더라도 매도가 어려워 어려우실 수도 있기 때문입니다. 하여 가급적이면 세대수를 서울이라면 200세대 이상을 기준으로 두고 고려를 해보시면 좋을 것 같다는 생각입니다. 후보지역 및 단지) 암사동에 쭉 거주하셨기에 또 암사동에서 크게 벗어나지 않으면서 비슷한호가 단지들이 있는 구리를 살펴보신 것으로 생각됩니다. 출산 후 육아의 도움을 받을 수 있는 양가 시댁과, 처가의 위치라던지, 두분의 직장 위치가 어느 곳인지도 살펴봐야 하겠지만 3대업무지구(강남, 종로, 여의도) 중 한 곳이라면, 또는 7대(3대 + 판교, 마곡, 구디가디, 상암) 업무지구 중 한곳이라면 꼭 동남권 또는 동북권에만 거주를 하셔야 할지도 한번 생각해 보시면 어떨까 싶습니다. 내집 마련 기초반에서 배우셨든 네이버 부동산에서 매매가를 고정시켜두고 단지들을 살펴 보실 수 있고, 아파트실거래가 (아실)에서는 실거래가 기준이기는 하나 매매전체 차액(갭)을 기준으로 단지들을 살펴 보 실 수 있습니다. 한가람과 덕현, 또 천호 중앙하이츠가 가치 없고 매수해서는 안되는 단지라는 취지는 절대아닙니다. 세 단지든 모두(암사 하이츠는 저라면 아주 많이 보수적으로 볼 것 같습니다 ㅎㅎ) 강남역 기준 단지에서 1시간 이내로 이동 할 수 있는 가치 있는 단지들 입니다. 다만 같은 6억대 단지들이라도 암사동, 교문동보다 업무지구와의 물리적 접근성이 더 좋거나 비슷하면서 환경은 더 쾌적하고, 단지의 세대수도 높은 단지들이 괘나 많이 있을 수 있다는점이고 일생일대의 쇼핑을 하게 되시는 것이니 만큼 더 나은 선택지는 없는지 살펴 보시고 의사 결정을 하셨으면 어떨까 싶은 마음입니다. 만기 일 까지 그리 시간이 넉넉하다고만은 볼 수 없지 않나 싶습니다. 이번 기회를 빌어 푹 몰입하셔서 더 나은 선택지는 없는지, 질문 주신 후보단지들이 최선인지 아닌지에 대한 확신을 더해 가신 후에 의사결정 하셨으면 좋겠습니다. 어린신랑님 빠이팅입니다!