안녕하세요~ 부소년입니다.
지방 투자 강의는 처음이라 제가 모르는 것을 배울 수 있다는 것에 설레는 마음으로 강의를 들었는데요.
광주 지역분석을 본격적으로 하기 전에 권유디님이 울산, 대구는 좋아하는 데 광주를 왜 안 좋아하는지 모르겠다고
투자하기 좋은 지역이라고 웃으며 지역분석을 시작했습니다.
# 반드시 알아야 하는 지방투자 핵심 기준 3가지
현재 절대적 저평가 상태에 지방 지역에 투자 장점을 알려주시면서 지방의 투자 기준 3가지를 말씀해주셨습니다.
첫 번째는 수요가 많은 지역
두 번째는 건물 가치가 큰 단지
세 번째는 선호도 고려
지방에서는 인구 수가 곧 수요로 연결된다는 점과 지방 자체는 서울 수도권과 다르게 빈 땅이 많아 땅의 가치가 떨어진다는 점, 각 지역별로 선호하는 동네, 부자 커뮤니티가 형성된 동네의 특징을 파악해야 된다는 점을 강조하여
수도권 투자와 다른 기준을 세워 말씀해주셨습니다.
특강 및 정규강의를 들으며 강사분들께서 지방은 무조건 신축을 가야 한다는 말씀을 가끔 해주셨는데
어떠한 이유로 이왕이면 신축을 가야하는 지, 그 지역에 선호하는 지역으로 가야하는 지에 대해서 명확히 알 수 있었습니다.
# 지방투자에서 중요한 핵심 3가지와 지방투자의 입지 평가 기준 연결 짓기
지방투자의 핵심 3가지인 인구수, 입지, 상품성(선호도)를 특히 입지에서는 압도적 학군을 가지고 있는 대구, 창원 그와 다르게 평범한 학군을 가지고 있는 전주를 예시로 들어 예외인 부분에 대해서도 알게 되었습니다.
입지평가기준에서는 인구, 직장, 학군, 환경, 공급, 교통 등 중요도 순서대로 정리해 말씀해주셨습니다.
직장은 수요를 끌어들이는 요소는 맞지만 절대적인 것이 아니라는 점, 학군은 지역 내에서 상대적으로 높은 것을 봐야 한다는 점, 광주에서는 특히 눈에 보이는 것이 좋은 것이라는 점, 20년 평균 공급량을 보고 공급이 많았을 때 가격 폭을 봐야 한다는 점, 광주는 지역끼리 거리가 멀지 않기 때문에 교통이 중요하지 않다는 점 등을 강조해주셨습니다.
이를 통해 지방은 공급이 지대한 영향을 끼치기 때문에 수도권과 다르게 특히 더 유심히 봐야 한다는 점과
절대적인 수치만을 고집하면 안된다는 점을 다시 한 번 복기할 수 있었습니다.
#폭발적인 성장 가능성을 가진 A지역의 특징
광주의 5개구와 지구별 특징 그리고 광주는 직장, 학교 등 이유로 이동도 많이 하지만 주변 지역의 인구를 빨아들이는 역할을 하는 지역이라고 말씀해주셨는데요.
동구, 남구, 서구, 북구, 광산구 각 구 내에 지구 위치와 특징, 그리고 상대적으로 투자 우선순위에 떨어지는 지역과 이유를 설명해주시고 생활권별로 광주 사람들이 어떤 지역을 선호하는지 어떤 단지가 가격이 높게 형성이 되어 있는지를 설명해주셔서 100% 이해가 가지 않았지만 조금이나마 광주 지역의 특징을 간접적으로 이해할 수 있었습니다.
#연식, 환경, 사람이 핵심이 되는 A지역의 입지분석 한판 정리
다른 지방 지역들도 마찬가지이지만 특히 광주는 더더욱 1기 신도시의 느낌이 나는 곳은 단지를 볼 때 보수적으로 봐야한다는 말씀을 강의 내내 강조해주셨는데요.
광주 내에서는 어디로든 자차로 30분 이내에 이동이 가능하기 때문에 땅의 가치가 없는 단지 옆에 신축이 생기면 사람들이 그곳으로 바로 이동하고 균질성있는 아파트들이 모여있는 곳에 사는 것을 좋아하기 때문에 연식, 환경, 사람이 중요하다는 점을 머리에 새길 수 있었습니다.
특히 광주에서는 왜 이게 비싸지? 라는 단지가 꽤 있고 연식이 차이나는 것때문에 매매가가 극단적으로 2배 차이나는 곳도 있기 때문에 논리적으로 납득이 가지 않아도 이 지역의 특징이 이렇다는 것을 공감하고 받아들이라는 말이 인상깊었습니다.
# 레버리지 필수! 권유디님의 A지역의 핵심 가격분석 및 투자 전략
연식과 입지의 컨디션 별로 A,B,C,D를 구분해서 할 수만 있다면 A로 가거나 투자금이 부족하다면 B,C로 선택하고
D는 서울의 빌라와 같은 곳이기 때문에 웬만하면 지양하는 것이 좋다고 말씀해주셨는데요.
A,B,C,D에 해당하는 단지 별 가격추이를 비교해주셔서 이해가 더 잘되었던 거 같습니다.
입지 안 좋은 신축과 소수의 입지 좋은 구축이 있다면 보유 관점에서 입지 안 좋은 신축이 더 좋다는 꿀팁도 말씀해주셨습니다. 추가로 모르는 지역에서 단지별로 선호도를 파악하는 방법을 알려주셨는데요
전화임장, 커뮤니티, 경험축적, 시세변화 4가지 중 전화임장 꿀팁에서 가장 인상 깊었던 거 같습니다.
강의를 듣기 전 광주에 대해서 1도 몰랐던 저인데 임장을 가기 전 권유디님이 알려주신 광주의 특징과 유심히 봐야할 점을 잘 BM해서 앞마당으로 만들어보겠습니다. 좋은 강의를 해주신 권유디님께 감사드립니다:)
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