광주를 뽀개버린 강의!

[본 것]

-학군-
95%이상 성취도율은 대구, 울산. 학군이 중요한 대구범4만3, 대전둔산, 부산좌우동, 울산옥동/신정동, 광주봉선동은 학군중요함.
광주와 부산이 타 지방보다 공부는 못하지만, 어차피 사람들은 학군때매 부산 살던사람이 대구로 가진 않으므로,
도시별로 학군비교하는건 의미없음.

적당히 공부 하는데, 환경이 좋고 상품성이 좋은 신도시 느낌의 지역을 선호할 수 있음.

-환경-
광주에선 눈에보이는 '와 좋아보인다'라는 느낌이 중요함. -> 브랜드, 신축, 택지. 이런게 입지등급은 아니지만 이런게 더중요함.
 

-공급-
지방은 공급물량이 전세가격에 절대적인 영향을 줌.
-> 전세하락은 매매하락도 이어질수있기에 매수시점에서 네고, 한텀쉬기등 전략짤 수 있음.
또한, 보유중에 세입자 재계약 관련하여 판단 및 행동해야함.
매도할때 전세가 상승시 매매 상승 파악하여 시기를 봐서 매도하기.

1) 시 기준 3년간 지역 전체 공급물량 파악.
2) 구별 공급물량에 영향을 받는 지역의 공급물량. -> 과거를 보면서 영향주는 지역을 봐야함. 진구에 공급시 연제구와 동래구는 영향받고, 해운대와 북구는 영향안받는 그런거.
3) 3년내 입주단지 위치확인
공급은 매수,보유,매도까지 영향을 주므로 매우중요함.

광주는 전세가 슬슬 오르고 있음.

-광주생활권-
광산구: 수완지구(2010년중반 신축상권)
서구: 상무지구(유흥있지만, 상무1지구 좋긴함), 금호(보통)
남구: 봉선동(법원, 대학병원, 학군때매 좋으나 환경은 안좋아보임. 그래도 남구에서 1등), 진월(봉선보다 차선책)
, 효천(외곽이나 신축+환경좋아서 선호), 용산(신축)
북구: 첨단2지구(신축), 운암과 용봉은 조금 나은 신축들 있음
동구: 계림지구(구축도 있지만 재건축 많아짐)

-광주 선호도 정리-
광주는 타 지역대비 매우 강한 신축선호현상. 외곽 신축이 더 중요할 수 있음.
동네인식, 단지선호도에 매우 민감함. 봉남이 좋음.(봉선로 남쪽)
광주는 같은입지라도 키맞추기 절대 안함. 그냥 입지보단 신축위주로 보는게 좋다.
근데, 단지마다 다 달라서 광주나 광주랑 비슷한 중소도시는 단지별로 다다름. 생활권도 아니고, 전고점도 아니고,
연식도 때때로 아니고, 현재호가도 아님.
걍, 단지임장과 매물임장으로 고오급 인재들이 사는지를 봐야하는거임.
광주는 입지좋은 신축이 1순위이지만 적은 투자금으로 드가기 어려운데,
2순위인 입지 안좋은 신축이 기회 많이 줄거임. 입지 좋은 구축은 3순위

[깨달은 것]

광주는 정말로 이해할 수 없는 시장인 것 같다. 하지만, 항상 입지좋은 구축 vs 입지 안좋은 신축에서 고민을 많이 했는데 광주에서는 신축위주로 우선순위를 두는게 좋다하니 이해는 하기 어려워도 우선순위 결정하는데는 더 쉬운 것 같다.

또한, 광주에서는 같은 입지라도 구축아파트의 키맞추기를 기대하기 어렵고, 동네인식과 단지 선호도에 매우 민감한 ‘봉남’같은 곳도 있다는 것을 배웠다. 봉선로를 꼭 기억해야겠다!

광주 구별로 전반적인 선호 지역을 말씀해주신 것도 너무 좋았다. 이중에서 눈이 가는 곳은 남구 봉선동, 남구 진월, 남구 효천, 광산구 수완지구, 동구 계림지구 정도이다.

[적용할 점]

광주라는 시장을 한번도 생각해본적이 없는데, 이번 강의를 통해 광주의 개괄적인 모습과 투자 우선순위를 알 수 있어서 너무 좋았다.

항상 기회를 주는 시장인만큼 열린마음으로 광주라는 시장을 지켜보고 언젠가는 내 앞마당으로 만들어야겠다.

택지정보시스템에서 택지를 볼 수 있는것과, 스타벅스 홈페이지에서 지도를 캡처할 수 있다는 사실도 처음 알았다. 이번임보에 적용해야겠다!

그리고, 처음에 권유디 멘토님께서 말씀해주신 지방투자의 3단계 1)인구, 2)건물의 상품성, 3)지역별로 중요시 여기는 선호도와 입지요소  에 대해서 임보와 임장에 잘 정리해서 가져가야 겠다.