[지방투자 기초반 27기 3익비치 등기 ㅊ1고 서장님과 밥먹조 노익스큐스]광주.... 누구냐 넌?

[나에게 특히 인상깊었던 점]

1강

• 지방에서는 인구수가 곧 수요, 제일 중요하다.
• 지방은 땅의 가치가 낮아 연식이 우선시되지만 광역시에서는 땅의 가치가 있는 곳이 있다.
• 지방은 그 지역의 랜드마크 아파트조차 싼 곳이 있다. 즉, 그 밑의 것은 바닥을 기고 있다.
• 지방은 교통 체증이 심하지 않아 웬만한 곳이 다 자차 30분 이내, 즉 직주 근접이 의미가 없다. 그래서 눈에 좋아 보이는 곳이 가격이 높은 편.
• 지방에서 말하는 땅의 가치는 대부분 학군일 가능성이 크다. 직장, 교통 측면이 의미가 없기 때문이다.
• 부동산은 논리가 아닌 인문학, 공감이 중요하다고 전에 배웠는데 이번 지방투자에서 특히나 영향이 클 것 같다. 강의에서 알려주시는 단지의 상당수가 기존의 논리 상으로는 대체 왜 가격이 높은지 모르겠는 곳들이 많았다.
• 지방에서 교통은 ‘굉장히’ 중요하지 않다는 말이 ‘크게 중요하지 않다’는 것이 아니라 ‘정말 고민할 가치가 없다’라는 뉘앙스가 느껴져 약간 실소가 나왔다…

2강

• 지방에서도 학군이 좋은 지역은 땅의 가치가 있는 곳. 다만 서울과는 다르게 학군 때문에 인구 이동이 발생하지는 않는다. 울산이 학군이 좋다고 부산에서 이사를 오지는 않는다.
• 각 지역 내의 공부 잘하는 사람이 어느 동네로 가는 지가 더 중요하다.
• 광역시의 경우 서울만큼이나 소비력이 높다. 전국 백화점 매출 상위 60개 중 30%가 지방 광역시 지점.
• 상권을 분석한 대기업의 인사이트를 레버리지. 괜히 그 지역에 백화점을 지은 것이 아니라는 것.
• 지방에서는 환경, 택지, 신도시 느낌 등의 정성적인 부분이 가격에 영향을 미친다.

3강

• 광주가 광역시 중에서 가장 10억을 먼저 찍은 곳. 지금은 아무도 관심이 없다.
• 1강, 2강에서 설명해주신 지방의 특징을 그대로 갖고 있는 지역, 땅의 가치가 크지 않다, 정성적인 부분이 중요.
• 수도권과 다르게 입지 덜 좋은 신축이 입지 좋은 구축보다 선호되는 지방의 대표적인 곳.
• 1기 신도시 같은 느낌이 지방에서는 별로 안 좋다.
• 광주는 소득 측면이 취약하다. 일자리 수가 많지 않고 질적인 부분도 애매하다. 상승장일 때 그 가격을 받아줄 수요층이 탄탄하지 못하다.

4강

• 그 지역 주민들의 소득 수준을 간접적으로 파악하는 사치품, 외제차, 안마의자 등
• 지역 분석은 말 그대로 그 곳의 전체적인 분위기, 흐름일 뿐 해당 단지, 세대롤 각각 따로 봐야 한다.
• 수도권은 소득 수준과 주요 일자리 수가 비례하지만 지방은 그렇지 않다는 것을 광주가 대놓고 보여준다. 강의에 따르면 방향이 거의 반대. 즉 직주 근접이 의미가 없고 교통이 전혀 상관없다는 것을 시사한다.
• 물론 연식, 투자금이 비슷하다면 직장, 교통, 환경, 학군이 좋은 곳에 투자해야 하는 것은 변함없다.
• 입지 분석 중 상권을 볼 때 스타벅스 수를 많이 보는데 그것이 있는 상권은 곧 그 기능이 완성된 곳이라는 의미한다는 것을 신문기사를 통해 새로 알게되었다.
• 광주는 그 스타벅스가 지역 내에 골고루 퍼져 있어서 입지 평가에 큰 변별력이 없다.
• 광주의 경우 지자체에 공급을 워낙 철저히 통제하는 데다가 시민들이 부동산에 부동산에 큰 관심이 없어 가격 변화가 드라마틱하지 않다.
• 보통 아실에 나온 적정 공급물량을 임장보고서 작성할 때 많이 참고했었는데 광주에서는 적절한 지표가 되지 못하는 것을 알게 되었다.
• 적정 공급물량의 2배 이상 나와도 가격이 떨어지지 않는 희한한 지역. 대신 물량이 많아지면 상승세가 좀 무뎌지기는 했다.
• 이럴 때 참고할 수 있는 수치가 최근 20년 평균 공급물량.

5강

• 광주는 지도 상의 위치와 가격만으로는 그 단지의 가치를 도저히 판단할 수가 없다. 직접 가서 눈으로 보면 쉬워진다고 가르쳐주셨다.
• 길 하나 두고 몇천, 몇억 차이가 나도 키 맞추기를 하지 않는 특이한 지역.
• 주공이냐 브랜드 아파트냐에 따라 몇억 차이가 나기도 한다.
• 대신 절대가가 낮다고 싸다고 판단한면 안됀다. 그냥 사람들의 수요가 없어서 낮은 것일수도 있다.
• 지방 투자에서 중요한 것은 사지 말아야할 단지를 제대로 알고 투자 결정하는 것.
• 수도권에서는 말도 안되는 일 = 광주에서는 당연한 일, 아무런 기준이 없다. 광주는 그냥 이런 곳.
• 기억해야 할 것 - 사람, 환경, 연식

[꼭 적용해보고 싶은 점]

• 부동산 투자를 잘하려면 T이면서도 F의 사고를 가지고 임해야 한다는 것을 다시금 알았다. 논리보다는 공감.
• 지방에서는 사람, 연식, 환경 등 정성적 판단이 중요, 하지만 이 기준을 잘 알면 수도권에서 비슷한 단지들의 우선순위를 정할 때 큰 도움이 될 수 있겠다.
• 공급 분석 시 광주처럼 적정 공급물량을 아득히 초월하는 양도 소화 가능한 지역에서는 최근 20년 평균치를 보조 지표로 써보자.
• 투자 공부 우선순위는 강의 > 임보 > 임장이지만 임장을 하지 않고 쓴 보고서는 큰 의미가 없다. 결국 직접 가봐야 한다.