[삼부시] 투자에 대한 오해, 그것이 알고 싶다!!

안녕하세요

삼대가 부자가 되는 시간을

보내고 있는

삼부시라고 합니다.

지방투자 기초반을 수강하면서

제가 혹은 동료가

조원분들에게

질문을 받았습니다.

저도 초보때 궁금했던 부분들이라

글을 쓰게 되었어요.

호옥시

이것은 오해가 아닙니다!!

생각하시면 꼭 알려주세요~:)

#질문1. A단지의 지금 매매가는 어깨일까요?

저도

초보시절 정말 궁금했습니다.

무릎에 사서 어깨에 팔아야 한다

중요한 투자 원칙입니다.

이걸 알면

실력있는 투자자가 되는거라고 생각했기 때문에

지금은 무릎일까?

지금은 허리일까?

시세나 단지분석 하면서 고민했습니다.

지금 저의 대답은 모른다 입니다.

짧지만 제가 겪은

부동산 시장 이야기를 해보겠습니다.

다음은 수도권 상승장 매매 지수입니다.

2018년 8~9월에 갑자기 가격이

올라간게 보이실까요?

이 시기는

2018년 9월 13일 정부의

강력한 부동산 대책이 나왔습니다.

1. 종합부동산세 과세

2. 1주택자 분양 주택 청약 제한

3. 부동산 임대사업자 규제

4. 다주택자 대출 규제

2018년 부동산 가격이 상승했고

서울은 폭등했지만

비수도권은 약세로 가면서

부동산 시장의 양극화가 심해졌습니다.

9.13대책은 투기수요를 근절하고

실수요자를 보호한다는

전략아래 투자자에 대한 종합부동산세 중심의

강력한 규제책이였습니다.

6년동안

서율시 평단가가

1500만원에서 2700만원에 육박하면서

(거의 2배네요;;;;;)

사람들은 이제 부동산 시장은

하락장에 접어 들었다고

했습니다.

하지만,

19년 상반기를 지나면서

다시 가격을

회복하기 시작하고

2020년

임대차 2법으로 폭등합니다.

우리들의 대장 아크로리버파크를 볼까요?

2019년 하락장이라고 판단하고

팔았다면???

생각만 해도 온갖 슬픔이 밀려오네요

ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

제가 겪은 부동산 시장은

시간이 지나고

나서야

바닥이 였는지...상승장 꼭대기인지...

알 수 있었습니다.

#질문2. 단지의 적정 전세 개수는 몇 개 일까요?

이것 또한 저의 대답은 모르겠습니다입니다.

이 질문의 출발은

단지의 전세물량이 작으면 작을수록

전세빼기가 유리하기 때문에

궁금했던 것 같아요.

(저의 추측입니다^^)

물론 단지내 전세매물 개수가 작으면

전세가 잘 나가는 맞습니다.

하지만,

전세빼기에서 가장

중요한 것은 전세가였습니다.

다음과 같이 가정해볼께요!

이런 경우

A단지의 전세보다는

전세 개수가 많더라도

B단지의

전세가 먼저 나갈 확률이 높았습니다.

A단지를 찾던 분은

3.9억 대신

비슷한 조건의

다른 단지의 전세를 찾을 확률이

매우 높습니다

지난 임대차2법이 나온 2020년 하반기와 같은

특이한 시장이 아니라면 말이죠...

혹은

2022년 하반기 전세를 빼면서

배운 것은

공급과 전세 매물이

적더라도

금리 상승

매매 및 전세 가격 폭락으로

부동산 시장이

하락장을 진입하면서 공포심리가 작용하면

전세가 안 빠질 수 있습니다.

수요 자체가 줄었고

어쩔 수 없이 이사해야 하는 사람들외에

전세손님이

전혀 돌지 않았습니다.

혹은

투자자와 실거주가 모두 좋아하는 단지는

찰나의 순간에

매매가와 전세가가 붙으면서

투자가가 대량으로

유입되어서

매전갭이 떨어졌다-순간붙었다-떨어졌다 하는 단지들이 있었습니다.

그래서 전세의 적정 개수보다

순간을 알고 빠른 결정이 훨씬 더 중요했습니다.

전세빼기에

영향을 주는 요인을 보면

해당 단지와 주변단지의 매매매물 수

해당 단지와 주변단지의 전세매물 수

상급지와 하급지의 시세

투자한 단지의 시세

나의 전세가격

주변단지 신축입주

대출금리

많은 변수가 있습니다

여기서 내가 할 수 있는 것은

상급지와 하급지의

전세가격과

현재 우리 단지의 시세를 확인하고

적정한 전세가격으로

세팅하는 것입니다.

내가

할 수 있는 것에

최선을 다하면 되는 것 같아요.

#질문3. 저는 비교평가가 안되요

(저의 앞마당은 평촌, 천안, 대전 유성구입니다.)

돈버는 독서모임을 리딩할 때도

많이 받는 질문 중

하나입니다.

비교평가가 너무 어렵다고 하셔서

앞마당을

여쭤보니 이렇게 말씀셨습니다.

저의 답변은 OOO 님이 못하시는 게 아니라

어려운 것이 너무 당연하다 입니다.

예를 들어

아이가 갑자기 핫도그를

사달라고 합니다.

명량핫도그에서

감자통모짜핫도그를

2500원에 사줄까?

vs

마트에서

풀무원 냉동핫도그 4개 1봉을

4800원에 사줄까?

명량핫도그(신축)과 냉동핫도그(구축) 중

어떤 것이 더 싼지 비교가 될까요?

냉동핫도그가 더 싸다구요?

하지만

명량핫도그는

감자큐브도 있고

모짜렐라 지즈도 있잖아요?

ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

컨디션이

다르면 비교가

당연히 힘들다는 것입니다

도시의 체급, 평형, 가격, 연식을

고정해야

충분히 비교가 가능합니다.

완전

부린이였던 시절

멘토님과 튜터님들은 저평가를 판단하고

수익이 나는 투자를 할 때

묘수 혹은 비법이

있다고

생각했습니다.

하지만.

몇년동안 투자공부를 하면서

그런 것보다

기본에 충실하고

해야할 일을 하면서

내가 할 수 있는 최선을 투자를 꾸준히 하다보니

투자의 본질도

저평가도

비교평가도

서시히 알게되는 것 같습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.