관련 강의
열반스쿨 중급반 - 직장인으로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요
소망하는 모든 것이 은하수 처럼 펼쳐질
미리마아 입니다!
이번주 양파링님 강의는 실전현장!! 그리고 전세 놓는 법!!!을
알려 주셨는데요, 이제 걸음마 단계에서
어떤집이 좋은지도 모르는데 전세 놓는 법은 너무 먼 일 아닐까?라고
잠깐 생각 했지만,,
독서,임장,임보 까지는 뭔가 공부하는 느낌이고
현실을 맞닥 들이는 느낌이 적었다면,
실전 현장에서 계약서를 쓰고 시작되는 현실감이 느껴졌습니다.
그런데 미리 경험해 보지 못해서 당황스러운 순간에 실수 하거나 놓치게 될 부분을
계약 전에 알고 미리 대응 하며, 대응하기 힘들 경우 방향을 트는게 더 현명할 수 있다는 걸
많은 직접 경험을 통해 알려주셔서
오히려 실전 현장에서 전세까지 다루는 법을 아는게
투자물건을 보는 것 부터 전체시장을 왜 봐야하는지
이유를 앎으로써 투자의 전체적인 시각화를 할 수 있게 해주셨습니다.
내용이 구체적이고 낯설기도 해서 중간 중간 정리하며 들을 수 밖에 없었습니다.
그래서 아래와 같이 정리해 봤습니다.
갑작스러운 순간에도 제가 정리해 놓은 글을 보며 중요한 것 만이라도 확인할 수 있게요!ㅎㅎ
양파링님의 이번 강의는
직접 몸으로 부딪혀가며, 비용을 들여가며, 많은 시간을 들여간 소중한 시행착오를
아낌없이 알려주시고, 정리해주셔서 어느 것 하나 소중하지 않은 게 없었습니다.
막연하게 들었던 것들과 불안을 모두 정리해 주셔서 감사한 시간이었습니다.
내용정리
< 실전 현장에서 무조건 알아야 하는 전세!!>
열중 강의 중 유일하게 전세 다룸!
2016년 투자 시작한 양파링님(8년차)- 수도권(3년)부터 투자 후 지방 .. 인구8만 도시까지 가봄
(매매,전세,재계약까지 약70회) 경험부자- 전세계약2번 파기가 플러스 투자가 되기도 함.
-예상치 못해 놀라고 당황스런 경험 이미 알고 대응 할 수 있도록!! 알려주심
'사는 것 자체가 투자라는 착각'
-집을 사고 전세를 놓는 레버리지 까지가 투자
'그런데.. 사고 난 다음에는?'
-무엇을 해야 하는지 모르면 행동할 수 없다.
'투자로 자산을 쌓아간다면 시작과 끝을 주도해야 함.'
-투자를 단편적으로 보지 않기.
Today!! 반드시 기억해야 할 3가지
- 적정 전세가를 설정하는 3단계? 단지, 생활권, 공급
- 임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지? 공급, 수요, 포트폴리오
- 협상 시 고려해야 할 2가지? 가격, 상황
Part 1. 2023년 하반기 현재 전세시장 상황: 기회가 오고 있다!
올 상반기- 역전세 but 올 하반기-전세오름 (아실 시계열 확인!!)
*매매 증감율: 대전>경기>서울
*전세 상승율: 세종>대전>서울>경기
*매매 하락률: 부산
*전세 하락률: 대구> 경북> 울산
Q.전세가 상승이 투자자에게 의미? 소액투자 기회, 전세금 상승분 회수 기회
다만, 매물적체로 인한 전세변환. 전세자금대출 금리상승 등이 있을 경우 단기적으로 전세가격이 떨어질 수 있음.
Q. 전세가 상승지역, 단지의 특징?
- 연식 좋은곳. 구축이더라도 거주 환경이 좋은곳
- 전세가는 실수요 가치 반영-선호도
- 공급 많은 지역도 결국 가치에 귀결. 구축단지 경우 전세가 회복 지연
- 지역별,단지별 접근필요(신,구축의 전세가격/물량확인)
Part 2. 임대 셋팅을 위하여 알아야 할 필수 사항
*얼마에 언제까지?- 적정 전세가 설정, 리스크 줄이는 임대기간 설정 하는 법
*누구한테 어떻게? 전세 빨리 안나가면?- 전세 셋팅 유형과 프로세스
중요한 이유? 시간확보(매매 잔금기간 미리 협의)
비용계산(전세가 조정여부 판단)
[전세 셋팅 유형]
✔️투자자에게 가장 유리한 전세 셋팅 -
1.매매 잔금은 전세 잔금으로
✔️투자 시 대비 해야 하는 전세 셋팅
2.전세 계약했지만 매매 잔금 후 전세 잔금을 받는 경우
(계약금 빼고 잔금 후 전세금 받기 전까지 금융 상품 활용 시 비용 발생-이자,중도상환수수료)
3.매매 잔금 때까지 전세 입자가 안 구해진 경우
(전제 금액 내 돈으로 매매 비용 발생- 금융 상품 활용 시 비용 발생- 이자, 중도상환수수료 더 큼+ 공실 관리비)
✔️투자 시 알고 있어야 하는 특수한 전세셋팅
4.매매 계약 후 매도자가 전세입자로 사는 경우
(매매가-전세가 차익 지급.
But 집주인 근저당 확인 후 말소, 리스크는 입주기한 내 주인이 이사갈 경우 전세가 부담)
5.매매 계약 후 기존 임차인이 계속해서 전세로 사는 경우
(전세낀,세낀,세안고/매매가-전세가 차익 지급)
👉투자의 베스트와 워스트를 알고 , 제대로 행동하지 않았을 때 치르는 비용을 아는 것이 중요함.
*전세 때문에 속 썩고 싶지 않아요!- 계약 단계부터 챙겨야 할 전세 셋팅
계약이라는 법률행위
1.매수 결정- 권리 상 하자 체크(등기부등본)
표제부-기본정보:소재지,건물명,용도 등
갑구- 소유권:현재소유자(단독 VS 공유) 매매,경매,증여,상속,가압류,가등기,가처분(권리침해)/
을구- 소유권 외:저당권,질권,전세권,채무자정보,채권최고액,근저당권
+ 열람일시(가계약금 넣기 직전,본계약서 쓰기 직전,잔금날), 페이지(갑구,을구 )
2.매매 계약-온전한 소유권(매매계약서)
거래금액,계약금,중도금 유무, 잔금, 잔금일 확인.
특약기재:
*매도인은 매수인의 전세 임대 적극협조(집 잘보여주기, 전세입자랑 계약서 잘 써주기)-전세셋팅대비
*중도금은 전세계약금, 매매잔금은 전세잔금으로
*잔금일은 상호 협의 하에 앞당길 수 있음-전세셋팅대비(전세자가 들어오고 싶은 날짜 맞출 수 있음)
근저당은 잔금 시 전부 상환하여 말소(상환영수증 확인)
누수 등 매도인 하자담보책임
계약서=등기부등본=신분증=입금계좌
매수,매도,중개인 간인(계약서 위조방지)
👉특약,계약시 생길 수 있는 문제대비. 불리한 내용 없는가, 서로 동의했는가 확인
해석에 이견이 없도록 구체적이고 명확하게 기재
계약의 해제: 매수인이 매도인에게 중도금(or 잔금)을 지불하기 전까지
매도인은 계약금2배, 매수인은 계약금 포기- 계약의 무게감을 알고 꼼꼼히 확인 및 질문하기!
3.임대 계약-원상 회복 반환(임대차계약서)
보증금, 계약금,잔금, 잔금일자 확인
임대기간
특약기재: 전기,수도,가스 등 주요설비는 임대인이, 기타 소모품은 임차인이 수선한다.
만기 도래하여, 이사할 의사가 있을 시 4개월 이전 통보하여야 한다- 전세셋팅대비
계약만기시 임차인은 새로운 계약이 진행 될 수 있도록 적극협조(집 보여주기)- 전세셋팅대비
벽걸이TV등 콘크리트 타공 필요한 경우 임대인의 동의, 실내흡연금지, 반려동물(원상회복) 관련 등
<임대계약서 주의사항>
전세사기 이슈 이후, 요청받게 될 서류와 기재될 특약
- 세입자가 전입신고와 확정일자를 받기로 한 다음날까지 집주인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다
- 임대인은 국세,지방세 체납,근저당권 이자체납 사실이 없음을 고지한다(해당사항 없음 확인)
- 임차인은 임대인의 국세 및 지방세 체납에 대해 세무서와 지자체 관련부서에 확인 할 수 있다.
- 체납 사실이 있으면 임차인은 본 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 별도의 손해배상 없이 본계약 해제와 동시에 임대인이 보증금 등 원금을 전부 임차인에게 반환한다.
- 임대인은 본 주택의 매매계약을 체결하는 경우에는 사전에 임차인에게 고지해야 한다.
임대계약 조건에 따라 보증금 반환의 대상이 달라지는 경우 유의(전세자금대출 질권 설정 등)
TIP. 법률고민- 대한법률구조공단/ 법률상담 플랫폼(로톡)
Part 3. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법
*전세 빨리 빼는 의미?
돈 절약/ 시간 절약/ 리스크 대비/ 기회비용
Q 얼마가 적당한 거지? (적정 전세가 설정하는 법)
매수 전 - 감당 할 수 있는 투자 선택
매수 후 - 빠르고 안전하게 투자 완성
1단계: 단지- 단지 내 평형별로 비교(매물 수)
2단계: 생활권-생활권 내 비교(가격 흐름 같이 하는 단지 비교)
🌀1,2단계 의사결정 중간정리-1단계 단지내 전세가 비교, 2단계 생활권 내 전세가 비교
3단계: 공급-공급물량을 통한 최종점검 (현재공급,이후예정 물량)
*구축 단지의 경우 신축 하위평형 전세가와 경쟁력 비교
# 소액 투자 시 반드시 알아야 할 사항
- 전세보증보험 가입 가능한 전세가 인지?
KB 부동산- 매매시세-일반(중층) 확인
90% 한도설정
승인시점- 승인심사가격으로 확정(몇 개월 걸릴 수 있음)
👉적정 전세가 알면 감당할 수 있는 투자를 선택, 매수 후에는 빠르고 안전하게 투자 완성 가능.
매수 이후 전세 세팅에 따라 총 투자금 달라짐. 투자금: 수익률, 다음 투자시기 결정.
Q. 기간은 어떻게 줘야 할까?(리스크 줄이는 임대기간 설정법)
임대 만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라짐
-투자금 회수지연, 재투자 기회상실
- 공급-앞 뒤 3개월 씩 6개월 물량 규모, 시기, 상세 위치로 영향력 가늠
- 수요- 지역,단지,평형 특징 아는 것 중요(겨울방학, 수능시즌, 휴가철,연휴,겨울 등)
- 포트폴리오- 첫투자 상관없음. 두세번째 부터~
주택 수 늘어날 수록 재계약 시기 분산(반기 에서 분기)
Q.임차인이 안 구해지면 어떡하지?(임차인에 따른 대응전략)
- 기존 임차인이 있는 경우(전세낀 물건)
: 매수시점 임대 리스크 있거나, 매수인에게 잔금 리스크가 있는 경우 유리.
중요! 매매계약 시 임대조건이 기록되어 있는 전세계약서 반드시 확인(사본이라도 받아서 보기)
*확인사항: 전세보증금액/ 임대만료일/ 갱신요구청구권 사용여부
-새로운 계약은 2년 지켜줘야함.
but 계약갱신청구권(2+2), 묵시적 갱신(2+2+2)은
임차인 계약해지 요구권(해지 요청 후 3개월 뒤 계약만료- 전세금 갑자기 내줘야함)
2.법인
장점: 비교적 높은 전세가, 임대차 3법 적용X(갱신청구권 사용불가, 임대료 5% 상한 제한 없음)
단점: 전세권 설정(제3자에게 재임대 할 수 있는 전대차 계약가능. 전세권 설정 권리로 대출가능
But 특약으로 전세권 설정 못한다고 지정가능)
관리의 문제(방마다 기숙사처럼 산다)-불법영업으로 사용 가능 하기에 특약대비
-예측 할 수 있다면 대응 할 수 있는 영역이 늘어남.-
Part 4. 사는 즉시 수익률 올리는 협상법 & 임대 리스크 줄이는 법(실전투자사례)
협상은 투자에서 왜 중요?
`싸게 사는 것'의 의미는 수익을 높이고 위험 줄이는 안전한 투자 가능
협상에서 무엇을 알아야 하나?
가격
1 파는 이유: 돈, 날짜, 관리(물건지와 거리 멀어서 관리 힘듦),감정(상속,이혼),시장(지역분위기, 시장분위기)
2 매도자의 어려움과 불편해결
3 비용과 편익 계산
*지금 시장에 싸게 살 수 있는 집
-임차인이 거주하는 상태로 파는 집(협상CARD- 잔금)
: 실입주 어려움. 수요층 제한(투자자 가능), 월세물건이 전세물건보다 불리
-임차인 만기에 맞춰 파는 집(협상CARD- 임차인 만기일 전세보증금 반환)
: 보증금 반환일이 정해질 경우 심리적 부담 커짐
-아파트를 분양 받아 파는 집(협상CARD- 원하는 날짜 매도자 필요한 금액지급, 확실한 거래의사,주인전세 검토)
: 분양대금 완납기한 연체 이자 부담. 빨리 팔기 위해 조절할 매매가 VS 연체 이자 부담 시 손실비용
-급등, 상승장에 비과세 혜택기간에 맞춰 파는 집
상황
*주인전세- 활용: 임대 리스크 대비, 잔금 리스크 대비
*기존임차인 계약
*만기가 긴 전세 낀 물건
*공실-잔금 전 수리가능, 빠른임대 기대
활용: 중도금 지급, 관리비 매수인 납부
👉가격 협상능력 만큼 중요한 건, 시장의 분위기와 자신의 리스크를 알고 활용하는 유연함.
지금시장, 맘껏 협상 가능한 시장 분위기!
적용할 점
- 매임 단계에서 적정 전세가를 설정하는 3단계인 단지, 생활권, 공급 비교하는 법 적용
- 내 상황에 맞는 전세셋팅 유형을 골라서 유리한 포지션에서 시작해야겠다.
- 리스크 헷지를 위해 초보자인 단계에서는 지역을 분산해서 투자해야겠다.
댓글
