관련 강의
직장인이 10억 달성하는 법, 열반스쿨 중급반
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요
소망하는 모든 것이 은하수 처럼 펼쳐질
미리마아 입니다!
이번주 양파링님 강의는 실전현장!! 그리고 전세 놓는 법!!!을
알려 주셨는데요, 이제 걸음마 단계에서
어떤집이 좋은지도 모르는데 전세 놓는 법은 너무 먼 일 아닐까?라고
잠깐 생각 했지만,,
독서,임장,임보 까지는 뭔가 공부하는 느낌이고
현실을 맞닥 들이는 느낌이 적었다면,
실전 현장에서 계약서를 쓰고 시작되는 현실감이 느껴졌습니다.
그런데 미리 경험해 보지 못해서 당황스러운 순간에 실수 하거나 놓치게 될 부분을
계약 전에 알고 미리 대응 하며, 대응하기 힘들 경우 방향을 트는게 더 현명할 수 있다는 걸
많은 직접 경험을 통해 알려주셔서
오히려 실전 현장에서 전세까지 다루는 법을 아는게
투자물건을 보는 것 부터 전체시장을 왜 봐야하는지
이유를 앎으로써 투자의 전체적인 시각화를 할 수 있게 해주셨습니다.
내용이 구체적이고 낯설기도 해서 중간 중간 정리하며 들을 수 밖에 없었습니다.
그래서 아래와 같이 정리해 봤습니다.
갑작스러운 순간에도 제가 정리해 놓은 글을 보며 중요한 것 만이라도 확인할 수 있게요!ㅎㅎ
양파링님의 이번 강의는
직접 몸으로 부딪혀가며, 비용을 들여가며, 많은 시간을 들여간 소중한 시행착오를
아낌없이 알려주시고, 정리해주셔서 어느 것 하나 소중하지 않은 게 없었습니다.
막연하게 들었던 것들과 불안을 모두 정리해 주셔서 감사한 시간이었습니다.
내용정리
< 실전 현장에서 무조건 알아야 하는 전세!!>
열중 강의 중 유일하게 전세 다룸!
2016년 투자 시작한 양파링님(8년차)- 수도권(3년)부터 투자 후 지방 .. 인구8만 도시까지 가봄
(매매,전세,재계약까지 약70회) 경험부자- 전세계약2번 파기가 플러스 투자가 되기도 함.
-예상치 못해 놀라고 당황스런 경험 이미 알고 대응 할 수 있도록!! 알려주심
'사는 것 자체가 투자라는 착각'
-집을 사고 전세를 놓는 레버리지 까지가 투자
'그런데.. 사고 난 다음에는?'
-무엇을 해야 하는지 모르면 행동할 수 없다.
'투자로 자산을 쌓아간다면 시작과 끝을 주도해야 함.'
-투자를 단편적으로 보지 않기.
Today!! 반드시 기억해야 할 3가지
- 적정 전세가를 설정하는 3단계? 단지, 생활권, 공급
- 임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지? 공급, 수요, 포트폴리오
- 협상 시 고려해야 할 2가지? 가격, 상황
Part 1. 2023년 하반기 현재 전세시장 상황: 기회가 오고 있다!
올 상반기- 역전세 but 올 하반기-전세오름 (아실 시계열 확인!!)
*매매 증감율: 대전>경기>서울
*전세 상승율: 세종>대전>서울>경기
*매매 하락률: 부산
*전세 하락률: 대구> 경북> 울산
Q.전세가 상승이 투자자에게 의미? 소액투자 기회, 전세금 상승분 회수 기회
다만, 매물적체로 인한 전세변환. 전세자금대출 금리상승 등이 있을 경우 단기적으로 전세가격이 떨어질 수 있음.
Q. 전세가 상승지역, 단지의 특징?
- 연식 좋은곳. 구축이더라도 거주 환경이 좋은곳
- 전세가는 실수요 가치 반영-선호도
- 공급 많은 지역도 결국 가치에 귀결. 구축단지 경우 전세가 회복 지연
- 지역별,단지별 접근필요(신,구축의 전세가격/물량확인)
Part 2. 임대 셋팅을 위하여 알아야 할 필수 사항
*얼마에 언제까지?- 적정 전세가 설정, 리스크 줄이는 임대기간 설정 하는 법
*누구한테 어떻게? 전세 빨리 안나가면?- 전세 셋팅 유형과 프로세스
중요한 이유? 시간확보(매매 잔금기간 미리 협의)
비용계산(전세가 조정여부 판단)
[전세 셋팅 유형]
✔️투자자에게 가장 유리한 전세 셋팅 -
1.매매 잔금은 전세 잔금으로
✔️투자 시 대비 해야 하는 전세 셋팅
2.전세 계약했지만 매매 잔금 후 전세 잔금을 받는 경우
(계약금 빼고 잔금 후 전세금 받기 전까지 금융 상품 활용 시 비용 발생-이자,중도상환수수료)
3.매매 잔금 때까지 전세 입자가 안 구해진 경우
(전제 금액 내 돈으로 매매 비용 발생- 금융 상품 활용 시 비용 발생- 이자, 중도상환수수료 더 큼+ 공실 관리비)
✔️투자 시 알고 있어야 하는 특수한 전세셋팅
4.매매 계약 후 매도자가 전세입자로 사는 경우
(매매가-전세가 차익 지급.
But 집주인 근저당 확인 후 말소, 리스크는 입주기한 내 주인이 이사갈 경우 전세가 부담)
5.매매 계약 후 기존 임차인이 계속해서 전세로 사는 경우
(전세낀,세낀,세안고/매매가-전세가 차익 지급)
👉투자의 베스트와 워스트를 알고 , 제대로 행동하지 않았을 때 치르는 비용을 아는 것이 중요함.
*전세 때문에 속 썩고 싶지 않아요!- 계약 단계부터 챙겨야 할 전세 셋팅
계약이라는 법률행위
1.매수 결정- 권리 상 하자 체크(등기부등본)
표제부-기본정보:소재지,건물명,용도 등
갑구- 소유권:현재소유자(단독 VS 공유) 매매,경매,증여,상속,가압류,가등기,가처분(권리침해)/
을구- 소유권 외:저당권,질권,전세권,채무자정보,채권최고액,근저당권
+ 열람일시(가계약금 넣기 직전,본계약서 쓰기 직전,잔금날), 페이지(갑구,을구 )
2.매매 계약-온전한 소유권(매매계약서)
거래금액,계약금,중도금 유무, 잔금, 잔금일 확인.
특약기재:
*매도인은 매수인의 전세 임대 적극협조(집 잘보여주기, 전세입자랑 계약서 잘 써주기)-전세셋팅대비
*중도금은 전세계약금, 매매잔금은 전세잔금으로
*잔금일은 상호 협의 하에 앞당길 수 있음-전세셋팅대비(전세자가 들어오고 싶은 날짜 맞출 수 있음)
근저당은 잔금 시 전부 상환하여 말소(상환영수증 확인)
누수 등 매도인 하자담보책임
계약서=등기부등본=신분증=입금계좌
매수,매도,중개인 간인(계약서 위조방지)
👉특약,계약시 생길 수 있는 문제대비. 불리한 내용 없는가, 서로 동의했는가 확인
해석에 이견이 없도록 구체적이고 명확하게 기재
계약의 해제: 매수인이 매도인에게 중도금(or 잔금)을 지불하기 전까지
매도인은 계약금2배, 매수인은 계약금 포기- 계약의 무게감을 알고 꼼꼼히 확인 및 질문하기!
3.임대 계약-원상 회복 반환(임대차계약서)
보증금, 계약금,잔금, 잔금일자 확인
임대기간
특약기재: 전기,수도,가스 등 주요설비는 임대인이, 기타 소모품은 임차인이 수선한다.
만기 도래하여, 이사할 의사가 있을 시 4개월 이전 통보하여야 한다- 전세셋팅대비
계약만기시 임차인은 새로운 계약이 진행 될 수 있도록 적극협조(집 보여주기)- 전세셋팅대비
벽걸이TV등 콘크리트 타공 필요한 경우 임대인의 동의, 실내흡연금지, 반려동물(원상회복) 관련 등
<임대계약서 주의사항>
전세사기 이슈 이후, 요청받게 될 서류와 기재될 특약
- 세입자가 전입신고와 확정일자를 받기로 한 다음날까지 집주인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다
- 임대인은 국세,지방세 체납,근저당권 이자체납 사실이 없음을 고지한다(해당사항 없음 확인)
- 임차인은 임대인의 국세 및 지방세 체납에 대해 세무서와 지자체 관련부서에 확인 할 수 있다.
- 체납 사실이 있으면 임차인은 본 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 별도의 손해배상 없이 본계약 해제와 동시에 임대인이 보증금 등 원금을 전부 임차인에게 반환한다.
- 임대인은 본 주택의 매매계약을 체결하는 경우에는 사전에 임차인에게 고지해야 한다.
임대계약 조건에 따라 보증금 반환의 대상이 달라지는 경우 유의(전세자금대출 질권 설정 등)
TIP. 법률고민- 대한법률구조공단/ 법률상담 플랫폼(로톡)
Part 3. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법
*전세 빨리 빼는 의미?
돈 절약/ 시간 절약/ 리스크 대비/ 기회비용
Q 얼마가 적당한 거지? (적정 전세가 설정하는 법)
매수 전 - 감당 할 수 있는 투자 선택
매수 후 - 빠르고 안전하게 투자 완성
1단계: 단지- 단지 내 평형별로 비교(매물 수)
2단계: 생활권-생활권 내 비교(가격 흐름 같이 하는 단지 비교)
🌀1,2단계 의사결정 중간정리-1단계 단지내 전세가 비교, 2단계 생활권 내 전세가 비교
3단계: 공급-공급물량을 통한 최종점검 (현재공급,이후예정 물량)
*구축 단지의 경우 신축 하위평형 전세가와 경쟁력 비교
# 소액 투자 시 반드시 알아야 할 사항
- 전세보증보험 가입 가능한 전세가 인지?
KB 부동산- 매매시세-일반(중층) 확인
90% 한도설정
승인시점- 승인심사가격으로 확정(몇 개월 걸릴 수 있음)
👉적정 전세가 알면 감당할 수 있는 투자를 선택, 매수 후에는 빠르고 안전하게 투자 완성 가능.
매수 이후 전세 세팅에 따라 총 투자금 달라짐. 투자금: 수익률, 다음 투자시기 결정.
Q. 기간은 어떻게 줘야 할까?(리스크 줄이는 임대기간 설정법)
임대 만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라짐
-투자금 회수지연, 재투자 기회상실
- 공급-앞 뒤 3개월 씩 6개월 물량 규모, 시기, 상세 위치로 영향력 가늠
- 수요- 지역,단지,평형 특징 아는 것 중요(겨울방학, 수능시즌, 휴가철,연휴,겨울 등)
- 포트폴리오- 첫투자 상관없음. 두세번째 부터~
주택 수 늘어날 수록 재계약 시기 분산(반기 에서 분기)
Q.임차인이 안 구해지면 어떡하지?(임차인에 따른 대응전략)
- 기존 임차인이 있는 경우(전세낀 물건)
: 매수시점 임대 리스크 있거나, 매수인에게 잔금 리스크가 있는 경우 유리.
중요! 매매계약 시 임대조건이 기록되어 있는 전세계약서 반드시 확인(사본이라도 받아서 보기)
*확인사항: 전세보증금액/ 임대만료일/ 갱신요구청구권 사용여부
-새로운 계약은 2년 지켜줘야함.
but 계약갱신청구권(2+2), 묵시적 갱신(2+2+2)은
임차인 계약해지 요구권(해지 요청 후 3개월 뒤 계약만료- 전세금 갑자기 내줘야함)
2.법인
장점: 비교적 높은 전세가, 임대차 3법 적용X(갱신청구권 사용불가, 임대료 5% 상한 제한 없음)
단점: 전세권 설정(제3자에게 재임대 할 수 있는 전대차 계약가능. 전세권 설정 권리로 대출가능
But 특약으로 전세권 설정 못한다고 지정가능)
관리의 문제(방마다 기숙사처럼 산다)-불법영업으로 사용 가능 하기에 특약대비
-예측 할 수 있다면 대응 할 수 있는 영역이 늘어남.-
Part 4. 사는 즉시 수익률 올리는 협상법 & 임대 리스크 줄이는 법(실전투자사례)
협상은 투자에서 왜 중요?
`싸게 사는 것'의 의미는 수익을 높이고 위험 줄이는 안전한 투자 가능
협상에서 무엇을 알아야 하나?
가격
1 파는 이유: 돈, 날짜, 관리(물건지와 거리 멀어서 관리 힘듦),감정(상속,이혼),시장(지역분위기, 시장분위기)
2 매도자의 어려움과 불편해결
3 비용과 편익 계산
*지금 시장에 싸게 살 수 있는 집
-임차인이 거주하는 상태로 파는 집(협상CARD- 잔금)
: 실입주 어려움. 수요층 제한(투자자 가능), 월세물건이 전세물건보다 불리
-임차인 만기에 맞춰 파는 집(협상CARD- 임차인 만기일 전세보증금 반환)
: 보증금 반환일이 정해질 경우 심리적 부담 커짐
-아파트를 분양 받아 파는 집(협상CARD- 원하는 날짜 매도자 필요한 금액지급, 확실한 거래의사,주인전세 검토)
: 분양대금 완납기한 연체 이자 부담. 빨리 팔기 위해 조절할 매매가 VS 연체 이자 부담 시 손실비용
-급등, 상승장에 비과세 혜택기간에 맞춰 파는 집
상황
*주인전세- 활용: 임대 리스크 대비, 잔금 리스크 대비
*기존임차인 계약
*만기가 긴 전세 낀 물건
*공실-잔금 전 수리가능, 빠른임대 기대
활용: 중도금 지급, 관리비 매수인 납부
👉가격 협상능력 만큼 중요한 건, 시장의 분위기와 자신의 리스크를 알고 활용하는 유연함.
지금시장, 맘껏 협상 가능한 시장 분위기!
적용할 점
- 매임 단계에서 적정 전세가를 설정하는 3단계인 단지, 생활권, 공급 비교하는 법 적용
- 내 상황에 맞는 전세셋팅 유형을 골라서 유리한 포지션에서 시작해야겠다.
- 리스크 헷지를 위해 초보자인 단계에서는 지역을 분산해서 투자해야겠다.
댓글
