[지투기 2런 기회 흔치않71, 대세 상승 올라타조❤ -골든투모로우-] 1주차 강의 후기 - 권유디님(연식, 환경, 사람)

안녕하세요~

지방투자 기초반 27기 1조, 대세 상승 올라타조 ❤

- 골든투모로우 - 입니다.

[지방투자 기초반] 1주차(광주) 강의 후기 

- 연식, 환경, 사람 -

‘나에게 특히 와닿았던 점’ 

 #지방투자 할 때 가장 중요한 투자 기준 및 투자 방법

 1. 지방 시장의 이해 : 지역별 매매/전세 지수와상황, 지방 사이클 특징(기회포착) - 다 바닥, 싸다, 저평가

 2. 지방 투자 진행 : 투자 범위 좁혀서 어떻게 행동해야 하는지 알고 이 것을 반복한다.

 3. 수요가 있는 지역과 단지 

  A. 수요가 있는 지역인 것은 어떻게 알까? 인구수 (광역시, 중소도시)

   - 1) 집을 살 사람이 많다 : 매매 가격 상승폭, 거래량 ↑

   - 2) 전월세를 찾는 사람이 많다 : 전세 가격 상승폭, 거래량↑

   - 3) 공급물량을 잘 소화한다 : 지역 내 소화할 수 있는 공급물량↑

 * 인구수가 ‘법칙’은 아님(그러나 지금은 싸니깐 법칙?), 인구수에 따라 지역마다 투자범위를 다르게 설정해야 함

  B. 수요가 있는 동네인 것은 어떻게 알까?   입지 

지역 내(구별) 선호도(학군,뷰?,환경,연식) 구성 요소 확인(지역별로 다 다르게 접근, 광주는 연식이 굉장히 중요)

   - 환경(신축아파트, 신도시 느낌), 학군을 따라 사람들이 거주지 선택 (굳이 구축에 거주할 필요가 없다,Top1~2인가..)

   - 특정 학교를 보낼 수 있는 단지(학군지) - 예) 창원, 트리비앙

   - 직장, 환경, 학군이 압도적이지는 않지만, 종합적으로 좋은 단지 - 예) 천안, 구불당동

   - 전통적인 부촌(동네를 대표하는 대장 단지) - 예) 전주 효자동, 호반/우미린 , 이해가 아닌 지역적 특성에 공감

   - 지방에서는 신축을 따라 거주지를 선택한다. (이것을 알고 투자 우선순위를 정한다)

   - 상품셩 = 연식, 브랜드, 택지규모

   1) 연식 : 새아파트 공급이 많은 지역 일수록 신축 아파트 선호도가 높음(광주에서 구축은 빌라, 생각)

   2) 브랜드 : 자이, 힐스테이트와 같은 1군 건설사, 지역 내 선호하는 건설사 브랜드 선호도가 높음

   3) 택지규모 : 새아파트 1개 단지보다는 다수 아파트가 모여 개발된 신축택지 선호

  * 지방투자는 상품성이 선호도에 매우 큰 영향을 줌  

  C. 수요가 있는 단지인 것은 어떻게 알까? 입지가 좋거나 연식이 좋거나 

   1) 입지 : 학군, 환경, 커뮤니티(예-광주 봉선, 직장, 교통)  

   2) 상품성 : 연식, 브랜드, 택지

  * 좋아하는 땅(학군,환경,커뮤니티) - 교통체중이 없기에..

  * 좋아하는 상품(연식,브랜드,택지) : 가장 선호도가 높은 단지 

  * 지방투자 입지평가 기준 : 참조표 참고 (구분, 평가 범위, 시/구/단지) - 정량적인 비중 / 큰 비중은 아님

   - 입지 기준에 맞게 정량적으로 구별 평가

   - 광역시는 광역시끼리 중소도시는 중소도시끼리 비교

   - 한 달에 하나씩 지역을 알아가면서 지방 지역을 평가하고 특징을 정리하여 투자에 적용

 4. 지방 투자 기준 3가지  

  1) 수요가 많은 지역 : 인구수는 곧 수요다, 인구수에 따라 투자 우선순위를 정한다 - 비싸면 투자 X (원칙)

  2) 건물 가치가 큰 단지 : 지방은 빈 땅이 많아서 ‘땅의 가치’가 떨어진다 (일부 광역시 제외) - 구축 수요 파악하여 투자

  3) 선호도 고려 : 지방 지역별로 선호하는 동네, 선호하는 단지가 정해져 있다. 지역별 특성을 파악한다. - 커뮤니티가 형성되면 이런 현상(특정단지에서 보내는 중학교,초등학교 - 선호하는) 발생함을 이해

   - 전화임장 : 사장님, 그 돈네에서 제일 좋은 아파트가 어디에요? 이유는요? (실수요자처럼)

   - 커뮤니티 : 맘카페 / 직방 / 호갱노노 등

   - 경험축적 : 단지 환경(주변) / 느낌 / 학군

   - 시세변화 : 지난 시장에서 가격 변화 확인(선호도가 높은 곳은 먼저 많이 오른다)

 #지방에서 돈을 벌 수 있는 자산을 취득

  1. 투자 

   1) 입지<가격 : 입지가 아무리 좋더라도 가격이 비싸면 투자하지 않는다.

   2) 입지>가격 : 본연의 입지보다 가격이 싼 경우에만 투자한다 (+적은 투자금)

#지방 지역을 분석하는 방법 (광주)

  1. 위치 특징

  2. 행정구역 : 도시형성 과정(5개구)

  3. 인구 : 연령별 인구, 인구이동

  4. 생활권 :  주요 시설 및 주거지

  5. 소득 : 월 평균 소득

  6. 주변지역 : 주변 지역 빠른 속도로 쇠퇴하는 중, 중심지역인 광주 혹은 수도권으로 이탈 가속화

 A. 입지 : 인구, 직장, 학군, 환경, 공급, 교통(어디를 가도 자차로 30분 이내 이동가능)

 - 광주는 : 연식, 환경, 사람 중요 

   1) 지역별 일자리 규모와 소득 수준 관련x

   2) 광역시 중 면학분위기↓ / 지역내 상대적 비교 중요

   3) 압도적 상권 없이 골고루 분포

   4) 높은 자차 이용률

 B. 가격 : 구별 시세 지도표

   1) 특징 - 1. 타 지역보다 더 강한 신축 선호

   2) 특징 - 2. 동네 인식, 단지 선호도에 민감

   3) 분위지도 : 광주는 압도적 입지 없이 골고루 시세 형성

 C. 투자 : 

   1) 입지 좋은 신축 > 입지 안 좋은 신축  > 입지 좋은 구축 > 입지 안 좋은 구추

   2) 사지 말아야 할 것

   3) 광주 투자 범위 정리

    - 1순위   : 신축 - 저평가, 적은 투자금, 리스크 대비 / 좋은 입지

    - 2순위  : 신축 - 저평가, 적은 투자금, 리스크 대비 / 외곽이 아닌 곳

    - 3순위  : 구축 - 저평가, 적은 투자금, 리스크 대비 / 좋은 입지, 높은 선호도

‘적용해보고 싶은 점’

 #지방투자 할 때 가장 중요한 투자 기준 및 투자 방법 

 1. 수요가 있는 지역과 단지 (위치특징)

  1) 인구 : 인구수 - 시

  2) 종사자수 : 종사자수 - 시, 구

  3) 학군 : 중학교 학업성취도 평가 - 시, 구

  4) 환경 : 백화점, 마트 - 시, 구

  5) 공급 : 3년간 입주물량 - 시, 구

  6) 교통 : 주요 직장 접근성 - 구, 단지

 #지방에서 돈을 벌 수 있는 자산을 취득 

  1. 투자 

   1) 입지<가격 : 입지가 아무리 좋더라도 가격이 비싸면 투자하지 않는다.

   2) 입지>가격 : 본연의 입지보다 가격이 싼 경우에만 투자한다 (+적은 투자금)

#지방 지역을 분석하는 방법 

 1. 입지 : 인구, 직장, 학군, 환경, 공급, 교통(어디를 가도 자차로 30분 이내 이동가능)

 2. 연식, 환경, 사람 중요 

   1) 지역별 일자리 규모와 소득 수준 관련x

   2) 광역시 중 면학분위기↓ / 지역내 상대적 비교 중요

 3. 가격 : 구별 시세 지도표 / 분위지도 : 광주는 압도적 입지 없이 골고루 시세 형성

 4. 사지 말아야 할 것 정리

 5. 투자 범위 정리

    - 1순위   : 신축 - 저평가, 적은 투자금, 리스크 대비 / 좋은 입지

    - 2순위  : 신축 - 저평가, 적은 투자금, 리스크 대비 / 외곽이 아닌 곳

    - 3순위  : 구축 - 저평가, 적은 투자금, 리스크 대비 / 좋은 입지, 높은 선호도

 끝으로..

 광주 지역에 대한 이해와 관심을 갖게해주신 유디님 무한 감사드리며, 지방투자에 대한 기준과 투자방법에 대해 깊고, 찐한 감동으로 강의를 준비해주셔서 넘 감사를 드립니다❤️ 

원대한 목표를 향한

즐거운 여정을 위해~

응원해주신 유디님❤️

감사를 드리며, 

늦은 시간까지 시간을 내어주셔서서

한분한분 QnA 답변을 해주셔서

넘 감사를 드립니다😊