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열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
양파링님 강의후기
1강후기
반드시 기억해야 할 3가지
적정 전세가를 설정하는 단계
임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지
협상 시 고려해야 할 2가지
현재 전세시장 분위기
-충북이 전세가가 상승하고 있다(눈에 띄게)
1.세종을 비교 분석 해 주었다.(매매가와 전세가의 변화)
세종의 전세가는 2억~3억 중후반으로 형성됨
-->절대가 낮아 상승률이 상대적으로 높게 나타남
2.대전을 비교 분석 해줌
-->9월 대출우대상품 공급중단 후 매매거래 주춤
10월 이후 전세가 상승속도 더 커짐
(23년 대전입주 물량 적정 수요대비 절반 수준-물량부족)
-시기에 따라서 수도권에 투자 할수도 있다.
-지금은 전세가가 오르고 있다.
-신축 뿐만 아니라 구축 가성비 단지 상승폭도 큼(전세가율 중요)
-신축과 구축시장,온도차이가 큰상태
*적용할점*
매매가가 횡보하는 시장이지만 매매가와 전세가가 가까워진다는 것을 참고해서 지금이 투자자에게는 적정한 시기라고 생각해야 한다.
하지만 전세변화와 금리상승 등이 있을 경우 단기적으로 전세가격이 떨어질 수 있으니 조심스럽게 내가 투자 할 지역들을 공부하고 투자 해야 할 것 같다.
제 2강,3강 후기
전세 셋팅 유형과 프로세스를 알고 있으면 좋은 점
->시간확보와 비용을 미리 계산 할 수 있다.
-전세 셋팅 유형을 잘 파악해서 미리 전세를 위해 준비 해야한다.
-모든 투자가 내가 생각하는 것처럼 전세를 셋팅할 수 있는 것은 아니다.
-베스트만 알고 있는것이 아니라 워스트까지 준비를 해야 한다.
-등기부등본 반드시 확인할 5가지
->소유자/가압규,가처분,가등기/근저당권/열람일시/페이지
-근저당이 있을시 특약에 잔금 시 말소 특약 기재해야 한다.
(잔금날 대출 상환 후에는 반드시 상환영수증 받아야 한다.)
-계약서 작성시 주의할점
특약,계약 시 생길 수 있는 문제대비
불리한 내용은 없는가,서로 동의했는가
임차인을 맞췅야 하는 경우 특약기재를 자세히 써야 한다.
(임차인은 만기 도래 전 4개월 전에 통보한다고 해야 한다.-집 보여주기)
*적용할점*
투자하는 것도 중요하지만 투자를 하기 전에 계약하는 순서를 잘 공부하고 아주 작은 사고가 나는 것들을 준비해야 할 것 같다.
4강후기
적정 전세가 설정하는 법
매수전: 감당할 수 있는 투자선택
매수후:빠르고 안전하게 투자완성
전세 가격을 결정하기 전에 고려해야 할것
-> 단지,생활권,공급물량
단지
단지내 평형별 세대수와 전세가격을 조사한다.
최근에 나온 매물의 호가와 저가까지 조사하고 실거래가까지 조사한다. 그리고 적정한 금액을 정한다.
생활권 비교
근처의 다른 아파트와 몇개와 함께 장,단점을 비교하고(지하철거리,구조등)지금 나온 전세 매물을 조사한다.
입주물량
주변 지역의 입주 물량을 정확한 날짜, 위치,세대수를 조사한다.
주변지역을 조사 할 때는 생활권이 같은지도 조사해야 한다.
소액 투자 시 반드시 알아야 할 것
소액 투자시에는 전세보증보험이 가입 가능한 전세가인지가 중요하다.
kb시세,매매,일반/90%/승인시점(전세보험 신청 후 승인되는 시점이 중요-->신청은 3월에 했는데 승인은 5월에 날 수도 있음)
*적용할 점*
투자를 할때 무작정 물건이 싸서 괜찬은 물건이라고 투자 하는 것이 아니라 전세가격을 셋팅하는 것도 매수 하는 것 보다 더 중요하다.
그래서 투자를 하기 전에 내가 원하는 단지와 주변단지를 비교 평가 하고 전세가를 세팅하는 것을 잘 해서 신중히 투자해야 할 것 같다.
5강 후기
*리스크 줄이는 임대기간 설정법
1.공급
-임대 기간을 설정할 때는 2년후 공급물량을 확인한다.(앞,뒤3개월까지 체크한다.)
-주변 공급물량을 확실히 알아본다.
2.수요
성수기,비수기를 미리 알아보고 수요층을 확인 해야 한다.
3.포토폴리오
재계약 기간은 분기별로 나뉘면 좋다. 적어도 3개월 정도는 기간을 벌어 놓는 것이 좋다.
*임차인에 따른 대응전략
1.기존 임차인이 있는 경우(전세낀 물건)
-매매계약 시 임대조건이 기록되어 있는 전세계약서 반드시 확인한다.
-질권설정 되었는지 확실히 확인한다.
-전세보증금액,임대 만료일(공급물량 확인때문에),갱신요구청구권 사용여부 확인한다.
-높은 가격으로 전세가 셋팅 된 경우
내가 투자로 얻을 수 있는 기대 수익과 향후 돌려 줄 수 있는 금액을 비교해서 투자 판단을 해야 한다.
지금 임차인이 계속 살고 의향이 있는지 물어본다.
-낮은 금액으로 전세가 셋팅 된 경우
내 투자금이 묶여 있어서 투자금 회수가 늦을 수 있으니 지금 살고 있는 임차인과 다시 금액을 설정(높게) 해서 계약서 작성을 요청할 수 있다.
-계약갱신 청구권(2+2=4년 거주 가능)과 묵시적 갱신(2,2+2=6년 가능)의 임차인이 얼마나 살 수 있는지 다르다.
-임차인이 법인인 경우
법인의 업종,업태,설립연도 확인(나중에 불법으로 내 집을 사용 할 수 있다.)
*적용할점*
임차인을 셋팅할 때 나의 조건만 생각 하는 것이 아니라 임차인의 조건을 잘 파악하고 내가 리스크가 가장 적은 방향으로 임차인 셋팅을 해야 할 것 같다. 그리고 임차인이 개인이 아닌 법인인 경우 어떠한 리스크가 있는지까지 잘 파악하는게 중요할 것 같다.
6강 후기
-싸게 살 수 있는지를 확인한다.
매수 하기 전에 (돈,날짜,관리,감정,시장상황)중 내가 협상이 가능한지 알아본다.-->내가 협상이 가능한지 알아본다.
-임차인 이사예정(세입자 만기),세낀 물건,분양아파트 입주 준비,비과세 혜택 의 상황이 있을 수 있으니 잘 알아보고 매수 금액을 협상한다.
-주인전세,기존 임차인 계약,만기가 많이 남은 임차인 거주,공실등을 이용해서 상황을 활용할 수 있다.
-가격협상 뿐만 아니라 시장의 분위기를 잘 판단하고 상황을 황용하는 유연함도 중요하다.
-시기별,지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어한다.
-임장 갈때는 너무 좋은 곳만 골라서 가기 보다는 안좋은 지역도 가봐야 좋은 지역을 알아볼 수 있다.
*적용할 점*
내가 투자하고 싶은 지역만 임장을 할 것이 아니라 내가 가고 싶은 멀리 최대 갈 수 있는 지역까지 임장을 가보고 많이 비교하고 투자를 해야 할 것 같다. 그러면 내가 투자 하고 싶은 물건의 장,단점이 더욱 보일 것 같다.
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