실전준비반 챕터1 강의 후기 [실전준비반50기 이마음2대로8채까지 한께투자하조 멋진유영13]

*1주 강의 느낀 점*

열기 열중에 이어서 실준 수업을 듣다보니

이제는 그냥 듣는 수업이 아니라 실천하는 것이 먼저라는 생각이 들었습니다.

열기 열중 수업에서는 내 마음을 다 잡기 위한 시간이었다면

실준은 이제 걸음마를 할려고 일어 서려고 하는 단계 정도라는 생각이 들었습니다.

사실 처음 월부를 시작 할 때는

그냥 일어서서 걸어보고 앞으로 나가면 되는거 아니야?라는 생각이 들었습니다.

하지만 현실에 다가 올수록 잘 일어설 수 있을지..넘어지지는 않을지..넘어지면 어떻게 일어나지.. 등등의 걱정이 많이 되는 요즘입니다.

지금 임장루트 작성하고 임보 작성 하는 것을 하다보니

내가 너무 쉽게 생각했던 것은 아닐까..라는 생각도 들었습니다.

아직 제대로 된 임장도 가지 않았지만 가기도 전에 무서운 마음이 드네요..

내가 정말 잘 할 수 있을까?내가 처음부터 힘들어 하면 어쩌지?..

여러 생각이 들지만 지금은 우선 내가 선택한 길이기에 직진 할 생각입니다 .

실준

1주 1강

-가치 대비 가격이 싼 매물을 비교평가해서 투자 할 수 있어야 한다.

-가치,가격,비교평가가 가장 중요하다.

-가치를 판단할 수 있는 능력,가격이 싼지 비싼지를 판단할 수 있는 능력,기준에 맞는 투자를 할 수 있는 확신&용기가 필요하다.

-단지 임장을 하면서 선호도가 있는 매물을 찾았느냐가 중요하다.

(단지 임장만 하는 것이 중요한 것이 아니라 진정한 본질을 알아야 한다.)

-앞마당을 늘려야 하는 본질적인 이유를 잘 이해해야 한다.

-입지와 가격을 제대로 비교할 수 있으면 가치가 없는 것을 사거나,비싸게 사지 않게 된다.

*느낀점*

월부 공부를 통해서 사지 말아야 할것과 사야 할 것을 구분할 수 있고

가치 대비 가격이 싼 물건을 살 수 있는 투자자가 되어야 할 것 같다.

성장하는 것 중에서는 힘들지 않은 것이 없다. 힘들다는 것은 그만큼 성장한다는 것이다.

1주2강

-분위기 임장을 통해서 반드시 어느동네가 제일 좋은지 알아야 한다.

-300세대 이상 단지부터 임장부터 한다. 그리고 선호도가 좋은 아파트부터 본다.

-반드시 모든 단지를 봐야 하는 것은 아니다.

-임장 후에 순위를 매기기 보다는 a,b 아파트 중에서 더 좋은 아파트를 골라야 한다.

-분위기 임장,단지임장,매물임장을 다 연결해서 생각해야 한다.

-분위기 임장 루트를 혼자 그려봐야 한다.

-분위기 임장 할 때는 "지금 내가 어디 있는지"를 확인하며 걷는 것이다.

-지방 분위기 임장은 주요 상권(환경)내지,학군이 정말 중요하다.

-지도보기(지적 편집도 보기)

적용할 점

1.분위기 임장 루트는 내가 스스로 그려야 한다.

2.정리하고 휴식하는 시간은 꼭 가져야 한다.

3.선호하는 동네에 있는 단지부터 단지분석을 한다.

4.분위기 임장전 그리고 임장을 하면서 지도를 많이 봐야 한다.

5.큰 도로와 단지 사이를 걷는 것이 중요하다.

6.임장을 할 때는 아파트가 많은 동부터 해야 한다.

7.사람들이 다니는 길을 찾아서 루트를 정해야 한다.

8.상권 사진은 반드시 찍어야 한다.-->느낌은 카톡에 정리한다.-->지금 상권 사진 찍기,지금 위치 찍기,느낌 정리-->모두 카톡으로 보낸다.

9.지방 분위기 임장 루트짜기-->인기가 많은 동네부터 가야 한다.

10.지방 아파트 중에서는 상권이 발달 된 것보다는 택지에 생긴 아파트가 더 인기가 많다.

(자동차로 이동하기 때문이다.)

11.그 지역의 상권은 확실히 보고 와야 한다.

연령대에 따라서 어떤 분위기로 움직이는지 잘 알아야 한다.

12.서울 수도권은 중심지 이외의 지역도 해야 한다.

하지만 지방은 중심지 위주로 분위기 임장을 한다.

3강 분위기 임장 하는 방법

1.직장

-분위기 임장을 할 때 직장까지 걸리는 시간이 정말 중요하다.

강남,여의도 접근이 중요한 이유는 직장을 중심으로 나의 생활들이

만들어 지기 때문이다.

-직장,학군,환경,교통 중에 두가지만 만족하는 곳만 찾아도 좋다.

모두가 갖추어진 곳(강남)은 비싸다.

2.교통

직접 출퇴근 시간에 버스,지하철을 타며 좋다.

3.학교

임장을 다니다가 아파트 주변에 학교가 있다면 학교 주변을

같이 보면서 학원가가 잘 형성 되어 있는지 본다.

단지내에 학교는 있는데 학원이 없으면 엄마들은 이사를 갈 수도 있다.

학교,학원 주변에 유해 시설은 없는지 확인한다.

4.환경

(1)백화점,편의시설

지역에 백화점이 있는 곳 확인 할 것들

-명품 코너가 있는지 확인 해 봐야 한다.(구매력의 차이를 볼 수 있다.)

광명은 백화점이 없다.-->해야할 질문--->어디로 백화점을 갈까?-->

목동이나 일직동으로 간다.

-백화점이 없을 수도 있다. 하지만 백화점이 있는 곳은 특별히 봐야 한다.

(분당은 서울의 강남이다.)

-광명은 백화점은 없지만 상권이 불편한 것은 아니다.

-상권의 종류를 확인 해 보는 것도 좋습니다. (편의시설 있는지 확인하기)

-광명사거리역:등사복과 보청기 가게가 많다.(연령대가 높은 인구가 많다는 것을 의미한다.)

-광명 소하동에는 직장이 있다. -->어떤 기업들이 들어가 있는지 알아본다.-->규모도 같이 본다.-->직장의 질을 알 수 있다. -->직장의 질이 좋으면 근처에 살 수 있지만 직장 질이 그렇게 좋치 않으면 넘어와서 살지는 않는다.-->직장의 질에 따라서 그 주변의 아파트의 가격도 결정된다.

(2)아파트 밀집지역

아파트가 몰려 있는 곳 vs 아파트가 몰려 있지 않은 곳

분당 파크타운롯데 vs 마포한강아이파트

-->아무리 좋은 입지여도 환경이 어느정도 되야 사람들이 선호한다.

-->아무리 좋은 입지여도 사람들이 선호하는 단지(환경)는 따로 있다.

-->선호하지 않는 단지는 전세 빼기도 힘들다.

환경을 강조하는 이유는

-->지금 신축 아파트가 귀해지기 때문에 환경을 강조 하고 있다.

(3)지방 환경

지방 환경을 볼때 가장 중요한 것

1.택지 아파트(상)

2.아파트가 몰려있는 동네 아파트(중)

3.빌라와 아파트가 같이 있는 동네 아파트(하)

(4)시간대로 환경

오전 : 출근하는 직장인,등교하는 학생-->생활 수준과 연결해서 봐야 한다.

오후:전업주부,노인--운동복 입고 있는 주부-->생활수준 높다.

저녁:공원에 아이들이 있다. (학구렬이 낮다.)

퇴근 하는 시간에 역에 있으면서 얼마나 많은 사람이 있는지 확인할 수 있다.

주말 :외식이나 나들이를 많이 하는지 알아본다.-->생활의 여유

-사람들의 소비력이 좋을 수록 1:1 하는 상권이 많이 있다.

(필라테스,네일샾..)

5.공급

-반드시 공급을 확인해야 한다.

-광명은 앞으로 입주할 물건이 많이 있다.

4강

4.단지임장

-같은 역세권이고 매매호가가 비슷해도 직접 임장을 해서 봐야 한다.

(예:중국사람등의 사람들이 많이 살 수 있다.)

-단지 임장을 할 때는 가격을 보기 보다는 단지 선호도를 먼저 보는

것이 먼저다.가격은 부수적이다.

-단지의 가격은 시세지도 할때 보면서 외우면 된다.

-임장 단계별 실행사항을 천천히 해보자

-모든동네의 단지를 돌지 말고 선호하는단지부터 돈다.

-사람들이 선호하는 단지의 이유를 찾아 가는 것이 중요하다.

-단지 분위기도 중요하다.

-구축이어도 조경이 잘 되어 있는 구축을 찾을 수도 있고 조경이외의 것들도 보아야 한다.

-구축아파트 단지 임장을 할 때는 평형을 봐야 한다.

-->대형 평형이 있는지 확인한다.대형 평이 많은 단지가 선호도가 좋다.

-지방의 단지중에는 조경이 더 잘 되어있어야 된다.

5강 매물임장

-전고점 대신 하락률이 높고 가치가 있는 아파트를 투자 하는 것이 좋다.

-사거리 자리에 코너 자리에 있는 부동산에는 방문을 해도 좋다.

-투자자들이 가장 중요하게 생각 하는 것은 가격과 전세 세팅을 가장 중요하게 생각한다.

-매물 임장 할 때는 부동산 사장님이랑 대화를 많이 해야 한다.

(거래조건,매매가격 조절을 할 수 있는지..물어본다.)

-전세를 설정 해 주시는 사장님은 친절하다.

-매물 임장은 혼자 하는 것이 좋다.

-집볼때 주의살점

신방장 : 문을 열어본다.(수리해야 할 경우 있다.)

중문:유무 확인한다.

방:확장할 경우 단열공사 했는지확인한다.(결로확인)-창고에 천장까지 확인한다./ 천장에 누수와 조명을 확인한다.

주방:싱크대 수리 언제 했는지와 물을 틀어본다.싱크대 상판 확인,밑에 물이 세는지 확인한다.

화장실 : 문,타일 조명 확인한다.

사이드 집과 탑층은 결로가 있을 수 있다.

6강

첫 투자자가 가지는 자세

-투자자로서의 내 삶을 셋팅 할 수 있어야 한다.

-임장하면서 나에게 보상을 자주 줘야 한다.(저렴하게~)