내집마련의 당위성, 실질적 목표, 달성 방법 및 계획 수립에는 이만한 강의도 없다

[내집마련의 당위성]

많은 사람들이 내집을 언젠가 꼭 가질 것이라고 다짐하지만 그 계획을 실행하는 사람은 우리나라에서 굉장히 소수에 해당할 것이다. 이 강의는 이에 대해 크게 세 가지로 그 원인을 진단한다.

1. 매수 타이밍 파악 미흡
2. 내집마련의 정의 모호
3. 지식 및 방법의 부재로 인한 시도 포기

이 중 가장 중요한 원인은 “내집마련의 정의 모호”이다. 이 강의를 포함하여 많은 도서와 강의, 컨텐츠들이 내집마련의 당위성을 객관적인 경제지표로 설명하고자 한다. 여러 컨텐츠를 접했지만 경제 관점에서의 설명은 이 강의만큼 명료하게 설명하는 내용을 찾기가 힘들다고 장담한다. 단기적인 자산 가격의 변동 파악은 불가능하다는 기본 원칙을 고수하면서 동시에 “집”이라는 자산이 우상향 할 수밖에 없는 이유를 부동산의 이중성으로 설명한다.

• 주거의 목적으로 반드시 필요한 필수재
• 투자의 대상으로 단지 구매 가격 대비 높은 가격에 판매하기 위한 투자재

집이라는 자산이 우하향 하려면 아래 특성이 변해야 한다.

• 집을 보유하는 것이 더 이상 필수 조건이 아니거나
• 집이 투자재로써의 가치를 상실하거나

두 가지 모두 발생하기 굉장히 어렵다. 전/월세만으로 집을 소유하는 것 이상의 안정감을 가지기 어렵다는 것은 전/월세로 인해 이사를 자주 다녔던 사람이라면 알 것이다. 또한, 집을 투자재로 고려하지 않는 사례는 전 세계적으로 찾기가 어렵다. 부동산을 핵심 자산으로 여기는 금융기업들이 사라지지 않는 한 투자재로써 집의 역할은 유효하다.

여기에 한 가지 내가 깨달은 사실을 한 가지 덧붙이자면 다음과 같다.

“내집마련은 경제적 위험으로부터 나와 나의 가정을 지키기 위한 방패이며 자본주의 세상에서 “자본소득”을 획득하는 길로 들어서는 가장 쉬운 방법이다”

가격하락의 위험성이 있는 투자자산을 주거공간이라는 필수재적 특성이 두려움을 덜어주기 때문이다.

[집의 가치평가법]

집의 가치를 평가하는 지표가 있다. PIR (Price Income Ratio)과 전세가율로 모두 집의 상대가치를 평가하는 방식이다. PIR은 소득 대비 가격의 정도, 전세가율은 필수재로서의 실질가치 대비 가격의 정도를 나타낸다. 이를 내가 목표로 하는 지역의 평균과 비교하여 싸고 비싼 정도를 파악한다. 물론 강남과 같은 특이 Case는 예외로 두며 보다 엄밀한 비교를 위해서는 세부 지역으로 나누어 두 지표를 검토하는 것이 제일 정확하다. (이 분석을 하기 위한 데이터를 수집하는 게 일이긴 하다)

[인구와 집값의 관계]

인구 감소로 인한 집값 하락은 지금 집을 마련해야 하는 세대 입장에서는 체감하기 힘든 미래이다. 뿐만 아니라, 데이터는 인구 감소와 집값 하락의 상관성이 지역별로 상이함을 보여주고 있으며 서울은 특히 반비례 관계라는 점에 주목해야 한다. 필수재의 가치를 투자재의 가치가 압도하기 때문이다.

[중장기 집값에 영향을 미치는 요소 - 기본 가치]

경제 중심지로의 이동이 중요한 서울 및 수도권은 강남으로부터의 거리가 가장 큰 영향을 미치며 경제활동의 역할을 점점 상실하고 있는 지방은 신축 여부가 가장 큰 영향을 미친다. 경제활동의 역할 상실은 곧 토지가치의 상실을 의미한다.

입지를 제외하면 나머지 요소들을 판단하는 방법은 너무 간단하다. 쉽게는 “내가 이 지역에 살고 싶은가?”에 대한 물음에 긍정적인 답변이 나오는 것들이며 보다 정확하게는 “다수의 사람들이 이 지역에 살고 싶어 하는가?”에 대한 물음에 긍정적인 답변이 나오는 것들이다. 유흥시설의 유무, 핵심시설 (병원, 마트 등)의 유무, 문화시설의 유무, 학군지, 산책로 등이 해당하며 입지가 동일하다면 가격에 영향을 미치는 요소들이다.

[단기 집값에 영향을 미치는 요소 - 매수/매도 타이밍 잡기]

1. 금리는 시장 내 유동성 (돈이 많은 정도)에 영향을 미치는 결정적인 요소로 금리가 인하되면 시장에 풀린 돈이 부동산 구매에 사용될 가능성이 높아져 집값이 상승한다.
2. 아파트 공급량이 늘어나면 집값이 하락한다. 구체적으로는 기존 아파트의 전세가 하락에 영향을 미쳐 결국 매매가 하락으로 이어진다. 전세가의 하락은 매매가의 하락을 필연적으로 야기한다. 실질가치가 하락하는데 버블이 낀 매매가가 하락하는 건 자연스러운 현상이다.
3. 정부 정책은 경기가 좋을 때는 물가 상승을 방어하고자 규제 정책을 펼치고 침체일 때는 경기를 부양하고자 완화 정책을 펼친다. 완화정책이 펼쳐지면 이로 인해 풀린 돈이 부동산으로 흘러들어가 부동산 수요가 증가하여 부동산 가격 상승을 야기한다. (중앙은행과 별개로 정부 역시 물가를 신경쓴다)

지금 현재 상황에 대입해 보면 강의에서 나온 아래 결론이 도출되나 조금 더 엄밀하게 생각해 볼 필요가 있다.

1. 경기침체기이며 인플레이션율이 2%대로 안정된 상황에서 중앙은행은 경기부양을 위해 금리를 인하할 가능성이 높다
   1. 물가가 상승하며 동시에 경기가 침체되는 스태그플레이션 상황에서는 성립하지 않을 수 있다. 다행히 물가상승률이 높지 않으므로 스태그플레이션 상태는 아니라고 판단된다
   2. 중앙은행이 대중의 여론을 의식하여 통화정책을 펼치면 예상과 반대로 갈 수 있다. 그간 한국은행의 행보를 생각할 때 그럴 유인은 매우 적다. 부동산 가격 하락을 위한 금리 인상을 요구하는 대중의 여론에도 불구하고 꿋꿋이 금리를 인하한 몇 차례 행보를 토대로 볼 때, 물가안정과 경기부양이라는 원칙을 한국은행이 위반할 일은 없다고 판단된다. (물론 한은 총재가 바뀌면 달라질 수 있다)
2. 아파트 공급 감소로 인하여 부동산 가격이 오를 것이다.
   1. 실제로 예상 공급량은 크게 줄어들 예정이며 이는 건설경기가 회복되지 않는 이상 변하지 않는 사실로 간주해도 된다. 건설경기의 전망에 대해서는 조금 더 스터디가 필요하다
3. 현재 토호제를 대표로 규제를 펼치고 있기에 매수의 기회이다
   1. 정부 정책은 언제든지 변화할 수 있으며 이에 따라 단기적으로는 집값이 하락하거나 상승할 수 있다. 그러나, 이를 예측하는 것은 불가능에 가까우며 정책의 영향권에서 멀도록 보유 주기를 장기로 가져가면 단기적인 변화는 피해야 하는 것이 아닌 감내할 필요가 있는 부분이다

조금 더 공부를 해야 확신이 강해지겠지만 위의 사고를 토대로 지금이 집을 살 기회의 시기라는 결론에 도달했다.

[영끌의 기준]

중장기로 집을 보유하면서 버틸 수 있으려면 버티는 게 가능한 수준의 대출만 받아 나의 자본금과 합친 금액 만으로 집을 구매해야 한다. 그 기준은 아래와 같다.

“월 저축액의 ⅔, 약 70% 수준의 원리금균등상환액 이상에 해당하는 대출금액”

이를 어기고 더 많은 대출을 받는다면 금리 인상 등으로 인한 단기적인 변화로 인하여 원리금균등상환액이 나의 생활비 영역을 침범하게 되며, 생활수준의 위축은 중장기 자산보유를 어렵게 한다. 가지고 있으면 오르는데 내가 못 버티고 파는 것만큼 억울한 일은 없다.

[제대로 된 목표 설정]

따라서 제대로 된 목표 설정은 최종 목표가 아닌 최종 목표에 도달하기 위한 “징검다리” 목표 중 첫 번째 징검다리여야 한다. 그 첫 번째 징검다리는 영끌의 기준을 철저하게 피해서 설정되어야 한다. 목표 설정 시, 자신의 삶의 가장 중요한 핵심 외에는 과감하게 포기하고 구매 대상을 찾아야 찾아진다. 불편함을 감수하는 것이 내집을 마련하는 가장 빠른 길이다.

[계획 수립]

각 징검다리에 도달하기 위해 준비해야 하는 것들은 아래와 같다.

1. 다음 징검다리로 건너뛰기 위해 저축 및 투자로 마련한 자본
2. 징검다리를 건너뛸 적정 시기를 판단할 수 있는 지식

이는 곧 강의에서 언급한 부동산 지식의 지속적인 습득과 저축률 유지를 기반으로 집을 갈아탈 타이밍에 망설이지 않고 실행하는 것을 의미한다.