열중 양파링님 4주차 강의 후기 [열반스쿨 중급반 33기 48조 나만의것]

안녕하세요. 나만의것입니다.

매수를 중심으로 다루던 기존 강의와는 다르게 이번 4주차는 전세에 대해서만 6강이 이어졌습니다.

최근 매임(매수, 전세)을 다수 진행하면서 상황을 활용할 수 있는 물건, 임차인의 만기에 맞춰 역전세로 인해 매도하는 물건 등을 많이 보았고, 전세연장계약도 앞두고 있기에 강의 내용이 더욱 흥미롭게 다가왔습니다.

(열중강의는 정말 한주한주 버릴게 없어요)

★23년 하반기 전세시장 상황 → 기회가 오고 있다

★전세 셋팅 유형

★등기부등본, 매매계약서, 임대차계약서 체크 포인트

→ 임대차계약서 검토시에 바로 활용할 수 있었습니다. 양파링님 감사합니다.

★적정 전세가 설정 방법: 단→생→공 (KB/매매/일반 + 90%)

★임대기간 설정법: 공/수/포

★임차인에 따른 대응전략

★수익률 올리는 협상 방법: 가격 / 상황

★임대리스크 줄이는 방법

특히 협상 파트가 많이 공감되었는데, 거주하는 곳이 겨울방학 동안 대치로의 이사수요가 많은 지역인지라, 3월 전에 이사가려는 상황적 불리함에 놓여 있는 매도인들이 많았다. 기간이 가까워질수록 매도인의 심리적 부담이 커지는게 느껴졌으며, 시간을 끌수록(의도하진 않았지만) 가격 다운은 물론 중도금(30% 밖에 안돼도) 이후에 집을 비워줄테니 한달 동안 수리 후 잔금이 가능한 너무나도 좋은 조건을 선제시 하는 경우도 있었으며, 전반적으로 매수인에게 유리한 시장 상황이 형성되고 있었다.

또한 역전세로 인해 현 임대인과 전세연장을 논의 하는 과정에서 협상의 중요성이 절실히 느껴졌으며, 무엇보다도 내가 시장과 가격을 잘 알아야 서로가 win-win 할 수 있는 협상이 가능하겠다고 생각되었다. (예년과 다르게 겨울방학임에도 개포 입주 등으로 전세 시장도 일시적으로 얼어붙음에 따라 전반적으로 나한테 유리한 상황인게 협상의 포인트였다 생각된다.)

협상에서 가장 중요한 사람은 상대방이고, 가장 덜 중요한 사람은 바로 자기 자신이다.

비용vs편익을 고려하여 서로 win-win할 수 있는 협상인지를 생각하고

가격협상 뿐만 아니라 시장 분위기와 자신의 리스크를 알고 상황을 잘 활용하는 유연함이 있어야 한다.

무엇보다도, 투자는 집을 사고 전세를 놓는 레버리지 완성까지가 투자임을 명심하자!

My BM points

#1 이슈 발생 시, 대한법률구조공단 or 법률상담 플랫폼(lawtalk 등) 활용하기

#2 투자물건 매수 후 전세 셋팅시 양파링님의 강의를 '전세셋팅의 정석', 교과서처럼 활용할 것