범4만3 헐~~ 이게 지방의 학군인가?

• 지방 시장의 이해 - 지역별 매매 전세 상황

                                 지방 사이클 특징 - 기회 포착(지금은 지방 전체가 바닥을 이루고 있는 상황이고 그렇다 하지만 

                                                                                  단지를 잘 골라야 - 중심부도 안 오를 수 있다)

• 지방 투자 진행 - 투자 범위를 좁혀 어떻게 행동할지 알고 반복하는 시스템 터득(전세가가 상승하는 지역 - 서울, 울산, 광주) 수요가 많고, 건물 가치가 크고(구축은 수요 파악하여 투자), 선호도가 있는 동네 단지에 투자

     * 일반적으로 지방에서 수요가 있는 지역, 단지에 투자하는 것은

          수요가 있는 지역? 인구 수는 곧 수요다

          수요가 있는 동네? 지역 내 선호도 구성 요소 확인- A지역은 아파트가 많다 - 연식을 굉장히 중요시 여긴다

          수요가 있는 단지? 입지가 좋거나, 연식이 좋거나, 구도심의 신축 = 대장 단지(광주 광산구의 예전 광산군)

 * 지방 투자 핵심 기준  

1. 인구 수
2. 입지 - 환경, 학군(구축인데 - 땅의 가치 있음= 선호도가 있음, 대구 경남타운, 창원 트리비앙)을 따라 사람들이 거주지 선택 

             - 직장, 교통이 거주지를 선택하게 하지 않음- 땅의 가치 없음 - 자차로 30분 이내 모두 가능)

  특정 학교를 보낼 수 있는 단지, 직장, 환경, 학군이 종합적으로 좋은 단지(천안 구불당 불당아이파크), 전통적인 부촌(전주 우미린, 호반)

 3. 상품성 - 연식(신축 선호도 높음), 브랜드(1군 건설사), 택지규모(균질성 있는 아파트 모여 있는 것)

[지방 투자의 입지 평가]

 주요 업무지구 - 산업단지가 업무지구 - 단지 별 파악 시 

직장 : 일자리로 사람들을 끌어들이는 요인이나, 기업이 적다고 지역 경쟁력이 낮은 것은 아니다. 

         선호생활권에 집중하자

학군 : 지방에서 땅의 가치를 만드는 중요 요소 - 반드시 거기서 살아야 해 

                  95%성취율을 보이는 중학교 비중이 높은 곳 : 대구, 울산

         광역시 내 학군지 기능하는 직역에 대한 학군 수요를 반드시 확인 - 초등학교 포함

           예) 광역시 - 대구 범4만3, 대전 둔산, 부산 좌동 우동, 울산 옥동 신정동, 광주 봉선동

                중소도시 - 창원 반림동, 천안 불당동, 포항 효자동

환경 : 신축 아파트가 많은 택지 - 단임 때(택지정보시스템) 신도시, 백화점 마트

             택지지구에서 직장으로 얼마나 걸리는지?

공급 : 전세 가격에 절대적인 영향 끼침 - 지역 전체 물량 “시” 기준으로 3년 간

          구 별 공급 물량에 영향을 받지 지역의 공급 물량 - 구 별 공급에 따른 타 구의 영향

          3년 내 입주 단지 위치 확인

         영향 순서 : 공급 물량 많다 - 전세 물량 많다 - 전세가 떨어짐 - 매도가 떨어짐 

                               = 세입자 재계약 관련한 판단 기준을 정하고 행동한다

                         적다 - 물량 적다 - 전세가 오름 - 매매가 오름 

                               = 보유하거나 시기를 봐서 매도한다

                - 공급은 매수, 보유(재계약) , 매도 모두에 영향을 끼침

교통 : 지역 : 구 - 랜드마크에서 업무 지구까지의 시간, 단지 - 단지에서 업무지구까지의 시간을 잰다

광역시는 광역시끼리, 중소도시는 중소도시끼리 비교하자

한 달에 하나씩 지역을 알아가면서 지방을 평가하고 특징을 정리하여 투자에 적용하자

결론 

“입지보다 가격이 싼 경우에만 투자한다(적은 투자금) 입지가 좋아도 가격이 비싸면 투자않는다”

2) 나에게 적용할 점 찾기 

1. 이해 : 내가 할 수 있는 것을 하자. 지금 수도권은 투자하기 어렵지 않은가?~~~~

         부동산은 이해가 아니고 공감하는 것이다 - 그렇구나 : 지방에서 가격에 대한 어려움을 느낄 때 생각해 보자!

  2. 투자 실행 : 좋아하는 땅(학군, 환경, 커뮤니티) + 좋아하는 상품(연식, 브랜드, 택지) 가 결합되어있는 단지를 찾자

                      사전 3년 간 공급 물량을 파악하여 공급에 따른 전세가와 매매가를 생각하며 임차에 대한 판단과 보유                          및 매도를 결정할 수 있도록 한다

 3. 다음 앞마당은 광주, 광주의 공급 물량을 확인하고 투자에 물건을 찾아보자