“ 지방투자로 돈벌 수 있는 사람이 되는 강의 "
지방 투자로 돈별려면 ? 사람들이 좋아하는 기준을 알아야
잃지 않고 벌 수 있고,
어떤 과정으로 의사결정 할지에 대한 전략이 있어야 하며,
한채 투자가 아닌
갈아타려는 포트 폴리오가 있어야 한다.
“ 등대 ”
목적지에 도착한다는 확신
어디로 어떻게 가야할지에 대한 방법
목표까지 도달하는 방향성
“ 2025년 지방투자로 돈 벌 수 있는 이유”
[⭐ 핵심 Ket World]
#매수단지검토 #내상황정리 #리스크 #질문정리
# 2025 지방 부동산
< 지방은 전세가가 시장을 리드한다>
인구는 수요의 크기
수도권 = 실수요 (전세) + 가수요(매매)
지방 = 실수요 > 가수요 (인구가 적어서)
실수요가 이끄는 전세가의 움직임에 많은 영향을 받는다
지방은 가수요의 영향이 적기 때문에 전세가의 움직임에 따라 매매가도 같이 움직인다.
대구경우 전세가가 모두 비슷하다는 것의 의미
👍내생각
지방은 수요가 중요하다는 것을 다시 한번 느끼게 되었다.
그리고 지방에서는 실수요가 더 우선이기 때문에
전세가를 더 유심히 지켜보아야 한다.
<지방 투자의 핵심요소>
1. 공급
과잉 공급 → 미분양→ 수익률 악화 → 공급축고 → 공급부족
2. 정책
침체 - 완화(세금,대출) → 폭등기 → 규제
< 광역시의 공급/가격/상황>
부산의 상황
지속적인 공급과잉 상황
전세 개수가 줄어 들면서 호가가 오르고 있는 상황
대구의 상황
과잉공급에서 공급이 사라지는 상황
전세가 정리가 안되어서 전세가를 보수적으로 잡아야함
매전 모두 절대적 저평가 구간
대전의 상황
대전에도 드디어 과잉공급이 예정되어 있다.
모든 상황을 리듬감 있게 관리하는 느낌
전세가 잘나가지 않아 호가도 하락하고 있음.
광주의 상황
공급이 퐁당 퐁당~
울산
공급이 줄어 들고 실수요와 가수요가 같이 참여하는 분위기
👍내생각
단순히 공급과 가격 상황만을 보는 것이 아니라.
왜 거개량이 주는지, 어떤이유로 가격이 형성되는지를
함께 보아야 가격에 대한 이해를 할 수 있다는 생각이 들었다.
# 지방투자가 기회인 이유
<가격이 싸다>
전고점 대비 -30% 이상 빠진 단지들
현재 매매가가 예전 전세가보다 싼곳도 있음
어떤시기에 어떻게 사느냐에 따라서
(단지의 가치와 선호도에 따라서)
투자의 차이가 있다.
저평가 시장은 괜찮은 것들 중 싸면서도 좋은걸 사서 더 벌수 있는 시기!
가격이 쌀수록 더더더! 제대로 보아야 한다
<투자금이 적다>
투자금이 한정적인 투자자는
작더라도 수요가 좋은 아파트를 사야한다.
<리스크가 적다>
투자하면서 가장 큰 리스크는 역전세이다.
지금 전세가 5~10년 가격이라면 리스크가 적은 편이다
가치가 있고 수요가 꾸준해야 한다는것이 중요하다
“ 지방투자로 돈버는 매수 전략”
“ 나에게 맞는 투자방향성과 매수 전략 ”
[⭐ 핵심 Ket World]
#투자방향성 #선호도 #투자결정 3요소
# 수도권 vs 지방 가치성장 vs 지방소액
< 수도권 투자와 지방투자의 차이점>
수도권 투자 = 시간이 지나도 지속 올라 가면서 투자금 회수 가능
지방투자 = 낡으면 선호도 떨어지며, 적절한 매도 시점에 매도해야 투자금 회수 가능
입지 독점성의 차이가 있다.
수도권 투자를 위해서는 중장기 보유하면서 월급+전세상승분으로 재투자
지방 투자를 위해서는 꾸준한 투자공부와 매도+갈아타기로 재투자
< 지방 가치성장투자 >
가치가 높은 것을 싸게 살 때 매수
→ 투자금이 많을 수 밖에 없음
→ 중장기로 보유 하여서 수익률 거둠
→ 장기적으로 우상향 / 기대수익이 큰 단지
특징
변하지 않는 입지와 선호도
전세가가 반등하면 매매가가 바로 오른다.
중장기 보유가 가능하며 큰 수익을 낼 수 있다(수익률보다 수익금)
주의할점
가치가 있는 아파트가 우상향 하지만 비싸면 사면 안된다(싸게 사는게 중요!!)
신축이 들어왔을때 선호도와 위상이 흔들리면 가치성장투자로 애매할 수 있다.
→ 연식이 빠지면 장기적으로 우상향 못한다
정해져 있돠!!!!!
부산 : 해수동연남
대구 : 수성구, 중구
대전 : 둔산동
광주 : 봉선동
울산 : 신정동
👍내 생각
지방에서도 확실한 입지선호요소가 있다면
전세가와 매매가가 같이 움직이는 것을 보고 다시 확인 해볼 수가 있을 것 같다.
< 지방 소액투자 >
가치대비 저평가 된 곳에 전세가율이 받쳐줄때 매수
→ 중단기 보유하면서 수익률을 거둠
소액투자를 하지만 가치성장투자 가능한 소액투자를 하면 좋다
가치가 있는데!! 싸고 투자금도 적은것이 중요하다
특징(거주만족도가 양호한 아파트)
직장 : 너무 멀지않으 면서
교통 : 광역시 30분, 중소도시 20분 이상은 불편하다
학군 : 부촌 커뮤니티가 현성된 학군지가 없으면, 학교과 학원이 가까운곳
환경 :
- 상권 : 생활업종,젊고 깨끗한 상권
- 균질성 : 신축만 > 신축 + 구축 > 준신축만
- 연식 /세대수 / 구조
<투자전략>
1. 환경이 애매한 아파트 투자
-같은 투자금으로 살 수 있는 상위 생활권 선호단지 없을 때
- 수요가 있는 단지, 생활권에서 선호도 양호 할떄
- 그 단지가 가치보다 가격이 싸면서 투자금도 적을때
어수선해도 가치가 있다면! 비교평가해서 투자 우선순위 결정!
2. 지방 구축…?
- 공급량이 부족할때
- 신축이 다 올랐을 때
- 구축이어도 거주 수요와 선호도 있을 때
- 가격싸고 투자금 적을떄.
- 전세금 올려받기 < 시세 차익후 매도하여 투자금 회수
상위신축 > 상위구축, 하위신축 >>>>>>>> 하위구
3. 외곽 신축…?
- 생활권 내에서 가장 좋아하여야 하는 단지(+신축)
- 사람들이 생활하기에 불편하지 않은 곳
- 학교, 직장 등 거주할만한 수요를 끼고 있는 곳.
- 같은 투자금으로 상위 생활권에 투자할 곳이 없고, 공급상황이 안정적, 리스크 적을 떄
<투자범위 >
절대적으로 쌀때에는 우선순위를 좋은것을 사야하고,
다같이 오르기 시작할 떄에는 할 수 있는 것보다 우선순위가 더 많아 진다
주의할점
갭이 작다고 소액투자가 아니다! (가치가 떨어지면 우상향 할 수 없다)
→ 21년 상승장에서 전전 전고점을 못넘는다
→ 매전이 붙어서 움직이는 단지(집의 소유권을 가지고 싶음 마음이 적다)
→ 현장에서 보면 선호도가 떨어 진다고 생각 되는 단지
“ 그단지를 사람들이 좋아 할까? / 사고 싶어 할까? ”
👍내 생각
지방의 소액투자의 경우 할 수 있는 용기를 가질 수 있을까 생각이 들었다.
이번 강의를 들으면서, 어느 정도 가이드 라인이 생기는 느낌이어서
실제 투자에 적용 해볼 때, 투자 시기를 꼭 확인해야 한다는 생각하였다.
또한 전세가가 높다고 해서 무조건적이 아니라는 것을 다시 알게 되면서
그래프로 검증하는 것은 정말 중요하다고 생각이 되었다.
<전국 지방 주요도시 선호요소 정리>
👍내 생각
생각보다 대표단지가 가지는 가격 결정 요소들이 촘촘히 분류되었다는 느낌이 들었다.
광역시는 부촌과 학군이 필수 요소라고 생각이 들었고,
중소도시에서는 연식이 정말 중요하다고 생각이 되었다.
가격 결정요소를 잘 찾아야 잃지 않으면서 더 벌 수 있고,
나중에 잘 팔리기도 하는 아파트를 살 수 있다
<가격결정요소 찾는 법>
분임 : 생활권별 특징 정리
단임 : 생활권별 선호요소
시세지도 : 선호요소를 가격과 연결
→ 생활권 내 단지비교
→ 생활권별 대표단지 비교
<지방아파트 가격결정요소 우선순위>
광역시(입지>연식)
1) 입지 좋은 신축
2) 입지 굿, 프리미엄 준신축,구축
3) 입지 덜 좋은 선호생활권
4) 외곽 아파트 밀집지역신축
5) 비선호 생활권 구축, 외곽 구축
*나홀로 절대 금지
중소도시
1) 입지 좋은 신축
2) 양호한 생활권 신축
3) 입지 좋은 준신축
4) 입지좋은 구축 또는 외곽 아파트 밀집지역 신축
5) 비선호생활권 구축, 외곽 구축,
*나홀로 절대 금지
"각 지역별 가격 결정요소와 투자 우선순위를 정해둔 뒤
내 투자금으로 할 수 있는 제일 좋은 것을 삽니다. "
# 확신을 갖는 투자 의사결과정 3단계
<저평가>
저평가 = 가치가 있고 가격이 싼것
가치있는것 : 선호하는 단지(가격결정요소)
가격이 싼것 : 절대가, 과거의 가격차이, 가치가 여전하나 가격이 오르지 않을 때
<투자금>
투자금 = 감당가능한 것, 적게 드는 것
투자 이후 포트폴리오도 생각하기
투자금 내에서 최선인가!
전세 놓는 과정에서 추가 투자금이 들어 가는가?
<리스크>
리스크 = 투자후 잃지 않는 것
잔금대비가 되고, 역전세 발생 시 대응 가능 한가?
잔금대비 → 주인전세/세안고등 리스크를 헷지 가능한가?
역전세 = 공급이 많아 향수 역전세시 감당 가능 해야 하나
👍내 생각
리스크를 단순히 돈으로만 생각해보 될려나 하는 생각이 들었다.
2년후 공급만 보기엔 너무나 많은 리스크가 적은것 같다고 생각했는데,
이것만 해도 잃지는 않는 투자일까? 라는 생각이 들었다.
“ 지방투자 투자 로드맵”
“ 나에게 맞는 투자방향성과 매수 전략 ”
[⭐ 핵심 Ket World]
#매도의사결정 #포트폴리오 #갈아타기
# 매도 의사결정 기준
<수익>
수익구간이면 매도후 갈아타야 하는데
가치가 있다면 비용과 편익을 고려!
가치가 있다면 수익 구간이 될 때까지 보유!
“ 보유물건의 가치와 가격에 따라 유연하게 판단”
매도기준이 없으면 생기는 일
“ 지방과 수도권의 절대가가 크로스가 되기에는 앞으로는 어려울 수 있다 "
지방팔고 수도권을 사는 방향성이 문제가 아니라
가치가 있고 충분히 싼 단지를 손절해서 어려운 것이다.
매도를 감정이 아니라 기준대로 해야 하는 이유이다.
<포트폴리오>
포트폴리오 = 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는 단지, 지역을 최소 3~5개는 알고 있는가?
가격이 오르면 매도하기가 쉽지가 않다!!!!
그러기에 가격에 대한 확신이 있어야 한다
갈아탈 단지가 있다면
확신만 있다면 시세보다 싸게, 세안고 라도 매도가능
매수후에는 갈아탈 단지를 알아볼 수 있는 실력을 키워야 합니다.
“투자는 실력이 돈을 버는 영역”
“ 돈은 벌 수 있어도 자산은 불릴 수 없습니다”
<리스크>
리스크를 감당하는 것보다 매도하는 것의 편익이 큰가?
리스크 감당 불가하면 반드시 매도해야 한다
전세금의 약 10% 유동성을 확보해야 하며, 비용과 편익을 꼭꼭 고려!
# 투자 이후 방향성
<갈아타기 시물레이션 >
리스크 = 투자후 잃 않는 것
잔금대비가 되고, 역전세 발생 시 대응
👍내 생각
앞으로의 포트 폴리오와 수익에 대해서 궁금증이 많았는데,
매도 기준을 만들
예상 수익률을 가지고 가야 하는지
목표 매도 시점을 생각하는게 우선인지, 목표 수익률이나 수익금을 기준을 가져야 하는지
다시한번 생각해봐야 할 필요가 있는 것같다.
단순히 매도만 생각하지 말고 갈아타기
“ 지방투자 투자 로드맵”
[⭐ 핵심 Ket World]
#할수있다는 생각 #질문하기 #나누기
#실전반 200% 활용법
<어떻게 하면 될까? >
비교 자책의 감정에 빠지면 성장은 반드시 멀어집니다.
할 수 있는 방법을 찾아야 한다
어떻게 하면 될까~?
< 질문하기 >
실전반의 큰 장점은 질문하고 답을 구할 수 있는 환경!
답을 아는 것을 넘어 성장까지 얻으려면
사고과정을 포함하여 질문 해야 한다
< 나누기 >
함꼐하면서 꾸준히 일정한 결과물을 쌓아가는데
조 활동과 나눔활동은 가장 큰 도움이 됩니다.
#실전반 200% 활용법
<진짜 성장의 모습 >
투자자의 현실은
새로운 성장영역에서 성장을 하다가 위기가 항상 찾아온다!
넘어설 때마다 겪는 진흙탕 같은 구간들이 있다!
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