[뷰가공] 0호기 매도 할 때 그냥 하지 마세요.

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"안녕하세요. 뷰가공 입니다."

(VIEW VALUE STUDY)

-가치를 보고 공부를 하는 사람-

0호기 조급하게 생각고 있지는 않나요?

2023.08월 실전준비반을 기점으로

월부에 스며들게 된것 같습니다.

그리고

여러 강의들을 거치며,

2024.02월.

6개월 만에 투자코칭을 받게 되었습니다.

1년이 다되어 가기에 1호기를 해야하는데,

지금 가지고 있는 아파트들 때문에 투자를 할 수 없었고

투자를 해야 한다는 조급한 마음에

" 그냥 부동산 사장님한테 집내놓고 팔리면 그 돈으로 투자하지뭐"

라고 생각을 하였습니다.

이 상황에서 마스터맨토님께 투자코칭을 받으면서

2가지를 알게 되었습니다.

1. 투자 할 준비가 되어있는가?

2. 투자 할 단지가 있는가?

임보도 아직 제대로 쓰지 못하는 저였기에,

가치평가를 제대로 할 수가 없는 상태였고,

매도한 금액을 가지고 비교평가해서

투자 할 단지가 하나도 없는 상황이었습니다.

지금 저와 같은 조급함이 생기시는 분들이 분명 계실겁니다.

0호기 정리 후 잃지않는 투자를 하기위해서는

꼭! 본인의 상황을 돌아보시고 신중하게 생각 하셨으면 좋겠습니다.

매도 또한 매수 만큼 중요했습니다.

출처 입력

어느날.. 아침..

부동산 사장님께 전화가 왔습니다.

" 오늘 계약하신다고 하니까 가계약서 쓰로 오세요 "

이때도, 내가 올린 가격에 팔리는 거니까??

그냥 가면 되겠다.. 라고 생각했습니다.

하지만,

강의에서 매도에 대해서는 배운게 없기에,,

혹시나 해서 다랭튜터님께 전화드리게 되었습니다.

" 튜터님 저 지금 계약서 쓰러 오라고 해서 1시간 뒤에 가는데 매도 할 때도 주의해야 할 게 있을 까요? "

쉬고계신 시간이었는데 다랭튜터님께서 여러가지들을 질문해주시고

알려주셨습니다. 통화가 끝나고...

충격.. 충격..충격으로.. 손도 조금 떨리고?

저의 무지성에.. 머리가 하얗게 변했습니다.

매도를 할 때에도 매수 할 때와 동일하게 매도 검토를 해야한다는 것을 알게되었습니다.

부동산 사장님께 죄송하지만,

가계약금은 본계약때 받아도 되니, 한주만 늦춰주세요

라고 말씀드리고 매도 검토를 해보게 되었습니다.

제가 스스로 정리 했을 때,

매도 전, 중, 후로 나뉘는 것 같아

전중후로 말씀드려 보겠습니다.

매도 전에 한번 생각해보아야 할것

1. 적절한 매도 금액인가?

저는 금액 설정을,, 단지에 올라온 비슷한 단지와 비교해서

키맞추기 하면서 가격을 부사님께 말씀드렸습니다.

하지만

그 가격이 저평가 되거나, 적절한 가격인지는 알수가 없었습니다.

적절한 가격인지 알기위해서는 매수할때와 동일하게

주변 단지의 시세흐름

상위 평형의 시세흐름

경쟁 단지와의 가격비교

앞으로 가격 변화가 어떻게 될것인가?

(한번더 돌아보는 입지평가)

가격에 영향을 요인이 무엇인가?

마지막으로

부사님의 의견 여쭈어 보기 까지!

2. 세금계산 해보기

세금을 잘 몰라서...ㅠㅠ

인터넷에 의존했습니다.

저는 일시적 1가구 2주택 비과세를 받기위해

많이 찾아보게 되었습니다.

1. 일시적 1가주 2주택

일시적 1가구 2주택에도 여러 종류가 있었습니다

완전 깜놀...

종전주택의 상황 + 취득세 주택의 상황

상황에 따라 실거주 요건이 달라지고

비과세 받을 요건들이 많기 때문에

나의 상황을 잘 아는 것이 먼저 중요하다고 생각 되었습니다.

찾아보다보니..

이게 맞는건지?? 인터넷 자료가 정확한건가 ??

라는 생각을 하게 되었고,

재희튜터님에게 전화로도 여쭈어보고

양갱조 카톡방에서도 여쭈어 보고...

여쭈어본 덕분에.. 좀 더 확신을 가질 수 있었습니다

세금계산의 검증

1. 국세청 상담센터

제일 먼저 국세청 상담센터에 전화해서

나의 매물에 대해서 말씀드리고

그동안 알아 봣던것들이 맞는지 확인하였습니다.

하지만 100% 정확하지 않고 법적 근거가 없기에..

또 다른 검증이 필요 했습니다.

2. 네이버 엑스퍼트 문의

저는 3만원 정도 주고 문의를 한것 같습니다.

30분의 시간이 주어졌는데,

이때는 스스로 찾아보고, 국세청과 상담하면서

궁금했던 부분에 대해서 질문지를 요약하고

한번에 다 물어 본것 같습니다.

그러면서 나의 상황에 맞는 세금계산하는 방법 정도 까지는

머리속에 확립이 되는 과정이 되었던것 같습니다.

3. 확실한 근거로 세무사 연락해보고 정확한 세금 계산해보기

저는 7만원 주고 상담까지만 받았습니다.

자세한 견적서를 받기 위해서는 20~50만원 사이의 세무비용이 발생한다고 합니다.

정확한 세금계산을 위해서 최종 단계로 생각하시면 될것 같습니다.

상담까지만 받은 이유는

다음에서 설명드리겠습니다.

매도 중에 한번 생각해보아야 할것

매도 전 검토가 끝나고

매도를 해야 겠다고 마음을 먹게 되었습니다.

매도하는 과정 또한 부사님이 해주시겠지 생각했지만

그것 또한 배우게 되었습니다.

1. 매도자와 계약

저는 oo시청에서 관사로 매입하기 위해 법인거래(?)를 하게 되었습니다.

거래자가.... ooo시장으로 되어있었는데,

일반적인 상황과 달라서 공무원분이 내려 오셔서 계약하게 되었습니다.

부동산 사장님께서는

"도장만 가져와 00시에서 하니까 아무 것정할 필요없어요

못오면 내가 대리인 사인받으러 갈게요~"

매도가 처음이다 보니 원래 부사님이 다해주시는 건가?? 라는 생각을 하면서

재희튜터님께 다시 전화하게 되었습니다...

"누가계약해요? 매도자 신원은 확인했어요? 사기이면 어떻할거에요?"

" 얼굴은 한번 봣어요? 부사님 100% 믿어요?"

생각해보니 그렇습니다...

전세사기도 그렇고... 부사님께서 모든것을 책임져 주지 않는 것을 알고 있는데,

아무생각없이 또 믿고 있었습니다.

계약하러 오신 공무원분의 명함도 받고,

신분확인도 함께 하면서 계약서를 작성 하게 되었습니다.

2. 계약서 작성

해당 물건은 올해 oo월까지 월세 세입자와 계약되어 있는 상황이었습니다.

oo시청에서 여러 단지를 한번에 매입하다 보니

같은 조건으로 계약을 진행하시게 되었습니다.

1. 매도에 필요한 서류

사실 부동산 사장님께서 다 준비해주셔서

크게 준비할 건 없었던것 같습니다.

잔금치를때 또 서류가 더 있어서 안내 받았는데,

신분증, 인감도장, 통장사본, 임대차계약서(저는 계약이 있어서)

정도 챙겨갔고, 등기권리증은 부사님께서 준비해주신것 같습니다

2. 매도시기 협상

다들 공실이었기에 바로 매도하는 것으로 진행이 되었지만.

저는 상황이 다르다 보니...

00월까지 세입자가 계약기간 까지 살고

그 시점으로 매도하는 것으로 말씀드렸습니다.

다행이도 괜찮다고 하셔서

적절한 시기를 잡을 수 있었습니다.

3. 중계수수료

중계수수료를 다른 분들은 이미 계약서 작성하면서

바로 드렸다고 하였습니다.

저는 잔금이 들어오고 그 때 드리겠다고 말씀을 드렸는데..

(분위기 갑분싸.....ㅠㅠ)

끝나고 찾아보니 잔금일에 보통 지불하면 된다는 것을 알게되었습니다.

계약이 성사될때 드리는게 더 좋다는 생각을 하였습니다.

4. 기타

매도를 하면서 중도금에 대한 존재를 알게 되었습니다

가계약금은 계약을 파기 하면 매도인에게 계약금을 주는 것 (쉽게)

중도금을 넣으면 계약을 파기 할 수 없다는 것을 알게 되었습니다

저는 ooo시청에서 한번에 자금집행을 하다보니 중간에 드리는게

수정할 문서가 많으셔서.. 그냥 하기로 했는데,

일반 거래의 경우에는 중도금이 안전한 장치가 될 수 있다고 생각이 들었습니다.

잔금을 치를 때.

담보대출을 다 삭제해야 하기 떄문에

계약일 당일에 법무사분이 확인을 해주시는 것 같습니다.

은행에 가서 대출상환하고 영수증과 확인서

등기삭제까지 완료해야 한다는 것을 알게 되었습니다..

(아직 해보지 않아서.... 알아만 보는 중입니다 ^^:;;)

이상으로 현재까지 매도를 생각하게 되면서 까지의 과정을 기록해 보았습니다.

매도 후에 생각해봐야 할것,

매도 하는 과정은 다음번에 다시 한번 남겨보겠습니다.

글을 읽으시는 0호기 매도에 생각하시는 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다 ^^

투자코칭 해주신 " 마스터 맨토님 "

A TO Z 조건없이 나누어 주신 " 다랭 튜너님 "

아기새 밥주듯 하나씩 떠먹여 주신 " 재희JAY 튜터님 "

인사이트 콕콕 집어주시는 " 삼부시님 "

많은 도움 주셔서 감사합니다

덕분에 아무런 경험없이,

아무 생각없이 지나쳐버리 않고

소중한 경험과, 복기글을 작성 할 수 있게 되었습니다.

주신 것들의 100%를 나눌 수 있으면 좋겠지만.

아직 부족하기에 이정도 밖에 나누지 못해서 정말 아쉽습니다.

성장해서 많은 것을 나눌 수 있도록

느리더라도 천천히 따라가겠습니다 ^^



좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀