"가격이 저절로 외워져요."

"일주일 전에 본 단지들인데

아직까지 생생하게 기억나요."

"현장에서 바로 비교평가가 되네요."

"찐 앞마당을 만든 것 같아요."

"머릿 속에 시세지도가 그려져요."

임장방법을 바꾸면 비교평가가 보입니다.

시간과 노력을 들여

다녀온 단지임장을 통해

지역을 입체적으로 파악할 수 있는

'진짜' 단지임장 방법을 알아보겠습니다.

안녕하세요.

반짝반짝 빛나는 재이리입니다. 💕

저는 방학 때 궁금했던 지역을 임장하며

감사한 분 덕에 단지임장의 신세계를 경험하고

이번 학기 때 반원분들과 함께 적용해보면서

예전의 저처럼 단지임장을 하고도

기억이 안 나 헤매고 계실 분들께

(특히 1기 신도시나 신축택지들^^,,)

조금의 도움이 되었으면 하는 마음으로

단지임장 방법을 예시와 함께

알아보려 합니다.

천안의 성성지구를 예시로 들어보겠습니다.

단지임장 시 들릴 단지의 순서입니다.

1.단지 기준점(연식, 가격) 찍고 시작

첫 단지에 가서 조원분들과 함께

연식과 가격을 맞춰봅니다.

이때 절대!

★연식과 가격을 먼저 보지 않아요.★

★연식과 가격을 먼저 보지 않아요.★

★연식과 가격을 먼저 보지 않아요.★

처음엔 당연히 아무런 정보가 없어 어렵습니다.

"유리난간인 걸로 봐서

20년대식 신축일 것 같아요."

"가격대는 천안 랜드마크인

불당 탑이 8억대고

얘는 불당에서 멀지 않은

신축 택지지구니..

불당보단 싸야할 것 같고

백석보단 비싼 정도? 5억?"

(분위기임장으로 생활권 순위 파악 후)

첫 단지라 쉽지 않습니다.

그래도 지도를 보고, 주변 상권과 사람들,

단지와 단지 주변을 살펴봅니다.

가치를 파악하려고 노력하며

가격을 추측한 후 확인합니다.

"푸르지오3차 20년식 5.8억입니다."

첫 번째 가격 '점' 이 생겼습니다.

이때, 머릿 속에

대략 아래와 같은 지도가 입력됩니다.

2.단지 데이터 누적 : 정확도 UP

다음 단지로 가는 길에

지도를 보며 학군, 교통, 환경 등

가격에 영향을 주는 입지요소들을

생각해봅니다.

단지에 도착하면 마찬가지로

연식과 가격을 추측해봅니다.

이때도 절대!

먼저 연식, 가격을 보지 않습니다.

"앞 단지보단 연식이 더 되어보여요.

18-19년식?"

"아까 중심상권 가장 가까웠던

신축 푸르지오3차가 5.8억이었으니

얘는 걔보다 연식도 쳐지고,

이 단지 동 떨어져있으니 더 쌀 것 같은데요.

5.3억?"

(고려한 선호요소: 연식, 편의시설 접근성)

"천안시티자이 18년식 5억입니다."

두 번째 가격 '데이터'가 쌓였습니다.

이때, 머릿 속에

대략 아래와 같은 지도가 입력됩니다.

이제

세 번째 단지로 갑니다.

"입주 플랜카드가

아직 붙어있네요. 23년식!"

"최신축에 호수뷰예요.

상권도 시티자이보다 가깝고

푸르지오3차보다 학교도 더 가깝네요.

아까 푸르지오3차가 20년식 5.8억인데

얜 최신축이니 6억 이상은 하지 않을까요?

6.3억?"

"푸르지오레이크사이드 23년식 6.5억입니다."

세 번째 가격 '데이터'가 쌓였습니다.

이때, 머릿 속에

대략 아래와 같은 지도가 입력됩니다.

이제

네 번째 단지로 갑니다.

"외관이.. 샷시, 난간을 보니

20년대식은 아닌 것 같고

18-19년?"

"시티자이랑 비슷한 연식이면,

시티자이(5억)보다 중심상권에 가까우니

5억보다 더 비쌀 것 같고,

푸르지오3차(20년식 5.8억)보다

연식이 딸리니

5.8억보다 더 쌀 것 같아요.

5.2억?"

"푸르지오2차 18년식 5.2억입니다."

와웃 세상에 !!!!!! 정확히 맞췄네!?!?

이 때쯤 되면 동료분들이 모두 시세박사가 됩니다.

이렇게

네 번째 가격 '데이터'가 쌓였습니다.

이때, 머릿 속에

대략 아래와 같은 지도가 입력됩니다.

이제

마지막 단지로 갑니다.

"푸르지오2차랑 비슷해보여요.

17-18년?"

"푸르지오2차보다 중심상권과 멀어지고

세대수도 더 적고 부지도 절반이네요.

단지 안에 느낌이 좀 답답해요.

성성초도 길을 건너 가야하네요.

얘 지금까지 본 단지 중에

연식이 제일 딸려보여요.

5억? 4.9억?"

"푸르지오1차 17년식 4.85억입니다."

다섯 번째 가격 '데이터'가 쌓였습니다.

이때, 머릿 속에

대략 아래와 같은 지도가 입력됩니다.

처음에는 틀립니다.

데이터가 없으니까요.

하지만 몇 개의 단지가 쌓이다보면

점점 포커스가 좁아지며

앞선 단지들의 데이터가 쌓여서

정확도가 올라갑니다.

그리고

틀려도 됩니다.

연식을 추측해보고

연식에 따른 가격 차이,

가격에 영향을 주는 입지요소들,

단지의 가치에 대해

깊게 고민하고 비교평가하는 과정이

충분히 의미가 있는 거니까요.

3. 생활권 정리 후 이동, 단지복기 타임

생활권을 마무리하고 이동할 때

해당 생활권의 탑, 바텀 가격을 정리합니다.

(가격 밴딩)

본 순서대로 단지이름, 연식, 가격, 특징을

반복, 반복, 또 반복하며 단지를 복기합니다.

이때, 머릿속으로 생각만 하는 것이 아닌

★입으로 소리내어 출력합니다.

저는 반원분들과 시도때도 없이

오늘 본 순서대로 단지를 읊었었는데요.

(물음표살인마.,,)

"오늘 처음 본 단지는???"

"저번 주 토요일에 처음 본 단지는???"

부터 시작하면 일주일이 지나도 줄줄~~~

기억이 안 날래야 안 날 수가 없습니다.

(즐겁게 함께 해주신 레게롱 감사합니다.)

한 생활권이 끝나면

머릿 속에 오늘 이동한 루트가 그려지며

모든 단지가 입체적으로 들어옵니다.

4. 단지임장의 신세계, 효과는?

1. 현장에서 비교평가가 가능합니다.

"어? 얘는 B생활권보다

생활권도, 연식도 더 떨어지는데

가격이 지금 비슷하네요?

그럼 A단지가 지금 싼 거 아니예요?"

(저평가가 자동으로!)

가격을 추측하는 과정 자체가

비교평가입니다.

이 과정을 반복하다보면?

'C는 A보다는 비싸고

B보다는 싸야할 것 같다.'

는 가격감이 생깁니다. (와우!)

내가 생각한 선호도와 가격의

왜곡이 발생할 때도 있습니다.

내가 현장에서 보지 못 하지만

가격에 영향을 미치는 요소(호재, 학군 등)들은

함께 임장하는 조원분들과 함께

충분히 이야기 나눠보고

그래도 해결이 되지 않을 경우

전화임장이나 매물임장을 통해

확인해보면 됩니다.

2. 모든 단지가 기억에 남습니다.

가격은 시시각각 변하는 것이기에

정확하게 맞추는 것이

중요한 것이 아닙니다.

중요한 것은

가격 결정 요소에 대해 깊게 고민해보고

앞서 본 단지들과 비교평가하는 과정

그 자체입니다.

추측하고 사고하는 과정에서

이미 그 단지는 내 머릿 속에

콱! 박히게 됩니다.

오늘은

비교평가가 절로 되는

단지임장 방법에

대해 알아보았습니다.

위와 같은 방법으로

깊게 사고하는 과정을 거친 단지임장 후에는

단지분석을 할 때도,

실거래 내역을 확인할 때도 등등

손품을 파는 과정에서도

단임 때 내가 고민했던 단지들이

자연스레 떠오르면서 눈으로 본 것과

손품으로 얻은 정보가 합쳐져서

해당 단지를 더 세밀하게 분석하고

기억할 수 있게 됩니다.

모든 단지의 시세지도가 머릿 속에 들어오고,

현장에서 비교평가가 절로되는

단지임장의 신세계,

많은 분들이

꼭 경험해보시면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

추운 날씨 감기 조심하셔요💛