5번의 매물코칭, 1년 만에 만난 N호기 투자 경험담-1.매물코칭편 ⌛⏳⌛⏳[먀먀둥이]

안녕하세요 겸손하게 배우고

나누는 투자자 먀먀입니다.

오늘은 1년만에 N호기 투자에

성공하며 복기글을 작성해보려 합니다.

여러분..

다들 1호기, 2호기 찾기

어려우시죠..?

괜찮아요

매물코칭 5번 탈락한 사람도 있습니다.

(바로 나)

근 1년동안

한 건의 투자를 위해

고군분투 한 내용들을

세차례 나눠 쓰려 합니다.

" 감없는 먀먀의

5번의 매물코칭, 1년 만에 만난

N호기 투자 경험담"

1. 매물코칭편

2. 1등뽑기편

3. 실전투자편

이번편은,

'매물코칭편'

입니다.

(두둥 -!)

1st 23.6 마스터멘토님 투자코칭

23년 1월

저는 N호기 투자잔금을 하고

투자금이 남아있었지만

당시 전국적으로 역전세가

심했던 때라

'나는 투자를 못하는사람'으로

생각하고 공부하며

공격적으로 앞마당을

늘리는데 집중했었습니다.

그러다 6월,

운좋게 마스터멘토님

투자코칭을 받게 됩니다.

N호기 역전세와

투자 검토를 동시에

진행하라는 말씀에

정신이 번쩍 들어

다시 투자물건을 적극적으로

검토하기 시작합니다.

복기 Point : 나의 상황을 정확히

인지하지 못하고,

'역전세 때문에 투자안돼'라고

선을 그으며 가격이 쌀때 물건들을

놓쳤던점. 투자자라면 언제나

투자할 수 있는 객관적 상황을

알고 있어야 한다.

action plan : 매달 임보 마지막에

가용자금, 잔금금액(대출계산), 페이지 추가

(김다랭 튜터님 학교 5강 BM)

2nd 23.8 라즈베리튜터님

그동안 싸다고 생각했었던

지역들 중 A광역시의

충분히 싸진 단지와

과공급으로 인해 매매,전세

모두 저렴해진 B 중소도시의

선호 구축단지를 골라

매물 코칭을 받았습니다.

솔직히 저는 A물건을

투자하고 싶은

답정너였습니다.

당시 가격이 너무 쌌고

이 단지의 매물을 정말 많이보면서

찾아낸 주인전세 급매였기 때문에

이 단지와 사랑에 빠지게 되었고

매물코칭이 끝나고 내려가려고

기차도 예약을 해둡니다.(ㅎㅎ)

<결과>

A광역시 선호신축(주전세) : NG

B중소도시 선호구축 : OK

튜터님께서는

주인전세로 높은 전세가를 맞추더라도

이 단지 만기시점에

투자금이 더 들어갈 수 있으며

이 단지가 그정도의 투자금을

넣을만큼 매력적인 단지가

아니라고 하셨습니다.

그리고 조금 덜 좋지만 사람들이 좋아하는

저평가된 B단지 매수를

권해주셨습니다.

BUT

저는 A단지와 사랑에 빠진

답정너였기 때문에

B단지 투자에 대한 확신이

없는 상태라 뒤돌아 서게 됩니다.

튜터님 소중한 말씀을 마음에 새기고

다시 앞마당을 만들며

1등뽑기를 시작합니다.

복기 Point (잘한점)

매물코칭을 통해

놓치고 있는 부분(지역, 단지)가 있다는걸

알아챈것.

생각해보면 이때가 8월인데

엄청 초보스러운 생각을

했었던것 같다.

반대로 생각하면 4개월동안

힘들었던 만큼 물건을 보는

실력이 많이 성장했단걸 느낀다.

복기 Point (못한점)

단지와 사랑에 빠지는건 초보다.

사랑에 빠져 전세 리스크를 생각하지 못했던것.

action plan

조금 덜 좋지만 사람들이 좋아하는 편이고

실거주 만족도 높은 투자를 할 것

3rd 23.9 빈쓰 튜터님출처 입력

어김없이 앞마당 +1 하며

한달을 보내고 1등 뽑기를 했습니다.

그렇게 찾은 C지역의 싼 물건 !!

(두둥 - ! )

바로 옆에 입주장이였지만

최저 전세보다 더 낮게 맞춰도

투자기준에 들어오는 상황이였습니다.

바로 매물을 털고

잔금 해주는 조건으로

가격 협상 포인트도 찾아

바로 매물문의를 넣었습니다.

<결과>

C지역 싼 물건 : NG

바로 옆에 입주가 있으면

아무리 최저전세로 내놔도

안나갈 수 있어요.

내 동생이 불구덩이로

뛰어든다는데

말려야하지 않겠어요..?

튜터님께서도

11개월동안 전세입자가

구해지지 않았던 경험을

이야기해주셨습니다.

가격자체가 절대적으로

정말 싸서 전세를 최저가보다 낮게

맞추어도 투자기준에 들어오더라도,

입주장이라면 전세자체가

아예 1년동안 안나갈 수 있다는것을

알려주셔서

정신이 번쩍들었고,

공급 리스크에 대해 실제 경험한건 아니지만

투자검토와 매물코칭을 통해

좀더 생생히 느낄 수 있었던

코칭이였습니다.

복기 Point

1/

투자는 기계적으로 하는게 아니다.

최저가에 맞추면 투자금 이정도니까 괜찮겠지. (X)

상황이 안좋으면 아무리

가격이 낮아도 1년 이상안나갈 수 있다. (O)

2/

그 단지가 유난히 싸다면,

싼 이유가 있다.

급매라고 달려드는건 초보다.

왜 유난히 싼지 알아야한다.

3/

시장의 흐름을 읽을줄 알아야한다.

이 단지는 B지역의 하위생활권 신축단지입니다.

(입떨신)

이 시장이 지금 어디에 와있는지,

전세가가 올라오는 시점이니

더 상위급지에 투자가 가능한데

가격만 보고 투자하려고 했던 것이

잘못했던 점이다.

복기 Point (잘한점)

1/

잔금 조건으로 협상에 성공한것

2/

이 기회에 잔금케파와

대출에 대해 공부를 많이 할 수 있었다.

action plan

공급이 무서우니 공급없는 곳으로 가자 !

공급 없는 D지역으로 달려갑니다.

돌이켜보니

공급있으면 안되고

공급없으면 돼 !

라는 생각을 했던것도

참 초보스런 생각이였던것 같습니다.

그 시장 안에서 이 공급이 이단지에

얼만큼, 어떤 영향을 줄지

시장을 면밀히 봐야하는데

가격수준과 가격흐름을 읽어가는

능력이 부족했었던것 같습니다.

4th 23.10 부자대디 튜터님

공급없는 D지역 ! 반갑다 !

근데 한발 늦었다 !

가격이 올라왔지만,

물건 만드는 실력은 자신있다!

매물임장을 통해

매력있는 두개의 단지를

찾아 코칭을 또! 넣습니다.

(이번엔 진짜 각이 나온다 !)

먀먀님이 1호기라면

두 물건 모두 괜찮아요.

근데 먀먀님 앞마당 안에서

더 좋은 투자를 할 수 있어요

부자대디 튜터님

네?

N번째 투자는

그전의 투자들과는 달라야해요.

그리고 먀먀님은 상황이 되고

지금시장은 더 좋은 물건을 사서

더 많이 벌 수 있는 시장이예요.

가져오신 2개 물건 모두

투자가 가능하지만

더 좋은 투자를 했으면 좋겠어요.

더 좋은투자???

(그냥 하면 안되나?)

안되죠...^^

이때부터는 서서히

지쳐가기 시작합니다.. ㅎㅎ

하지만.. !

죽으란법은 없다!

기적적으로 월부학교에

입학하게 됩니다.

복기 Point (못한점)

1/

이쯤되면

스스로를 돌아보는 시간을

가졌어야했는데

계속 앞마당 늘려가는데

집중했던것.

임장임보보다

강의나 강의복습, 칼럼읽기에

집중했다면

답을 좀 더 빨리 찾았을것 같다.

복기 Point (잘한점)

1/

저평가된 물건을

찾아내는 건 이제 잘한다고 하셨다.

BUT 리스크를 보는 능력과

내 앞마당 전체에서

1등을 뽑아내는 능력이

부족하다고 하셨다.

2/

그냥할까?

했던 마음을 누르고

계속 시도한것

action plan

월부학교에 입학하게 됩니다.

5th 23.11 뚜또 튜터님

4번의 투자실패로

지친 타이밍에

만난 뚜또 튜터님 !

(일단 튜터님 사랑합니다. 💛)

첫 번째 임장지인 E지역을 돌고

어김없이 1등을 뽑아

튜터님께 문의드렸습니다.

이 단지는 지역내에서 사람들이

가장 좋아하는 생활권의

선호도 3등 단지였습니다.

X억 정도면 싸다.

라고 생각하던 가격대에

높은 가격으로 세가 껴져

소액으로 투자할 수 있는 물건이였고

1년뒤 법인 세입자

만료시점이라 돈을 돌려줘야 했습니다.

<결과>

E지역 선호생활권 준신축 : NG

먀먀님

이거 만기시점에 전세가

X.X억에 맞춰질것 같아요?

전 아닌데요?

적정 전세가격을 생각하지 못하고

이정도에 전세가 나갈거야. 라는 막연한

희망희로를 돌렸었습니다.

(말로만 듣던 전세희망회로)

앞마당 내에서 가장 싸지도 않으면서

적당히 싼가격에

갭만 보고 혹해서 매물문의를 넣고

저는 갭ㅊ이라는 별명을..

얻게됩니다..ㅎㅎ

복기 Point (못한점)

1/

적정 전세가를 보는 능력이

부족했다. 전세를 면밀히 보자.

2/

부사님의

'너한테만 알려주는 급매야'에

넘어가버린 나는야 초보..

복기 Point (잘한점)

1/

사택으로 쓰고 있는 물건!

회사에 전화해서

전세재계약 의사 물어본 경험 한것

이때부터는 정말 좌절의 시기였습니다.

정말 운좋게

두번째 반임장날,

튜터님께서 제가 1등 뽑는 과정을

옆에서 찬찬히 봐주셨습니다.

그리고 순식간에 제가 잘못하고 있던 포인트를

알게되었습니다.

이부분은 2편에서 작성하도록 할게요 :)

" 감없는 먀먀의

5번의 매물코칭, 1년 만에 만난

N호기 투자 경험담"

1. 매물코칭편

2. 1등뽑기편

3. 실전투자편

그리고 집으로 돌아가서

잘못됬던 부분들을 밤새서 고치기

시작합니다.

6th 23.12 셔츠 튜터님

여전히 이번달 임장지를

열~심히 임장임보하고

마지막에 1등을 뽑았습니다.

튜터님, 반장님께서

가이드해주신대로 1등을 뽑았더니

응?

그동안 제가 놓치고 있었던

투자가능한 단지중

가장 싼 단지를

단숨에 찾을 수 있었습니다.

바로 뚜또튜터님 매물문의를

OK받고

다음날 셔츠튜터님의

정말 따듯하고 진실성 있는

매물코칭을 통해,

물건에 대한 확신을 가지고

협상을 하러 가게됩니다 !!

(두둥-!)

결국 제가 이 단지를 투자하게 되었을까요?

투자가 한번에 되면

또 재미가없죠...? 하하

이내용은 3편.실전투자편에

작성할게요 :)

" 감없는 먀먀의

5번의 매물코칭, 1년 만에 만난

N호기 투자 경험담"

1. 매물코칭편

2. 1등뽑기편

3. 실전투자편

복기글을 작성하다보니

투자검토를 했던 6개월간의

제모습을 객관적으로 돌아보게 되었습니다.

🤦‍♀️

1. 나는 튜터님들이 말씀해주신 소중한 조언들의

핵심을 잘 이해하지 못한다.

(한마디로 말귀를 못알아 듣.. ㅠ)

조급한 마음때문이였던걸까

A 아니면 B

이분법적 사고를 하는 경향이 있다.

공급이 많아서 탈락 ->

공급없는 지역으로 가야지.

사람들이 덜좋아하지만 가치있는것 ->

그시장안에서 하급지 뒤지자.

더 좋은 투자를 합시다 ->

절대가 비싼 단지를 가져가자.

이렇게 투자에 감이 없는 내가

투자를 N차례 하고있다니..

충격적이고 놀랍다...

2. 1등의 의미에 대해 알게 되었다.

내 앞마당중 제일 싼것 (X)

내 앞마당의 투자가능한

감당가능하며 저평가된 단지중 가장 좋은것(O)

(무명인 대장님 감사합니다)

3. 내가 잘하는것, 못하는것을 알게되었다.

잘하는것 : 임장,임보,지역분석,단지분석

못하는것 : 1등 뽑기, 투자실전(프로세스, 대출, 세금 등)

단기적목표로 1등뽑는실력을

잘하는영역으로 만들 수있을것 같다.

투자실전 지식들은 따로 공부해야겠다.

이렇게 글로 쓰니

지난 6개월간 정말 열심히 삽질을 했구나..

잘못한 부분들을 복기할 수 있었습니다.

단숨에 1호기,2호기,N호기

투자를 하시는 동료분들도 많으신것 같아요.

그치만 저처럼

한건의 투자가 굉장히 어려운 분들도

계실것 같습니다.

포기하고싶었던 순간이

있었는데, 돌이켜보니

이말이 생각이 납니다.

중꺾그맘 !

(중요한건 꺾여도 그냥 하는 마음)

포기할수가 없었습니다.

계속 도전하라고 말씀드리고 싶어요.

아보면

포기하고싶은 그순간이

거의 다온순간이 맞더라구요 !

오늘도 열심히 하고계신

동료분들

응원합니다.

긴글읽어주셔서

감사합니다.

<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>

경기도보다 싼 서울 5억대 아파트 어디?

https://link.weolbu.com/3QePnIN

좋은 글을 나눠주신 이웃분에게 덧글은 큰 힘이 됩니다.

서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!