[부자망고엄마] 월부챌린지 166회 진행중 : 4월 13일차 실전투자경험담필사 갱신:갱신요구권 차이점 알고 계신가요?(Feat 한번은 꼭 마주할 상황)

실전투자경험담 필사 

경위 님 글 25.04.07

제목

갱신:갱신요구권 차이점 알고 계신가요?(Feat 한번은 꼭 마주할 상황)

안녕하세요 경위 입니다.

올해 2월 세낀 물건을 매수 하게 되었습니다.

입주장이라 전세가 눌려 있었기 때문에 

신규로 전세를 맞출시 투자금을 추과 하는 상황이었습니다.

올해 4월말 기존 계약만료 예정에 

앞서 갱신권 사용으로 총 4년을 거주 하셨는데 

2년을 더 살기 원하셔서 임대인과 신규계약을 올해 1월에 마친 물건을 발견 하고 투자를 진행하였습니다.

신규계약한 보증금과 공급리스크를 피할 수 있다는 이점으로 인해 해당 물건은 제가 투자 할수 있는 

물건들 중 1등이 되었습니다.

그렇게 시간이 흘러 중도금까지 치룬뒤

당연히 신규로 임대차 계약서를 쓰셨으니 실거래 시스템상에도 

“신규계약” 이라고 표기 되어있을 거라 생각하고 확인 중에

[갱신] 이라고 적혀 있는걸 보고 갑자기 심장이 뛰기 시작 합니다.

분명 임대인이랑 신규 계약서를 작성한걸 내 두 눈으로 확인을 했는데?

갱신권을 이미 써따고 했는데 혹시 안썼던게 아닐까? 내가 속은건가?

하필 주말에 이걸 발견해서 주민센터에 물어보지 못하고 어떡하지?

분명 신규계약을 세끼로 매수하는 걸로 생각했는데

이걸 보는 순간 모든 의심들이 순식간에 자라기 시작 했습니다.

부랴부랴 부동산 사장님께 전화를 걸어 자초지종을 설명드리니

부동산 사장님께선

'주민센터에서 확인 전화도 왔었는데

정확하게 신규계약으로 새롭게 진행 되는거다 라고 답변 했다 라고 하셨습니다.

그럼 도대체 [갱신] 이라는 표기는 어떻게 된건지 도저히 이해가 되지 않아

동료들에게 자초지종을 설명하며 자문을 구했습니다.

‘계약서상에 갱신청구권 사용여부에 대해 안나와있으면 새계약이에요’

'아실에서 동일한 사람이 하면 갱신으로 뜨느것 같아요

‘1588-2949’ 주택 임대차 계약신고 콜센터에 연락해서 확실히 물어보세요

'계약갱신청구권 사용한걸 다시한번 확인해보세요 등

동료들의 도움 더분에 이성을 되찾은 뒤 

여러가지로 알아보니

아실에  [갱신] 과 [ 갱신요구권] 두가지로 나뉘어 표기되어 있다는걸 알게 되었습니다.

좀 더 자세히 살펴보기 위해 

‘국토교통부 실거래가 공개스시템’ 에 들어가 

위 두 물건의 정보를 살펴보니 큰 차이점이 한가지 있었습니다.!

위 [갱신요구권] 을 사용한 물건의 정보를 보니 아래와 같이 

‘갱신 요구권 사용’ 란에 [사용] 이라고 표기 되어있고

‘계약구분’란에는 [갱신] 이라고 표기 되어있었습니다.

반면 제 물건을 보니 ‘갱신요구권사용’ 란에 [-] 라고 표기 되어있고

‘계약구분’ 란에는 [갱신] 이라고 표기 되어있었습니다.

아실에  [갱신]과 [갱신요구권]으로 나뉘어져 표기 되어 있단는걸

자세히 살표보니

‘갱신요구원사용’란에서  차이가 생긴다는 걸 알 수 있었습니다.

그렇다면 제 물건의 임차인이 앞서 2년 (신규)+2년(갱신권사용) 로 알고 

저는 세낀물건을 샀는데 과거 실거래 이력은 어떻게 되는지를 찾아 보았습니다.

‘갱신요구권’ 을 사용했으니 아실에서도 [갱신]이 아니라 [갱신요구권] 으로 표기

이를 국토교통부 실거래공개시스템 에서 확인해보니 ‘갱신요구권사용’ 란에는 [사용]

[계약구분]란에는 [갱신] 이라고 표기 되어있는것을 확인 할 수 있었습니다.

이렇게 알고 있었던 또 저만의 생각일까봐

길었던 주말이 지나고 관할 주민센터에 곧장 전화를 걸었습니다.

전입신고/확정일자 담당자분이 말씀해주신 내용으로는 

A주소지 > B 주소지로 이동시 [신규계약]

A주소지 > A주소지로 이동시 [갱신]

제 사례처럼 임차인분이 앞서 4년을 거주 하셨다가 다시 2년 거주하시기 위해 

‘신규계약서’를 작성하셨다고 하더라도 ‘갱신’으로 표기 된다는것이었습니다.

다만, 임차인께서 이미 갱신권을 사용하셨고 ‘신규계약서’로 다시 계약을 했기 때문에 

효력은 ‘신규’ 와 동일한게 2년의 임대기간을 모두 준수해야하며 중간에 퇴거 요청을 할 수 없다는것이었습니다.

이를 문서로 확인하기 위해서 ‘주택임대차신고필중’을 보면

‘임대계약내용’ 란에 [갱신] 계약인지 [신규]계약인지 표기를 하게 되어있는데

저와 같은 경우라면 [갱신]으로 표기를 하지만 [계약갱신요구권 행사여부] 란에 [미행사]라고 표기 된다는 겁니다.

계약 당사자만 ‘주택임재차신고필증’을 열람할 수 있다보니 위 내용은 주민센터 담당자한테

실시간으로 확인 요청하여 구두로 전달받은 내용이고

이해를 돕기 위해 아래사진은 제가 보유한 다른 물건의 갱신권을 사용한 ‘ 주택임대차신고필증’ 입니다.

아래처럼[갱신]계약이라고 표기 되어있고 나아가 [계약갱요구권 행사여부] 란에 [행사] 라고 표기 되면

이는 우리가 우려 하는 임차인이 중간에 퇴거요청시 3개월 내 보증금을 반환해야 하는 조건이 됩니다.

여기에 제 생각을 한스픈 더하자면

‘신규계약서’ 를 썼지만 같은공간 내 임차인의 변동이 없는한(=주소지 변동이 없는한)

형식적으로라도 ‘갱신’을 표기하는 이유는 이게 곧 ‘명시적 갱신’ 이기 때문이지 않나 싶습니다.

(명시적 갱신 : 계약만기 전에 임차인 과 임대인이 상호혐의하여 계약서를 다시 작성한는것)

갱신 :  갱신 요구권 사용란에 [-] 으로 표기

갱신요구원 : 갱신요구권 사용란에 [사용]으로 표기

국토교통부 실거래공개시스템

갱신 : A 주소지 > A주소지 이동시

신규 : A 주소지 > B 주소지 이동시

그리고 여기서 주의사항은

저의 사례처럼 ‘갱신권 사용’ 으로 매수 를 하였고

A주소지 > A주소지이동 으로 인해 갱신 으로 표기 되어있다 하더라도

앞서 ‘갱신권사용’ 이 정말로 사용된건지를 확인하는게 가장 중요합니다!

2년(신규)거주 뒤 갱신권을 사용하지 않고 묵시적 갱신 등으로 4년 거주한뒤

다시 2년의 신규계약서를 써도 ‘갱신’ 으로 표기 되고 이때는 갱신권사용이 아직 남아있는겁니다.

그래서 아래와 같이 서류상으로 ‘갱신권사용’ 이 명시적으로 표기 되어있는지 함께 

국토교통부 실거래공개시스템 과 아실 등을 활용해 ‘갱신권사용’ 이라는 문구도 꼭 확인 하시면 좋겠습니다!

만약 제가 투자한 물건이 신규가 아닌 ‘갱신권사용’ 으로 연장 된거라는걸 

뒤늦게 알고 그게 사실이었다면 정말 상상만 해도 끔찍합니다.

왜냐하면 현재 입주장으로 인해 3.2억까지 전세가 눌려있고

제가 매수한 뒤로 다른 경쟁물건들도 우후죽순으로 나와있기 때문입니다.

즉 임차인이 나가겠다고 통보하면 3개월 내 새로운 임차인을 맞춰야 하는데 

현 시세대로 맞추면 억전세 확정 과 더불어 전세 빼는 것도 쉽지 않았을 겁니다.

기억해야할 내용

갱신 :  갱신 요구권 사용란에 [-] 으로 표기

갱신요구원 : 갱신요구권 사용란에 [사용]으로 표기

국토교통부 실거래공개시스템

갱신 : A 주소지 > A주소지 이동시

신규 : A 주소지 > B 주소지 이동시

명시적 갱신 : 계약만기 전에 임차인 과 임대인이 상호혐의하여 계약서를 다시 작성한는것

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