월부학교에서 배우는 저환수원리[우피레]

"월부학교 강의는 더 좋다고 하던데

무엇을 배우는지 너무 궁금해요."

저환수원리 배우긴 했는데

실제 투자에 어떻게 적용해야 하나요?

저환수원리를 저만의 언어로 정리하고 싶어요.

이런 고민을 가지신 분들이라면

이 글이 조금이라도 도움이 될 겁니다.

안녕하세요.

​

우(woo)리 함께 파이어(fire) 해볼래요?

'우피레' 입니다~~

​

'월부학교 강의는 특별한 내용이 있을까?

궁금한 분들이 계실텐데

주로 저환수원리에 기반한

강의내용입니다.

운이 좋게 이번에 지투 24기를

'진심을 담아서' 튜터님과

울 이팔청춘조 '담담이' 동료분들과 함께하고 있는데요.

지난주에

튜터님께서 저환수원리에 대해

미니 톡터링으로 개념을 설명해주셨습니다.

월부학교를 8번 이상 수강한 튜터님이

저환수원리에 대해 듣고 끝내는게 아닌

'본인만의 언어'로 소화해

정리를 하고 투자에 적용했다는 말씀이

너무 와닿았습니다.

이번기회에 스스로

지금까지 배운 '저환수원리'를

저만의 언어로 정리하는 시간을 가져야 겠다고 생각했습니다.

이번 시간에는

'저환수원리'에 대해 제가 배우고 이해한 대로

이야기를 해드리도록 하겠습니다.

* 열반기초에서 배운 저환수원리

 

저평가 : 가치보다 싸게 산다

환금성 : 저층, 탑층제외, 300세대 미만x 피한다

수익성 : 투자금 대비 200% 달성 가능한지 확인한다

원금보존 : 높은 전세가율 투자해 원금을 잃지 않는다

리스크 : 리스크를 최대한 피해서 투자한다

 

# (저평가 - 피레ver) 사람들이 좋아하지 않는 저가치 단지를 피해서 싸게 산다

/ (저평가) 가치보다 싸게 산다

투자금이 한정적인

싱글투자자로 투자생활을 하면서

모두가 좋아하는 랜드마크 단지나

신축 단지들을

투자 우선순위로 보기보다는

외곽에 위치해 있고

입지요소를 다 갖추진 못했지만

사람들이 그 동네에서 좋아하는 단지들을

찾기 위해 노력했습니다.

위 그래프는

수도권, 광역시, 중소도시에서

저가치 모습을 보이는 단지들을

1개씩 가지고 와봤는데요.

이들에서 공통적으로 보이는 모습은

전세가가 장기적으로 우상향 하기보다

수년기간 보합하는 그래프 모습을 보입니다.

(가치 있는 단지의 경우 전세가는 물가상승률 처럼 10년에 2배정도 오릅니다.)

지역내에서 사람들이

살고 싶어하지 않기 때문에,

실수요 가치인 전세가가 상승을 하지 못하는 것입니다.

보통 외곽에 연식이 떨어지는

구축단지들에서 이런 모습이 나오는데

임장하실때

여기는 내 아이와 함께 살고싶지 않은 단지인것

같은데 라는 마음이 든다면

전세가 10년간 우상향 했는지, 제자리 걸음했는지 확인을

통해 한번더 저평가 단지에 대해

생각해 보면 좋을듯 합니다.

# (환금성 - 피레ver) 지역 사람들이 좋아하고 향후에도 장기대출 받아서 살고 싶은 단지를 매수한다

/ (환금성) 저층, 탑층제외, 300세대 미만x 피해서 매수한다.

입지 독점성이 있는 곳이 아니라면

지방 매물은 향후에 매도를 생각하면서

매수를 하는데요.

대표사진 삭제

(1호기 투자단지와 무관)

이 단지는 중소도시 외곽에

신혼부부나 젊은 사람들이 좋아하는 가성비 단지인데요.

총 29층으로 이루어져 있습니다.

저층을 제외하면 주로 4층이

제일 저렴한 가격인 경우가 많은데요.

이렇게 층이 높은 단지의 경우

돈을 조금 더 주고서라도 10층 이상을

투자후보로 보는게 환금성 측면에서

유리한 부분이 있습니다.

(뷰, 일조량 등 기본적으로 고층 선호)

1호기 투자를 할때

제가 최종 투자 후보로 검토했던 매물은

4층 이었습니다.

집주인이 고양이를 키우기는 했지만

물건 상태가 너무나 깨끗했고

베란다에서 보는 뷰또한

단지 너머에 초등학교가 일부 보였지만

트여 있었습니다.

운이 좋게도, 4층을 보러 간날

13층 물건이 당일 매도인의 변심으로

가격네고가 많이 되어

동일 금액이 되었기에 매수를 할수 있었는데요.

투자를 할 당시에는

4층이 제일 싸다고 생각했기에

그 물건만 보였습니다.

저층을 보유한 경험이 있었음에도

당일 중층물건이 나오지 않았다면, 4층 물건을

매수했을 것입니다.

고층 물건을 네고할 생각을 하지 못했을것 같습니다.

향후에 매도시에

물건을 받아주는 사람들은 투자자일수도 있지만

실거주를 하는 사람들일 확률이 높습니다.

내집마련을 위해 40년이상 대출을 받아서라도

사고 싶은 집이 어떤건지

매수전에 내 관점이 아닌 지역 사람들의 관점에서

생각해보세요.

# (수익성 - 피레ver) 시장에 따라서 적당한 투자금으로 기대 이상의 수익을 얻는다.

/ (수익성) 투자금 대비 200% 달성 가능한지 확인한다

투자자라면 투자를 했을때

기대하는 수익률이 있을텐데요.

기대 수익률은

투자자의 실력과

부동산 시장 상황에 따라서

다를수 있습니다.

무조건 200% 달성할수 있어야

투자를 할수 있는 것은 아닙니다.

입지독점성이 있고

강남 1시간 이내 접근 가능하면서

누구나 갖고 싶어하는 단지의 경우

종잣돈이 많고, 현금흐름이 좋은 사람은

투자금이 많이 들더라도 수익이 많이 나는

똘똘한 1채 투자가 조금더 적합할수 있습니다.

투자금이 부족해 소액으로 지방에 투자하는 사람은

투자금을 최대한 줄이면서

전세 상승분이 빠르게 돌아올수 있는

외곽 신축 투자가 맞을 수도 있습니다.

(담배꽁초 투자로, 지방에선 100% 수익률도 괜찮습니다.)

대신에 소액투자로 얻은 수익으로

수요가 더 많은 광역시나 수도권으로 갈아끼우면서

자산을 늘려나가면 됩니다.

원하는 수익률을 얻지 못하는 투자보다

행동을 하지 않아서 수익률이 0인

투자를 피해야 합니다.

진담 튜터님 / talktalk 중

예상하는 수익률이 나오지 않는다고 해서

절대적으로 가격이 저렴하다면

투자를 적극적으로 검토해보세요.

# (원금보존 - 피레ver) 높은 전세가율에 투자하되, 사람들의 수요가 있는 저평가된 물건으로 원금을 '절대로' 잃지 않는다.

/ (원금보존) 높은 전세가율에 투자해 원금을 잃지 않는다

전세가율은 전세가 / 매매가로

매매가는 전세가 밑으로 빠지지 않는다는 전제하에

가치가 있는 단지는

시간이 지나면 본인이 가진 가치에 맞는

가격으로 도달한다는 것을 알아야 합니다.

공급이나, 여러 요인으로

전세가가 떨어지는 경우

투자한 것보다 매매가가 떨어지는 경우가 있는데요.

서울 5급지에 있는 구축 단지인데요.

13년에 매매가가 2천만원 떨어지고

18년~19년 사이에 4천만원 떨어졌습니다.

하지만 장기적으로 봤을때 우상향하는 것을 알수 있습니다.

강남접근성 1시간 등 가치가 있는 단지들은

공급, 심리, 정책 등으로 일시적으로 매매가가

떨어질수 있지만

시간이 지나면 결국 제 가치를 찾아가기 때문에

원칙과 기준에 따라 매수했다면

흔들리지 않고 잘 보유해나가는게 필요합니다.

투자를 해나갈수록 매수가 가장 쉽고

목표로 하는 수익(수익률)을 얻을때까지

보유하고 매도하는게 더 어려운것 같습니다.

하지만, 기준과 원칙에 맞게 매수를 했다면

원금보존의 가치를 잘알고

물건을 잘지켜

투자금을 절대로 잃지 않는게

무엇보다 중요하다는것을 잊지 않아야 합니다.

# (리스크 - 피레ver) 감당가능한지 미리 생각해 보되, 리스크도 비용과 편익을 따져봐야한다.

/ 리스크를 최대한 피해서 투자한다

투자자의 실력과 경험에 따라

누구에게는 감당할수 있는 리스크가 될수 있고

누구에게는 망할수도 있는 큰 리스크로 다가올수 있습니다

리스크에 대한 불편한 진실은

사실, 예상이 가능하면 그것은 리스크가 아닙니다.

강의를 통해서

잔금이 가능한지, 역전세 대비 10% 현금을 보유하는 부분은

망하지 않기 위해 준비할수 있는

최소한의 부분이라 생각합니다.

실제 현장에서 투자를 하다보면

예상하지 못하는 일들이 너무나 많이 일어납니다.

(불편한 진실)

광역시에 1호기 투자이후 전세를 세팅하기 위해

단지내 최저가 이고

이사가 자유로운 공실에

입주 청소까지 해놨음에도 불구하고

대출규제가 스물스물 일어나는 시기와 맞물려

내 물건이 1등이 되지 않을수도 있고

여름휴가나 장마철로 인해

가격을 내렸음에도 사람들 자체가 없어

전세가 안나갈수도 있습니다.

(수도권의 경우 가격을 낮추면 어떻게든 나가긴 합니다.)

리스크를 전혀 걱정하지 않는것도

문제가 되지만

리스크를 막연하게 두려워 해서

투자를 안하려고 하는것은 아닌지 생각해봐야 합니다.

(비용과 편익, 리스크 고려하여 판단)

리스크를 최대한 계량하여

잃지 않는 투자를 하는 것도 중요하지만

리스크의 숨은 진실은

예측하지 못한 일들이 벌어졌을때

투자자로써 어떻게 유연하게 대응하느냐 입니다.

리스크가 없는 투자는 없기 때문에

감당 가능한지 생각해보고

리스크보다 더큰 수익을 얻을수 있다는 생각이 든다면

투자를 진행해보세요.

(단, 망할 것 같은 큰 리스크가 있는 투자는 다시 고려해보세요)

지금까지

'저환수원리' 에 대해

제가 배우고 경험한 내용을 바탕으로 정리해서

이야기를 해보았는데요.



사실, 월부학교에서 배우는 것과 열반기초에서 배우는

저환수원리를 다르지 않습니다.

본인만의 언어로 소화하고

실제 투자에 적용하는게 정말 중요합니다.



✅️ 저환수원리 (우피레 ver)

1.(저평가) '사람들이' 좋아하지 않는 저가치 단지를 피해서 가치있는것을 싸게 산다

2.(환금성) 지역 '사람들이' 좋아하고 향후 장기대출 받아서 살고 싶은 단지를 매수한다

3.(수익성) 시장에 따라서 적당한 투자금으로 기대 이상의 수익을 얻는다

4.(원금보존) 높은 전세가율 투자하되, 사람들의 수요가 있는 저평가된 물건으로 원금을 '절대로' 잃지 않는다

5.(리스크) 감당가능한지 미리 생각하되, 리스크도 비용과 편익을 따져봐야 한다.

지금까지 배우고 경험한 것을

토대로 정리했기 때문에

부족한 부분이 있을수 있습니다.

여러분이 생각하는 저환수원리는

어떤것인가요?

댓글로 생각을 자유롭게 나누어주세요.

그리고,

여러분만의 투자 기준과 원칙을 다듬어

찐 투자자로 성장하기를

진심으로 응원합니다.