무주택자 잔금대출 가장 유리한 곳은? 대출의 모든것 [우피레]

안녕하세요.

​

우(woo)리 함께 파이어(fire) 해볼래요?

'우피레' 입니다~~

​

​

​

혹시 1년이 넘었는데 투자를 못해서

조급함이 드는 분들이 계시나요?

​

1호기를 한 경험이

조금이나마 도움이 되었으면 하는

마음으로 

​

잔금편에 대한

복기글을 작성해보겠습니다.

​

​

​

1호기를 진행하면서

하고 싶지 않은 잔금까지

경험을 하게 되었는데요.

​

저환수원리에서

'리'에 해당하는

잔금대비에 대한 부분을

정리해보려 합니다.

​

솔직히 알고 싶지 않은 영역이지만

몸으로 경험하고 배운것을

제대로 복기하고

​

다음 투자에서는 '잔금'없이

진행하겠습니다.

​

1. 대출 준비하는 법

2. 대출 금융기관 비교평가

3. 잔금 이후 느낀점

​

1. 대출 준비하는 법

​

​

# 잔금 준비 기간

​

​

1호기 잔금일이 8월말이었는데요

대출을 알아본건

5주 전쯤이었던것 같습니다.

​

​

직접 은행에 방문해

잔금대출을 알아보았는데

(현장에 답이 있는줄 알았다는..)

​

7월말~8월초 휴가 시즌이 겹쳐

8월말까지 나오기 힘들수

있다는 이야기를 들었습니다.

​

​

서류준비, 자서, 자산심사 등

3~4주 정도면

충분히 대출이 나올수 있지만

​

​

평소에 대출을 받아본 경험이 없는

분이라면 잔금일 6주 전부터

알아보시는 것을 추천드립니다.

​

​

​

# 잔금 알아보기 (공통편)

​

​

무턱대고 대출 받으러 저처럼

은행부터 가시지 않아도 됩니다.

​

​

대출에 대해 유선으로 친절하게

설명해주고 안내해주는

대출상담사를 이용하면 됩니다.

​

​

매수한 부동산 사장님께

추천을 받아도 되고

(그 지역에 주로 취급하는 은행

대출 상담사를 알고 계십니다.)

​

​

월부 동료에게 물어봐도

대출상담사 분들을 소개 받을수 있습니다.

​

​

대출 상담사분에게

물어봐야할 것은 아래 3가지입니다.

​

​

1.주담대 한도

 2. 이자비용(대출금리)

 3.중도상환수수료

​

​

우리는 잔금을 치더라도

빠른 시간내에 전세입자를 맞추고

대출을 상환할 것이기에

​

중도상환수수료까지 알아봐야 합니다.

​

​

하지만, 준비없이

처음 대출상담사님과 통화를 하면

어버버버 하다가

원하는 답변을 듣지 못할수 있는데요.

​

​

​

​

​

딱 3가지만 준비해주세요

​

1. 본계약서

2. 소득자료

3.물건지 KB 시세

​

​

​

[본계약서]

매수한 아파트 이름, 주소, 동층, 평형

​

​

[소득자료]

작년 세전 연봉, 원천징수영수증 확인

*일부 은행은 2년치 연봉 필요

​

​

[물건지 KB시세]

네이버  'kb시세' 검색 > 단지명 조회 > kb 시세 확인

* 중층의 경우 일반평균가

* 저층의 경우 하위평균가

​

​

​

​

2. 대출 기관 비교평가

​

첫 잔금이기에 할수 있는 것

다해본다는 생각으로

각 금융기관 대출을 알아보았습니다.

​

​

대출상담사를 통한 은행대출

은행 직접 방문을 통한 대출

보험사 홈페이지 상담신청을 통한 보험대출

인터넷 은행 대출까지

​

알아보면서 생각보다

대출 받을수 있는 창구가

다양하다는 것을 느꼈습니다.

​

​

투자자의 눈으로

어느 기관에서 주담대를 받는게

가장 적합한지

비교를 해보겠습니다.

(24.8월말 기준)

​

​

1. A은행 디딤돌대출

- LTV 한도 : 감정가 x 80%

- 대출기간 : 40년

- 거치기간 : -

(원금 아내는 기간)

- 대출금리 : 3.5~4.6%

- 중도상환수수료율 : 1.2%

​

* 물건지 지역 위주 금융기관에서 대출을 알아보셔야 합니다.

** 대출 신청시 최소 2번 이상 내방 필요 (서류제출1, 연서1)  

​

여기서 연서는 대출금액과 금리에 최종 동의한다는 의미에 사인을 말합니다.

​

​

2.B은행 주택담보비율

- LTV 한도 : 감정가 x 75%

- 대출기간 : 40년

- 거치기간 : -

(원금 아내는 기간)

- 대출금리 : 3.84~3.85%

- 중도상환수수료율 : 1.1~1.3%

​

** 1번 내방으로 대출가능

​

​

3.C은행 주택담보비율

- LTV 한도 : 감정가 x 75%

- 대출기간 : 40년

- 거치기간 : -

(원금 아내는 기간)

- 대출금리 : 3.84~3.85%

- 중도상환수수료율 : 1.1~1.3%

​

** 1번 내방으로 대출가능

​

​

4.D은행 일반 주택담보비율

- LTV 한도 : 감정가 x 75%

- 대출기간 : 40년

- 거치기간 : 1년

(원금 아내는 기간)

- 대출금리 : 3.73~4.73%

- 중도상환수수료율 : 1.2%

​

** 2번 내방으로 대출가능

​

​

5.E생명 보험사 (주택담보대출)

- LTV 한도 : 감정가 x 70%

- 대출기간 : 40년

- 거치기간 :  - 

(원금 아내는 기간)

- 대출금리 : 4.42%

- 중도상환면제액 : 50%

- 중도상환수수료율 : 1.3%

​

** 2번 내방으로 대출가능(모바일로 신청시 온라인 신청가능)

​

​

6.F생명 보험사 (e아파트론)

- LTV 한도 : 감정가 x 70%

- 대출기간 : 40년

- 거치기간 :  1년

(원금 아내는 기간)

- 대출금리 : 4.42%

- 중도상환면제액 : -

- 중도상환수수료율 : 1.2%

​

** 확인 못함

​

​

7.G생명 보험사 (주택담보대출)

- LTV 한도 : 감정가 x 70% (무주택), DSR * 50%

- 대출기간 : 40년

- 거치기간 :  1년

(원금 아내는 기간)

- 대출금리 : 4.36%

- 중도상환면제액 : 50%

- 중도상환수수료율 : 1.5%

​

** 1번 내방으로 대출가능

​

​

8.H인터넷 은행 (주택담보대출)

- LTV 한도 : 감정가 x 70% (무주택), DSR * 50%

- 대출기간 : 30년

- 거치기간 :  -

(원금 아내는 기간)

- 대출금리 : 3.70%

- 중도상환면제액 : -

- 중도상환수수료율 : - (상환수수료 없음)

​

** 비대면 신청 가능

​

​

8군데 금융기관을 조사하며

비교해본 결과

다른점들을 정리해 보겠습니다.

​

(양식 공유해주신 정열매님 감사합니다!!)

​

​

금융사마다 특징들을 정리해보자면,

​

1. 보험사보다 은행의 LTV한도가 높습니다.

​

LTV : 아파트 매매가격

DTI : 연소득 , 주담대

DSR : 연소득, 주담대, 기타대출

​

LTV는 아파트 매매가 비율에 맞추어 대출 가능액이 산정되므로

매매가 3억짜리 LTV80%면

2.4억 대출이 나오게 됩니다.

​

​

2. 보험사가 은행보다 대출금리가 높은편입니다.

​

24.8월 기준으로 은행은 3중후반대

보험사의 경우 4초중반대 이율이네요.

* 개인 신용과 조건에 따라 다르므로 개별 확인 필수

​

​

3. 중도상환면제액을 확인해야 합니다.

​

중도상환면제비율이 높을수록

중도수수료율이 낮을수록

중도상환 수수료 금액이 낮아집니다.

​

일부은행에서 면제비율이 10% 인 반면

일부보험사에서 면제비율이 50%인 곳도 있습니다.

​

​

4. (공통) 비대면 대출 가능한곳을 알아봐야 합니다.

​

은행이나 보험사 모두 공통적으로

대면으로 대출 실행시

대부분 2번 또는 1번이상 내방을 해야합니다.

​

지방투자시, 물건지 금융기관에 직접 방문해야하니

돈과 시간이라는 기회비용이 듭니다.

​

​

5. 중도상환수수료가 없는 곳도 있습니다.

​

대부분의 은행 보험사가 중도상환수수료가 있는반면

K 인터넷 은행의 경우 

중도상환수수료 무료 정책으로 인해 없습니다.

물론 비대면으로 모든 신청이 가능하구요.

​

단, 조건에 부합되어야 하는데요.

(무주택 또는 1주택 세대) 

​

다주택자도 대출이 가능했는데

(24.9.3일부터 무주택만 가능, 다주택자 불가로 변경)

최근에 규제가 심해졌네요 ㅜ...

​

​

최종적으로

E생명보험사와 F인터넷 은행중 고민하여

F인터넷 은행으로 최종 주담대를 결정​했습니다.

​

잔금일과 전세잔금일 차이가 10일이라

대출계약철회권을 쓸수 있어서

이자 비용(3만원 정도) 차이가 크지 않았습니다.

​

** 대출계약철회권(2주 이내 계약무효가 가능함, 수수료 일부 발생) 안쓸 경우 보험사의 경우

 중도상환수수료가 100만원 ㅜ 필요해요.

​

​

F인터넷 은행의 경우 은행에서 지정해준

법무사를 이용이 필수라 금액이 좀더 비싸고

실거주 대상으로 (투자자, 전세입자 등 특약 있으면 반려됨) 

대출 진행이 가능하다는 단점을 가지고 있습니다.

​

하지만, 중도상환수수료가 없기에

계약철회를 할 필요가 없고 기타 부대비용도 들지 않아

최종 대출 실행하기로 결정했습니다.

​

( 전세가 빠지지 1달 이상 빠지지 않더라도 F인터넷 은행이 금융비용을 아낄수 있음. 단, 다주택자 대출이용 불가)

​

​

​

3. 잔금 이후 느낀점

나는 투자에서

 

리스크는 가장 인지되지 못하는 곳에

가장 크게 도사리고 있고, 

반대로 가장 큰 리스크가 있으며

​

사람들이 생각하는 곳에 

가장 적은 리스크가 있다고 확신한다

책. 투자에 대한 생각 중

투자한 지역은 공급이 부족해

전세물량이 점차적으로 줄어들고 있고, 

가격이 올라가는 상항이었습니다.

​

하지만 단지내 전세물건이 적지 않은편이고

다른 투자자들의 진입으로

전세물건 소화되는 속도가 더딘 편이었습니다.

​

​

3개월이라는 시간이 생각보다 짧게 느껴졌고

계절적 비수기와

적극적으로 행동하지 못하는 초보 투자자라는

사실이 맞물려

결국 잔금을 치게 되었습니다.

​

​

만약, 잔금이 안되는 상황이거나

매매가가 큰 서울수도권 투자였다면

저는 계약금 전체를 잃었을지 모릅니다.

​

​

계약이후 더욱 적극적으로 물건을 홍보하고

전세금을 처음부터 낮추었다면

잔금을 치지 않았을 수도 있습니다.

(전세를 빼기 위한 방법은 정말 많다는 것을 배웠습니다.)

​

​

잔금을 치고 이렇게 구체적으로

복기하는 이유는

같은 실수를 반복하지 않고

잃지 않는 투자를 하기 위함입니다.

​

​

부동산을 매매하는 과정에서

최악의 리스크는 잔금을 치르지 못하는 것입니다.

그리고 여러분이 생각하는 것보다

예상치 못한 상황이 발생할수 있습니다.

​

​

제 글이 여러분의 리스크를 대비하는데

조금이나마 도움이 되었으면 합니다.

​

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

​

​

​

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