[자유를향하여] 계약갱신청구권 사용하면 앞으로 벌어질 일

안녕하세요.

여러분의 행복한 내집마련과 노후 준비를 돕고 있는

10년차 투자자 자유를향하여입니다.

오늘은 우리 인간이 생활하는데 가장 기본적인 것에 대해 생각해봅니다.

춥거나 더운 환경에서 생존하기 위해서는 옷이.

굶어 죽지 않기 위해서는 음식이.

비, 눈, 바람 등의 자연 재해나, 야생 동물의 위협 등의 위험으로부터 보호받기 위해서는 집이.

즉, 이러한 의(衣). 식(食). 주(住)를 우리는 인간 생활의 기본 3요소라고 부릅니다.

이 중, 오늘은 저를 포함하여 이 글을 읽고 계시는 여러분들이 가장 관심을 가지는 집(보금자리)에 대해 이야기 해보려고 합니다.

우리가 살아가는데 있어서 집은 절대적으로 필요한 재화이기에, 우리는 두 가지 형태 중 하나를 선택해야 합니다.

매입해서 자가로 거주.

빌려서(임차) 전세 또는 월세로 거주.

오늘은 특히, 현재 전월세로 거주하고 계시는 분들에게 도움이 되었으면 하는 마음에 이 글을 씁니다.

"계약갱신청구권"

계약갱신청구권은, 문재인 정권 시절 주거복지로드맵의 일환으로, 무주택 서민의 주거안정을 위해서 임차인이 안심하고 오래 살 수 있는 주거환경을 조성을 해야한다는 취지로 시행이 되었습니다.

즉, 2년으로 보장된 임차 거주 기간을 1회 갱신청구가 가능하게 하여 4년간 안정적으로 거주할 수 있도록 하고, 이에 더하여 임대료도 5% 내에서 증액하도록 제한을 두었습니다.

이에 21년 상반기에 임대 물건들이 줄어들면서 단기적으로 임대료가 폭등하는 현상이 발생하는 상황도 연출되었었죠(주거 안정이 목적이었으나 단기적으로는 실제적 효과는 글쎄요.).

그 후 4년이 지난 현재, 수도권 및 공급이 없는 일부 지방에서는 단지마다 전세 물건이 빠르게 소진되는 현상이 많이 보이고,

실제로 기사에서도 수도권, 지방 전세 상황에 대한 뉴스도 보도하고 있습니다.

한번 팩트를 체크해볼까요?

<서울 매매/전세 지수 및 변동률>

위 그래프는 서울의 매매 및 전세지수를 나타낸 것인데,

지난 2021~2022년 급격한 매매가 및 전세가 하락 이후, 2023년 하반기부터 꾸준히 전세가 상승하면서 매매가도 조금씩 상승하고 있는 모습을 볼 수 있습니다.

매매가 상승률보다는 전세가 상승률이 매우 빠른 모습이 그래프 뿐만 아니라 실제 현장에서도 체감할 수 있는 상황입니다.

좀 더 개별 단지로 살펴보면 , 서대문구에 위치하고 있는 신축급 11년차 DMC파크뷰자이를 보면,

매매/전세 하락기간부터 2년 동안 전세가 및 매매가가 1억 이상씩 상승한 것을 알 수 있습니다.

또 다른 단지도 한번 살펴볼까요? 강서구 염창동에 위치한 구축급 28년차 염창동아1차를 살펴보면,

매매/전세 하락기간부터 2년 동안 매매가가 아직 크게 상승하지 못한 상황이고, 

전세가는 거의 1억 가까이 상승한 것을 알 수 있습니다.

서울 내에서도 단지의 연식이나 선호도에 따라서 매매가 상승에 차이가 있다는 것을 알 수 있는데요.

무엇보다 우리가 놓치지 말아야 할 지표는 전세가가 2년간 모두 1억 이상으로 상승했다는 점입니다.

전세 품귀 및 전세가가 상승하는 상황에서,

전월세 거주하는 분들은 당연히 현재 도입된 "계약갱신청구권"을 사용할 가능성이 매우 높은 상황들이 예상되고,

실제 현장에서, 제 임차인분들도 계약갱신청구권을 사용하면서 당연한 권리를 행사하십니다(사실 저는 안정적인 자산 운용 관점에서 괜찮습니다).

임차인 입장에서 이와 같이 전세가가 상승하고 전세 물건이 줄어드는 상황인데,

집을 매수하자니 매년 모으는 저축액에 비해서는 집값은 턱없이 비싸보이기에,

2년 더 연장하여 거주할 수 있는 "계약갱신청구권"은 너무도 매력적인 카드가 아닐까 생각됩니다.

"과연, 계약갱신청구권이 주거 안정을 위해 안정적인 장치가 맞을까요?"

염창동아1차에 전세로 거주하던 임차인이 전세를 연장하는 경우, 앞으로 어떤 상황이 펼쳐질지 지난 역사를 통해 알아보고자 합니다.

매매가가 하락하고 지지부진했던 2011년(지금 일부 단지 상황과 비슷하죠?),

2011년 2.35억에 전세를 살고 있던 A씨는 매매하기에도 시장 상황이 불안하고, 저축액 대비 집값이 비싼 거 같다는 생각에, 2년 전세 연장을 선택하게 됩니다.

<서대문구 염창동아1차 - 2011년 매매/전세>

그렇게 2년의 시간이 흘러 전세 만기가 되는 2013년 시점,

전세가는 5천만원 정도 오른 반면, 매매가는 여전히 그대로인 것을 보며 안도의 한숨을 쉬며,

2년동안 열심히 모은 돈을 전세금을 올려주며 또 전세 연장을 하게 됩니다.

<서대문구 염창동아1차 - 2013년 매매/전세>

그렇게 4년 동안 전세로 거주하는 동안,

전세가는 1.5억이 상승하였고,

결국 전세가는, 4년전 비싸다고 생각했던 매매가 수준까지 올라오게 된 현실을 마주하게 되었습니다.

<서대문구 염창동아1차 - 2011년~2015년 매매/전세 변동>

이 시나리오는 단순히 A씨만의 일이 아니었습니다.

바로 10년 전 투자를 시작했던 저의 전세살이 생활이었습니다.

2008년 결혼 생활을 시작으로,

8년 동안 전세를 살면서,

수도권 시장의 전세 상승을 온 몸으로 맞았습니다.

현실을 자각하며,

무언가 내가 못 보고 있는 것이 있지 않을까 하는 의구심으로

부동산 공부를 시작한 계기가 되었던 거 같습니다.

그 결과, 지금은 너무도 다행이기도 하고 감사하게도,

4년전 회사 은퇴를 할 수 있었고,

즐거운 사람들과 내 시간을 즐겁게 사용하며,

여러분의 내집마련과 투자를 도울 수 있게 되는 거 같습니다.

<서울/경기 입주 물량>

내년부터는 수도권(서울+경기도)에서 입주 물량이 급격히 감소하면서,

실제로 2028년에는 필요 물량의 20% 정도만이 입주 물량이 잡히는 부동산 역사상 공급 절벽을 목전에 두고 있습니다.

지난 저의 경험과, 경험을 뒷받침하는 위 시나리오를 떠올리면서,

현재 내집마련을 고민하시는 분이라면,

지금이 바로 내집마련을 적극적으로 고려해야 하는 시기임을 꼭 기억하시길 바라겠습니다.

감사합니다.

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