“겨우 1억가지고 서울에 무슨 집이야..
그냥 주식이나 코인을 할까?”
3040대라면 한 번쯤 이런 말, 이런 생각, 해보셨을 겁니다.
어릴 땐 월급 모아 집 사는 게 당연했던 시대였는데,
지금은 ‘서울 아파트가 10억’이라는 말에 아예 포기해 버리곤 합니다.
전세 갱신은 다가오고, 매번 이사도 일인데,
아이가 태어나면 이후가 걱정됩니다.
한 곳에 정착하지 못해서 오는 불안정성을 생각보다 많은 분들이 느끼고 계시죠.
그래서 오늘은, 부동산과 내집마련에 대한 다양한 시각과 정보를 접해보실 수 있도록,
머니 트레이너 김경필님을 만나봤습니다.
지금 이 시대에 내집마련을 준비해야 하는 진짜 이유와
포기하지 않아도 되는 전략을 들어보려고 하는데요.
만약 ‘집을 사야 할까?’ ’어떻게?'라는 질문에 망설이고 있다면,
지금부터의 이 이야기를 꼭 끝까지 읽어주세요.
요즘은 내집마련보다 주식, 코인이 더 낫지 않을까요?
보통 1억 정도 가지고 계시다면
서울 아파트 중위가격이 10억 이상입니다.
그래서 집은 살 수가 없으니 주식이나 코인을 하는 게 낫지 않아?
라는 생각을 하시는 것 같아요.
하지만 여기서 명확히 해야 합니다.
첫째, 내집마련은 목표입니다.
둘째, 주식과 코인은 저축을 위한 과정입니다.
주식과 코인은 자본을 모아가는 속도를 높이는 수단이지,
주식과 코인을 하기 위해, 목표를 두고 돈을 모으지는 않으니까요.
하지만 집은 좀 달라요.
최종 목적지가 될 수 있죠.
왜냐하면 인간은 누구나 ‘의식주’ 중 '주', 거주할 곳이 필요하니까요.
그러니 지금 돈이 있다 없다를 떠나서
“집이 있어야 하냐?”만 보면 있어야 한다는 겁니다.
그렇다고 영끌을 하란 말은 아니고요,
다만 마음에 가지고 계신 무거운 돌 하나를 내려놓으시란 말입니다.
어떤 돌 하나를 말씀하시는 걸까요?
내가 어쩌면 평생 집을 사지 못할 거라는 걱정하는 마음이죠.
지금 집값이 오르는 속도가 너무 빨라서
대부분 당장은 안 사도, 5년~10년 저축하면 살 수 있지 않을까 하는 마음이 사라진다는 거죠.
진실은 한국부동산원에서 매주 수도권, 서울, 전국 아파트 매매가 변동율을 발표하는데요.
6월 4주차에 0.43% 상승,
6월 5주차에는 0.5% 상승했어요.
이렇게 숫자만 보면 “그게 많이 오른건가?” 싶으실텐데,
0.43% 상승은 8년 만에 가장 높은 수치입니다.
정부도 화들짝 놀라서 대책을 너무 빨리 냈죠.
환자가 실려왔을 때 가장 빠르게 진통제를 놓았던 것이 6.27 대출규제입니다.
반대로 이야기하면, 그만큼 상승 압력이 높다는 것이고
대부분의 분들은 이런 이야기를 보면 마음이 불안하시죠.
“아니, 엄청 올랐고 더 오를 거란 거잖아? 못 사겠네…” 라고요.
하지만 이건 함정입니다.
대부분의 분들이 뉴스만 보고 판단했기 때문에 그래요.
뉴스를 봤을 때 어떤 점 때문에 그럴까요?
뉴스, 즉, 매스미디어는 단 한 가지 정보를 부각시키는 특징을 갖고 있어요.
그렇기 때문에 우리가 뉴스 하나만 보고 불안해하거나 걱정하기보다는
부동산114, 호갱노노, 아실 등 다양한 곳에 들어가서
직접 내 두 눈으로 정보를 보고 판단할 필요가 있습니다.
그래서 실제 확인해보면 지금 서울에 오르고 있는 지역은 굉장히 한정적입니다.
한강 벨트, 강남 3구, 마용성 정도입니다.
서울 25개구 전지역이 모두 급상승하고 있지 않아요.
예를 들어, 서대문구, 노원구 이런 지역은 오히려 떨어지고 있어요.
물론, 상위 입지가 오르면 하위 입지도 곧 따라 오르지 않나요?
하실 수 있지만 지금 당장의 상승은 서울의 핵심 입지만 오르고 있단 사실이고,
무작정 불안해 할 필요는 없다는 것이죠.
또 지금까지 계속 상승한 것도 맞는 말이예요.
하지만 전 “집값이 얼마나 올라가느냐는 정해져 있다”고 봅니다.
정해져 있다고요?
많은 분들이 지금 안 샀다가 1~2년 사이에 너무 올라서 못 사면 어떡하지?를 가장 궁금해 하세요.
사실 단기간 내 상승률은 알 수가 없어요.
하지만 10년~15년 사이 장기상승률은 거의 한 점에 수렴합니다.
우리나라는 인플레이션 경제예요.
그래서 당장 1년, 2년에는 집값이 얼마나 오를까 예측하기 매우 어렵지만,
10년 지나서 평균 상승률은 거의
10년물 국채 금리의 1~2%내외와 비슷합니다.
현재 10년물 국채 금리는 약 3%인데요.
이 3%보다 2%가 최대 오른다면 10년 후 총 5% 오른다는 이야기입니다.
(여기서 말씀드리는 부분은 서울의 강남 3구나 아주 높은 상위 입지는 제외하고 말씀드립니다.)
그렇다면, 이렇게 생각해볼 수 있겠죠.
지금 사면 매년 오르진 않아도 10년 후 총합, 5% 오른다면?
네, 집을 사야겠죠.
폭락하기 어려운 이유는 우리나라가 일본처럼 디플레이션 경제가 아니기 때문입니다.
올해는 내년보다 무조건 쌉니다.
영원히 소비를 하지 않고 안 사면 디플레이션이 되겠지만, 그렇게 되기는 어렵다고 봅니다.
집값은 주거이기 때문에,
폭락이나 반토막보다는 일반적 입지는 장기적으로 5% 이내 상승할 것으로 생각합니다.
평균 5% 상승하려면,
지난 2~3년 마구 올랐다면 2~3년은 다시 정체와 하락이 반복될 거예요.
22년~23년 정부의 집값이 안정화된 이유는
정권의 문제보다는
이미 그 전에 집값이 너무 많이 올랐기 때문입니다.
5%에 더 오를 아파트, 덜 오를 아파트는 어떻게 구분하나요?
답은 전세가율에 있습니다.
전세가율이 낮을 수록 상승률이 높다고 봅니다.
지금 전국에서 전세가율이 가장 낮은 곳이 강남 서초예요.
전세가율이 낮다는 말은,
전세를 사겠다는 사람의 사용가치에 비해 집값이 비싸다는 말입니다.
그만큼 많은 사람들이 그 집에 기대하는 바가 크고, 많이 원한다는 거죠.
그럼 그 집은 수요가 많고 그럼 더 오릅니다.
결론적으로는 평균적으로 상승률은 5% 이내이기 때문에
한 해에 10%~20% 오를 것만 보고 포기하기 보다는
돈을 모으고 나의 시드머니를 키워서 적절한 시점에
내집을 마련하려는 시도를 하시면 좋겠습니다.
만약 40대에 1억이 있다면 바로 집을 사기는 어려울 수 있어요.
하지만 몇 년간 더 모으면 살 수 있을 거예요.
그 집 가격도 오를 테지만 포기하면 안 되고,
그 돈을 모으는 과정에서 주식, 코인이 도움이 된다면 하면서 돈을 모아가야 합니다.
그렇다고 너무 과한 비중을 넣어 멘탈 흔들리지 마시고요.
주식, 코인은 전체 자산의 30%만 투자하시면 좋겠습니다.
주식, 코인에는 왜 30%만 투자하면 좋을까요?
가장 대표적인 ETF, S&P500의 지난 3년간 투자 수익률이 33.7%입니다.
이 말은, 목돈을 3년 전에 넣어두고 안 꺼냈을 경우, 33.7% 수익을 얻는다는 거예요.
하지만 이걸 또 생각해 보면,
우리는 한 번에 목돈을 넣지 못하고 매달 50만원, 10만원씩 S&P500에 투자하겠죠?
때문에 33.7% 수익이 아니라 10% 정도가 수익이 나올 겁니다.
그리고 이 10%는 저축보다 수익이 높지만
앞으로도 계속 그 수익이 나올 보장은 없어요.
물론, 과거처럼 계속 좋은 수익률을 보인다면 저축과 수익에 차이는 있겠지만
생각보다 어마어마한 수익을 가져다 주지는 않을 거예요.
때문에 내 전세금 포함해서 2억~3억 5천 될때까지는
저축과 투자를 병행하며 내집마련의 꿈을 버리지 마세요.
처음부터 가장 좋은 상위 입지의 아파트를 가려고 하기 보다는
살 수 있는 아파트를 사시면 좋겠습니다.
꼭 아파트로 내집마련 해야 할까요? 빌라도 있는데..
연립, 빌라도 주거 가치로는 좋아요.
하지만 최근 전세사기 같은 경우를 봤을 때,
자산 가치로는 떨어질 확률이 높습니다.
특히나 초양극화 시대로 갔을 때,
당분간은 아파트 쏠림 현상이 지속될 거예요.
그럼 지금 이 정도는 아파트 사도 된다! 하는 기준이 있을까요?
그 아파트의 전세 금액만큼 돈이 있으면 매매해도 됩니다.
예를 들어, 5억짜리 아파트에 전세가 3억인데,
내가 전세자금대출없이 3억 전세에 들어가서 살 수 있다면 매매해도 된다는 이야기죠.
이런 분은 사도 대출 이자와 상승률을 계산해봤을 때,
미래에 어마어마한 손해를 보지는 않아요.
하지만 5억짜리 아파트에 전세가 3억인데,
아직 2억 밖에 없다면, 조금 더 모아야 하는 상황입니다.
내집마련을 준비하는 3040대에게 하고 싶으신 말씀은?
저는 과거에 9:1까지 저축을 했어요.
그러다보니 가족들이 많이 힘들어했죠.
지금이라면 아마 7:3 비율로 3정도는 투자에 조금 더 비중을 실었을 것 같아요.
제가 과거에 좀 힘들게 살았다보니,
우리 3040대 후배님들께 힘들어도 잘 참아봐라,
미래를 위해서 잘 해봐라, 라는 말씀을 그래도 드리고 싶어요.
제가 최근에 난 책 이름도 “결국 당신은 아파트를 사게 된다”인데,
무조건적으로, 영끌로, 아파트를 사란 말이 아닙니다.
가격이 올라갈 때 다같이 열이 붙어 관심을 가지고,
가격이 내려가면 다시 관심을 끊기보다는
집은 언젠가 사야하기 때문에 꾸준히 관심을 가지란 말씀을 드리고 싶어요.
굉장히 오랜 기간, 철저히 준비하셔서
나만의 행복한 보금자리를 잘 준비하시기 바랍니다.
오늘은 머니트레이너 김경필님과 함께
3040세대가 왜 지금 내집마련을 고민해야 하는지,
그리고 포기하지 않아도 되는 현실적인 전략들에 대해 이야기 나눠봤습니다.
“지금은 어려워 보여도, 결국 당신은 아파트를 사게 된다.”
이 말이 단순한 희망이 아니라, 실현 가능한 현실이 되기를 바라며,
에디터는 또 좋은 이야기로 돌아오겠습니다.
🍀함께 읽으면 좋은 글
1. ‘강남 직장인이 정말 좋아해요’, 제2의 강동인데 집값은 10억이나 싼 이곳이 어디냐면..(지역명 공개)
댓글
