[오너초이] 독서후기#73 부동산트렌드 2025

🔔본(w키워드, 발췌독 or 요약) - 저자가 말하려는 것은 무엇인가?

2025년 부동산 시장이 특별한 이유

계속되는 인플레이션, PF 사태 연장, 최악의 공급위기, 시중금리(국고채 10년물 금리) 인하 등 복합적인 요인이 맞물려 부동산 시장은 ‘대세상승’이라는 새로운 방향으로 나아가고 있다. 이 책은 이렇나 변화의 흐름 속에서 부동산 시장의 현재와 미래를 분석한다. 시장의 변동성과 그 원인을 깊이 있게 들여다보고 결국에는 향후 부동산 시장이 나아갈 방향을 제시하고자 한다.

N자로 반등한 서울 부동산 시장

N형태의 움직임은 서울 내에서도 지역별로, 단지별로 약간의 시점 차이가 있다. 하지만 2010년대 서울 부동산 가격을 장기간 분석해보면 지역들이 큰 맥락에서 유사한 움직임을 보인다. 예를 들어 2013년부터 2020년까지의 패턴을 보면 서울 일부 지역에서 상승 시작 시점이 빠른 곳이 있으나(대개 강남) 누적 상승률에 아주 큰 차이가 존재하지는 않았다. 시간이 지나며 공간 균형이 작동해 누적 상승률이 일정 부분 맞춰진 것이다.

고가vs중저가 시장 비교로 본 시사점

2024년 1분기까지 고가 아파트 지역은 가격 하락이 멈추고 다시 상승세를 보이기 시작했다. 반면에 중저가 아파트 지역은 가격 하락이 멈춘 상태에 그쳐 회복 조짐이 보이지 않았다. 중저가 지역의 아파트 가격은 같은 기간 동안 변화가 없거나 소폭 하락했다. (중략)실제로 2분기 이후 중저가 지역에 변화 조짐이 나타나고 있다. 고가 지역을 따라 상승세로 전환되는 움직임이 포착된 것이다. 이번 사이클에서도 다시 한 번 두 지역 간에 상승 시차가 존재함을 확인할 수 있었다.

(중략) 중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다. 중저가 아파트 시장은 더욱 복잡하고 다층적인 모습을 만들어가는 중이다.

2025 부동산 투자 빅이슈

p.136

앞으로의 공급 부족은 서울에만 한정된 이야기가 아니다. 글로벌 도시들 역시 시공비 상승으로 인한 공급 부족을 예측하고 있고 그 영향이 부동산 시장에 선반영되고 있다. 즉 이현상을 이미 인지한 시장 참여자들이 매매 시장으로 관심을 갖기 시작했다.

p.145

부동산은 계절성이 존재하기 때문에 이전 분기 혹은 이전 월 대비 상승률은 전반적인 패턴 분석에 오해를 불러올 수 있다. 따라서 전년도 동월 혹은 동분기와 비교하는 게 의미가 있다.

전세가격 폭등, 매매로의 전환을 이끌다

p.154

2023년 2분기 이후 전세가격 상승의 원인은 무엇일까? 크게 3가지 이유가 있다. 첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다. 둘째, 입주 물량의 부족이다. 셋째, 전세 사기로 인한 ‘빌라포비아’이다.

p.160

전체 거래량 중 매매 거래 비중은 2022년 3분기 역대 최저치인 3.4%를 기록한 후 지속적으로 상승하고 있다. 시장이 일시적으로 회복했던 2023년 상반기는 15%까지 상승했으며, 일시적으로 하락했던 2023년 4분기는 7.7%까지 내려갔다. 2024년 들어서 매매 거래 비중은 빠르게 상승하고 있다. 2024년 1분기는 14.6%, 2분기는 25.6%에 이른다. 주목할 점은 거래 비중과 더불어 거래량 자체의 증가폭이다. (중략) 2022년 시장 수요가 절대적으로 매매보다는 임대 시장을 선호했다면 지금은 상황이 바뀌었다. 매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다.

PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

p.169

PF대출연장이 초래한 부정적 나비 효과는 시장에 ‘공급 부족’이라는 큰 충격을 던져주고 있고 몸집을 더 키울 태세다.

P.171

본 PF를 통해 ‘분양’이 이루어져야할 사업들은 왜 멈춰있는 걸까? 기대되는 분양 수입이 개발 비용에 한참 못 미치기 때문이다. 정상적인 사업이라면 분양 수입이 당연히 총 개발비(토지 매입비, 건설비, 금융비)보다 커야 한다. 그런데 토지 계약 이후 금리 인상으로 인한 금융비와 인플레이션으로 인한 시공비 상승이 사업의 원가를 급격히 증가시켰다. 게다가 2022년부터 부동산 가격이 폭락하며 분양가격, 즉 얻을 수 있는 분양 수입이 현저히 줄어들었다. 비용은 크게 올랐는데 예상 수입은 떨어진 상태로 사업을 진행하면 오히려 적자다.

P.181

신규 주택 인허가 물량 감소는 미래의 공급 부족으로 연결된다. 일반적으로 인허가는 사전 토지 작업이 2-3년 소요되고 준공이 빠르면 3년 정도 걸린다. 합하면 최소 5-6년이 필요한 작업이다. 2022-2023년에 PF 대출을 연장해주지 않고 부실 부동산 매물이 저렴한 가격에 시장에 나왔다면 그래서 디벨로퍼들이 사업에 참여할 수 있게 했더라면 2027-28년에 어느 정도 준공 물량이 나올 수 있었다는 뜻이다. 하지만 2027년 아파트 입주 물량은 약 9700채에 불과하다.

P.196

2023년 서울시 아파트 착공 물량은 2011년 이후 가장 낮은 수치다. 특히 서울 아파트 가격이 급격히 상승했던 2017년 이후의 착공 물량과 비교하면 상황의 심각성이 더하다.

P.209

PF사태를 바라보며 주의해야할 것은 서울과 지방을 보는 시각이 달라야한다는 것이다. 지방은 아예 수익성이 안 나오고 있는 상황이다. 여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다. (중략) 2025-2028 사이의 공급 부족은 이미 명확히 정해진 사실이다.

공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로, 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다. 인플레이션과 PF정책 실패로 비롯된 공급 절벽은 결국 전세가격을 먼저 밀어올렸고 이것이 매매 가격으로 전가되는 현상이 나타나고 있다.

노도성 아파트 가격 예측

P. 318

가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 강남 지역의 가격 상승은 일정 시차를 두고 주변 지역으로 확산되며 강북 지역, 특히 노도성 지역은 가장 늦게 영향을 받는 경향이 있다.

서울시 전체 아파트 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 강남 아파트 가격이 먼저 빠르게 올랐다면 그 다음해에도 같은 속도로 오르기 보다는 상승 폭이 줄어들 수 있다. 반면 강북 지역은 강남에서 가격 상승이 발생한 첫 해에는 상대적으로 상승 폭이 적거나 거의 없을 수 있지만 그 다음해에는 급격한 상승이 나타날 수 있다.

알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

P.330

2024년 7월 현재, 종부세 폐지 논쟁이 뜨겁다. 종부세는 재산세의 일종으로 1주택자의 경우 공시가격 12억 이상인 주택에 추가적인 세금이 부가된다. 여기서 중요한 부분은 종부세가 ‘공시가격’을 기준으로 결정된다는 점이다. 보통 시가 20억원 이하의 1주택은 종부세 대상이 아니다.

P.332

15억원 아파트와 5000만원 자동차의 1년 보유세가 별 차이가 없다는 것은 무언가 잘못된 상황이다. 종부세는 복잡하고 일관성이 부족한 면이 있어 개혁이 필요하다.

💡깨(w뼈맞은 키워드)-내가 이 책을 보며 느낀 것이 무엇인가?

예측보다 중요한 것은 깊이 들여다보는 자세

시장을 예측하려 하는 것이 얼마나 어리석은 것인지 알게 해준 지금까지의 매수들. 나의 매수가 또다른 기폭제가 되어 가격이 오를 수도 내릴 수도 있다. ~하겠지? 라는 낙관적인 태도 그리고 시장은 ~될거야라는 오만한 생각이나 성급한 일반화로 또 다른 실수나 조급한 결정을 내리지 않도록 경각심을 가져야겠다. 미래를 예측하기보다 현 상황, 결과가 왜 나오게 되었는지 그 이유를 나름대로 생각해보고 확인해나가면서 배우려고 하자.

공급부족으로 인한 기회 과연 나에게도 올까?

입주가 많은 지역들이 앞마당으로 유난히 많은 … 심지어 투자까지 한… 1인으로서 공급 부족이 예측되었던 다른 지역들의 전세가 상승이나 매매가 상승이 놀라울 따름이다. 같은 시기 이러한 공급 부족이 예측되었던 지역에 투자한 분들의 전세가 상승을 통한 투자금 회수 또는 매도 사례 등을 들으며 특히 지방의 경우 이러한 공급 부족이 가격에 얼마나 큰 영향을 미치는지 알게 되었다. 과연 서울은 어떻게 될까? 예전 시장과 달라진 점은 공급 부족으로 인한 가격 하락에 대해 많은 사람들이 더욱 접하고 있다는 부분이다. (나도 알 정도면…) 이 부분에서 다른 결과가 생길까? 이전 사이클에서 투자한 사람들과 다르게 기회는 더 짧게 올 것이라 생각된다. 그 때를 놓치지 않도록 투자를 할 수 없는 상황에서도 꾸준히 준비할 수 있는 사람이 되어야함을 다시 느낀다.

🎯적(w데드라인)

인허가, 착공 물량 등 보이지 않는 공급까지 더 면밀히 볼 것

🏅ONE THING

ONE Message

공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로, 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다. 인플레이션과 PF정책 실패로 비롯된 공급 절벽은 결국 전세가격을 먼저 밀어올렸고 이것이 매매 가격으로 전가되는 현상이 나타나고 있다.

ONE Action

지방 앞마당 공급 시기 확인해서 더 면밀히 매매/전세 트래킹 → 선배들의 시장 상황 확인 방법 질문하기