[지방투자기초반 27기 45조 바루바] 3강 대구 자모님 강의 후기

[본것]

지방에서는 입지 좋은 후순위 단지보다 입지 덜 좋은 최선호 단지를 하는게 빨리 매도되고 더 좋음.

부산에서는 오션뷰, 평지가 지역특 선호요인, 대구에서는 상품성을 우선하는 지역특색으로 인해 주상복합도 좋아함.

주상복합은 원래 땅이 좁은데, 대구에서는 넓게 지을 수 있어서 아파트형식이 많아 꿇리지 않음.

앞마당 6개가 되었는데 긴가민가하다면 공급물량없는 중소도시(창원)를 앞마당으로 만들고 찾아보기.

지방에서는 인구규모와 상관없이 공급물량이 없는 지역이 돈버는 속도가 빠르다. 

공급 3년간 없는 지역에서는 야망전세를 현장에서 놓아보고 되면 그게 투자 잘하는것. 실거래 찍히고나면 늦는다.

광역시에서는 연식과 입지요소를 같이 봐야 하는데, 학군과 부촌커뮤니티(환경)이 입지요소임.

하락장에서는 투자범위가 좁아진다. 그만큼 좋은것 우선으로 보라는 것이고, 그런 시장이 부산과 대구임.

20년도 가격은 지난시장 어깨까지라고 보면 됨.(현 시장 무릎)

구축은 아무리 입지좋아도 우선으로 두지는 않아야 한다.

안전한 투자라 하는 것은 매매가격 자체가 싼것이다. 가격은 싼데 갭이 큰 지금같은 시장이 리스크 없는시장.

갭이 너무 커서 못할 것 같으면 전세호가가 올라오는지, 전세 매물은 많은지 전임으로 자주 체크해야함.

전세가 씨가 말랐다는 소리가 부사님에게 나온다? 하루이틀만에 전세 구해지는 경우도 있음.

전세없는 시장에서는 실거래가보다 2천정도 올려서 전세맞출 수 있음.

시장 싸이클: 입주 - 입주정리 - 전세정리 - 선호단지 매매가 상승 - 상승장

부산은 ‘전세정리’ 단계, 대구는 ‘입주정리’ 단계이다.

대구는 지금 준공 후 미분양도 많고 입주 정리되는 단계이므로  전세가 올라와 소액투자 되는 시기는 1~1.5년뒤.

신축과 구축투자를 가르는 것은 인구가 아니라 수요대비 공급이 많았냐 적었냐이다.

수요대비 공급이 많았던 부산이나 대구는 신축 우선 투자, 공급이 적었던 전주같은 곳은 구축도 가능.

저가치물건은 2014~2017년보다 전세가가 더 떨어져있음.

대구에서 구별 키워드

-수성구: 학군, 환경

-중구: 환경, 위치(교통중심지)

-달서구: 직장, 가성비학군, 환경

-북구/동구: 환경

인구이동이 활발하면서 전세가가 비슷한 북구, 중구, 달서구, 달성군에 입주 들어오면 중구에서 북구로 세입자가 나갈 수 있으므로 전세만기 3~6개월전 공급확인 필수!!

초등학교 학급당 학생수가 25명이상은 과밀, 20명이상은 괜찮고, 15명은 적은것, 10명미만은 폐교수준.

네이버부동산에서 학급클릭하면 학년별 학생수를 볼 수 있는데 저학년 학급수가 눈에띄게 적다거나, 고학년 학생수가 확 줄어들었다면 학생이 빠져나가는 것임.

매수한 직후 매도를 어떻게 해야할지 생각해야함. 2~4년마다 매도 트라이를 해야한다!

가격의 마지노선은 3억대. 3억대 구축 34평보다 신축 24평이 훨씬 좋다.

전주의 선호신축이 5~6억인데 대구가 5~6억이다. 이건 진짜 싼거다.

[깨달은것]

앞마당이 6개이상인데도 투자할 물건을 찾지 못했다면 공급물량 없는 중소도시에서 기회를 찾아보는 것도 좋다.

대구사람들이 주상복합을 좋아하는 것은 신축과 상품성을 너무 좋아하기 때문. 심지어 기찻길 옆이라도.

투자 물건의 가격 마지노선은 3억대로해야한다.

대구에서 현실적으로 소액투자 가능한 매매가격대는 4억대임.

[적용할 점]

만약 내가 부산대구에서 투자할 물건을 실거주 1년 감안하여 급매를 잡지 못했다면 차라리 창원으로 가서 1억이하 투자금으로 소액투자를 해볼 생각이다.

그리고 24평투자는 최선호단지에서 하는게 좋겠다는 생각은 예전부터 했지만 내 앞마당인 부산 동래구,연제구,남구 통틀어서 최선호단지 24평도 6억대라서 매수할 엄두가 안났는데, 대구 중구는 5억대라서 가능할 것 같다.

또한 이번 강의에서 연식별, 구별 가격감을 알려주시고  투자범위 설정, 임장범위 설정해주신 점이 너무너무 좋았다. 대구의 투자 우선순위가 선명해졌고, 좋은건 알겠지만 가격이 긴가민가했던 단지들도 확실히 알게되었다. 진짜로 내 1호기를 대구에서 할 것 같은 느낌이 든다…! 감사합니다 자모님!!