안녕하세요, 지투 24기 11조의 쭌또니입니다.
오늘은 고대하던 튜터링데이가 있었습니다!
누구보다 따뜻한 철인 브롬톤 튜터님의 실물을 영접하는 날!
7시 30분 아침 일찍 스타벅스에 모여 10분 간 개인면담 시간을 가진 후 비교분임을 떠났습니다.
개인면담
개인면담 때는 2호기에 대한 고민을 튜터님께 여쭈었습니다.
튜터님께서 제가 가지고 있는 조급함들에 대해 그것을 내려 놓고 더 넓게 보기를 알려주셨습니다.
작년 1호기를 매수할 당시에도 눈 앞에 보이는 것만 봐서 단지 내 비교조차 제대로 하지 못했습니다.
앞으로 투자를 결정할 때는 저환수원리와 함께 조급함 체크리스트를 만들어서 같이 활용하겠습니다.
- 1) 저평가 앞마당을 모두 체크했는지!
- 2) 모든 단지를 전수 조사했는지!
- 3) 단지 내 선호요소를 가격화하고 비교했는지!
- 4) 단지 내 모든 매물을 검토했는지!
- 5) 단지 내 10개 이상 매물을 봤는지!
비교분임
비교분임 지역은 생각하지 못했던 A지역이었습니다.
원도심 지역으로 노후화되어 사람들의 인식이 좋지 못한 지역이지만,
점차 재개발이 되면서 그 모습을 탈 바꿈해 가는 곳이었습니다.
특히, 이런 곳에선 신축이 인식 때문에 매매가는 눌리는데 전세가가 올라 투자기회가 온다는 인사이트를 주셨습니다.
임장지에 대한 궁금했던 점들과 가설에 대한 문의, 그리고
사임발표
저는 사임발표를 하지 못했고, 동료 분들의 귀중한 발표를 들을 수 있었습니다.
양도 양이지만, 그러면서도 한 페이지 한 페이지 질 높은 임보를 보면서 부끄러움과 존경스런 마음이 공존하는 시간이었습니다.
- 튜터님
- 반석/지족은 이제 수리가 필요하고, 도안이 들어오면서 외곽 준신축으로써 의미가 빠짐
- 송강과 진잠은 투자 대상에서 제외!(한빛도 투자에서 제외)
- 임장보고서는 나에게 맞는 투자 '우선순위'를 찾는 것(사람마다 상황이 다르기 때문에 우선순위가 다를 수 있다)
- 단지분석할 때, 투자가능/투자대상/트래킹 여부를 체크하기
- 선호단지 몇개만 튜터님의 단지분석 적용해보기(투자전략, 단지배치 등 세세히 분석)
- 단지별 가설은 1개 이내로 하기
-
2. 다두잇님 지역개요
3. 피치업님 입지분석
- 인구지표에 대해서 인구수/세대당인구/영유아/10대/3~40대를 행정동으로 구분하여 점수를 매기고 있음(기준은?)
- 직장 - 대표기업은 자료가 어디서 나온거지?(네이버 카페 임보 레버리지)
- 통계지리정보 서비스 - 종사자수 (색깔로 일자리 분포를 볼 수 있음)
- 학군 - 광역시 기준 : 막대 그래프 있는 것(네이버 카페 임보 레버리지)
- 중학교 성취도는 한 판에 올리자
- 통근수단 장표는 어디서 나왔는지? (네이버 카페 임보 레버리지)
4. 아카모모님 시세분석
- 미분양의 흐름과 매매/전세 흐름의 시기를 비교! > 대전은 2년 이상 연속 공급이 있으면 빠진다 + 미분양 증가
- 해당 임장지 내 주요한 요소를 기본 배경으로 하여(유성구는 호갱노노 - 상권으로 표시하셨음) 일관성 및 지역의 주요 요소를 상기
- KB시세를 활용해서 전체 시세를 파악하자
5. 쑈님 전체
- 밸런스가 잘 잡힌 임보다라는 생각이 든다!
- 심정섭님 자료 - 노은중은 유성구에서 유일하게 의미있는 중학교이다!
> 이래서 튜터님이 노은을 높게 치셨구나!
6. 조장님 전체
- 카톡에서 나눴던 거주민들 이야기, 기사, 카페 글 등을 캡쳐해서 거주민의 입장 정리!(대전에선 학군 관련!)
- 리치고로 숨은 공급을 찾고! 한 판에 시 모든 주요 공급을 담기!
- 시세분석 들어갈 때, 평단가와 함께 24평/33평 시세 넣기 + 투자금액대별 묶어보기(뿌라운님 자료)
- 시세그룹핑(명란젓)할 때, 튀는 단지들 체크하고 전임/단임으로 이어가기
- 초등학교 연도별 학생수 증감 같이 넣기!
> 죽동의 초등학생 저학년이 많은 것이 긴가민가했는데, 전체 학생 수가 증가하는 것을 보니 아직 인기 있는 지역!
다시 튜터님 시간!
- 매물임장 시 해결해야되는 질문
- 거래가 잘 되는지?
- 실거주가 많은지? 투자자가 많은지?
- 그 단지에 왜 사는지? > 그 요소가 여전히 존재하는지?
- 인근 단지와의 선호도 순서, 상급지로 갈아타는지 아닌지?
- 단지분석
- 꼭 필요한 것 : 가치와 가격, 그리고 단지 선호도
- 1개~2개 단지에 대해서 딥하게 하자
- 결론! 매매가X투자금 매트릭스를 만들어서 투자하기
- 저평가는 통과된 단지들이기 때문에 환수원리를 판단해서 1등을 뽑자!
다시 한 번 많은 것을 나누어주신 튜터님과 함께 해주시는 동료분들께 감사합니다!
