안녕하세요 월부 선배,동료 튜터님들!
저는 올해 결혼 예정인 예랑이고 내마중 서투기 듣고 아파트 매수계약을 했습니다.
매매계약 이후 제출해야하는 주택자금조달계획서 제출을 앞두고 문의사항이 있어 상담드립니다.
상담에 앞서서 제 소개를 간단히 드리겠습니다.
저는 올해 만 29세이고 2019년부터 대기업 근무한지 5년 9개월 되었습니다.
최근 전세자금대출 + 종잣돈으로 전세집으로 세대분리를 25.4.8에 진행했습니다.
(취득세 및 대출을 위해 했지만 만 29세이고 미혼이라 정상세대 분리가 되었는지 확인을 못하여, 위장전입으로 추후 문제가 생길까봐 이 부분도 도움 청할수있는지 궁금합니다.)
이때 양가 부모님께 1억원씩 전세자금 지원을 받았는데 저희 부모님께서->와이프에게 1억, 와이프 부모님->와이프 에게 1억을 송금하시고 따로 차용증이나 증여 신고는 하지 않은 상태입니다.
지원받은 2억과 예적금 및 각자 자금을 합쳐서 주택을 매수하면 되겠다했는데,
주택자금조달계획서를 작성하려고 보니 증여 혹은 예비와이프가 저한테 송금할때의 문제가 생길까 염려되어 찾아보니 저(매수인)의 나이가 어리고 고가의 주택을 매수한 상황에 증여 혹은 차입금이 크면 조사 대상으로 선정될 확률이 크다고 하여 문의드리게되었습니다.
현재 자금 상태는
저 : 금융기관 예금액 1.7억 (입출금 및 예적금/청약 통장)
와이프 : 예금액 2.5억 (양가 부모님 지원 + 모은 자금 - 전세금 일부)
예상 최대 대출액 : 주택담보대출 3.5억
유튜브 나 각종 자료에서 공부한 짧은 식견으로 제가 작성했던 조달계획서는 아래와 같습니다.
- 자기자금
2번 금융기관 예금액: 1.7억
- 차입금 등
8번 주택담보대출 : 3.5억
9번 임대보증금 : 5.5억
11번 그밖의 차입금 : 2.5억 (관계:예비 배우자)
이에 여쭈어보고싶은 몇가지입니다.
0. 먼저 자기자금 총액 차입금 총액 어디가 적은게 나은지 궁금합니다. (자기자금 : 차입금 비율이 2:8이면 덜 의심스럽다?)
1.나이가 어리기때문에 자기자금이 많으면 증여의 의심이 있다?
현재 소득은 높은 편이나 나이가 어리고, 최근 신용카드 소비가 컸습니다 (부모님이 두분 다 퇴직하셔서 제 카드를 쓰시고 매월 생활비형태로 이체 받았습니다)
2. 차입금 등에서 그밖의 관계에 금액이 크면 불리하다?
3. 그밖의 관계에 예비배우자를 적으면 예비배우자의 차입금에 대한 문제가 생길 수 있는지 궁금합니다
4.차입금 많은게 더 유리하다면 신용대출 등을 활용하고, 추후 혼인신고 후 배우자 증여로 대출 중도 상환해도 문제가 없을지 궁금합니다.
긴글 읽어주시어 감사하고 세무에 대해 무지하여 많은 도움 부탁드립니다.
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댓글
안녕하세요, 좋은 생각님. 먼저 결혼 진심으로 축하드리며, 내 집 마련도 진심으로 축하드립니다. 질문 주신 것들을 간단하게 요약해보면 *매수한 아파트 자금조달계획서 제출 예정 *양가 부모님으로부터 각각 1억씩, 총 2억 지원받았으나 모두 아내분께 이체 (차용, 증여 신고 X) *예비 배우자분 명의로 전세자금 대출과 자금 관리 중 일단 질문에 답변드리기 전에 중요하게 말씀드릴 부분은, 세법은 '입증 책임'이 모두 납세자에게 있다는 점입니다. 혹여나 탈세가 아닌 정상적인 증여였더라도, 본인이 이를 입증하지 못하면 세금을 내야 합니다. 그래서 더욱더 입증 자료들을 꼼꼼하게 관리하셔야 합니다. 아내분 통장에 남편분 부모님께서 1억을 송금하셨다고 했는데, 차용증도 없고 증여 신고도 하지 않으셨다면 매우 위험합니다. 향후 국세청에서 소명을 요구할 때 이에 응하지 못하면 세금을 납부해야 하고, 이 경우에는 무신고 가산세까지 부과될 수 있습니다. 꼭 세무사 분과 상담하셔서 이 내용을 정리하시길 권해드립니다. 1.나이가 어리기 때문에 자기 자금이 많으면 증여 의심을 받는다? → 네, 맞습니다. 특히 30세 미만은 자기 자금을 많이 보유하고 있으면 부모 지원 가능성이 높다고 봅니다. 세무 조사는 나이 + 소득 + 소비 내역 + 거래 금액을 종합적으로 분석합니다. 현재 소득은 높은 편이나 나이가 어리고, 최근 신용카드 소비가 컸습니다 (부모님이 두 분 다 퇴직하셔서 제 카드를 쓰시고 매월 생활비 형태로 이체 받았습니다) → 생활비 형태로 이체를 받으시는 거라면 **이체 금액과 실제 사용 내역(카드 내역 등)**이 동일하게 정리되어야 합니다. 2.차입금 등에서 '그 밖의 관계' 금액이 크면 불리한가요? → 네, 불리합니다. 국세청 입장에서는 불투명한 사적 자금으로 의심의 여지가 많습니다. 혹시 차입하시게 되더라도, 반드시 차용 계약서, 이자 지급 내역, 실제 상환 내역 등을 갖추셔야 합니다. 3.'그 밖의 관계'에 예비 배우자를 적으면 예비 배우자의 차입금에 대한 문제가 생길 수 있는지? → 혼인 전이라면 법적으로 타인입니다. 기재하지 않으시는 것을 추천드립니다. 차라리 위와 같은 방식으로 차용증을 작성하고, 매달 이체 내역을 남겨두는 게 더 안전합니다. → 혼인 후에는 증여세 6억 공제를 활용하세요. 4.차입금이 많은 것이 더 유리하다면 신용대출 등을 활용하고, 추후 혼인신고 후 배우자 증여로 대출을 상환해도 될까요? → 네, 오히려 이 방법이 가장 안전해 보입니다. 혼인신고 후라면 배우자 간 증여세 6억까지 공제되기 때문에 문제가 발생할 여지가 가장 적습니다. 추가로, 양가 부모님께 받았던 금액은 반드시 세무사와 상담해보시길 권합니다. 신혼부부는 각자 친부모로부터, 자녀 1인당 부모 1인 기준 5,000만 원씩, 최대 1억 원까지 비과세 증여가 가능합니다. 즉, 남편이 남편 부모로부터 1억 원, 아내가 아내 부모로부터 1억 원까지, 부부 합산 총 2억 원까지 증여세 없이 증여받을 수 있습니다. 한 번 정리하신 후, 혼인신고 후 배우자 증여는 6억 까지는 증여세가 없으니 필요 시 혼인 후 증여신고를 통해 법적 안정성 확보를 꼭 하시길 권장드립니다. 다시 한번 내 집 마련을 진심으로 축하드리며, 두 분의 앞날에 행복만 가득하시길 바랍니다 : )
좋은생각1님~ 결혼을 준비하시면 내집마련을 함께 하셨군요:) 우선 다가오는 결혼 너무너무 축하드리고요 , 내 집 마련이라는 선택도 고민도 너무 고생 많으셨을 것 같습니다 질문 주신 내용 각각에 대해서는 앞서 운조님께서 디테일하게 설명해 주신 것 같아요 부동산과 관련해서는 우리가 통상적으로 생각하는 범위와 법적으로 구분 지어지는 범위가 다르다는게 가장 큰 포인트 같습니다 예를 들어, 통상적으로는 부모님이 자녀에게 전세금으로 쓰라고 1억 정도는 줄 수 있지 않나? 라고 생각할 수도 있지만, 법적으로는 이는 증여에 해당합니다- 10년에 5천만 원까지는 성인 자녀에게 무상증여가 가능하나 초과분에 대해서는 증여세를 신고하시는 것이 맞습니다 (* 다만 가족간에 약 2억까지는 무이자로 돈을 빌릴 수 있습니다. 또한 차용증 작성이 필요하며, 이 차용증에 이율을 0%로 기재하시는 방법입니다. 만일 어디선가 신용 대출을 받아서 자금 조달 계획서를 쓰시려고 한다면 가족간 대출을 활용하시는 것도 대안이 되실 수 있을 것 같아서요) 또 예비 배우자의 자금 또한 합쳐서 주택을 매수하면 되지 않나?라고 생각하실 수도 있지만, 법적으로 두 분은 아직 부부가 아니시기 때문에 이는 타인에게서 돈을 무상으로 취득한 것 같은 모양이 됩니다 이런 부분들을 우리가 알지 못해서, 어디선가 듣거나 배우지 못해서, 혹은 잘못 계산하거나 실수했다고 해서 세법에서는 사실 봐주지 않거든요 ^^; 그래서 우리가 꾸준히 부동산과 관련된 공부를 해 나가야 하는 것 같습니다- 거주에 대한 것은 의식주 중 하나에 해당하는 필수재인 만큼, 자본주의 세상을 살아가는 우리평생에 꼭 필요하기 때문에요 그래서 결혼과 함께 내 집 마련으로 새 출발을 하시는 것을 너무너무 축하드림과 동시에 앞으로 더 나은 방향으로 자산도 불려 갈 수 있도록 함께 꾸준히 배워 나갔으면 좋겠는 마음을 응원과 함께 드리고 싶어서 긴 글을 쓰게 되었습니다^^
