[실전준비반 68기 64조 짜루 🐈] 임장보고서를 써야하는 이유!! (작성중)

<임장 보고서를 쓰면 가능해지는 일!>

투자할 만한 가치가 있는가 (입지가치+수요분석) 

→ 같은 가격 중 가장 좋은 단지인가 

→ 이 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 선택인가 

<지방은 실수요로 움직인다>

거기 살고 있는 사람 중심으로 이루어진다. = 그 지역의 인구수 = 인구수가 많아야 실수요가 많다는 것.

ex. 전주랑 대구랑 아파트 가격이 똑같은데, 둘이 인구수가 3배 차이난다. 전주<대구 

그럼 이 때 대구의 상승폭이 전주가 더 클거다. 

<지방은 가수요가 별로 없기 때문에 전세와 매매가 같이 움직인다>

<단지 임의 목적>

1. 단지 선호도를 1등부터 100등까지 순서를 정하기 위해서

2. 지역의 모든 단지에 대한 단지 분석을 하기 위해서 

3. 사람들이 그 단지를 좋아하는 이유를 알고 선호 단지에 투자하기 위해서 

- 이 단지는 왜 가격이 높지? 중학교 배정을 잘 받나? 직주 근접인가? 등등 이런걸 체크하는 게 중요하다. 

단지별 특징 & 선호도 → 투자 우선순위 

<모든 단지를 임장하나요? 내 투자금으로 살 수 있는 단지만 임장하면 안 되나요?>

- 시장에 따라 투자단지는 달라질 수 있습니다!!!  

<지역이 다르면 입지로 비교를 할 수가 있는데, 지역이 같으면 강남 접근성 외에 다른 요소도 봐야 한다.>

예를 들어 - 강동구의 고덕아남(강남 41분) and 천호태영 (강남 35분)

고덕아남이 천호태영보다 전고점을 2억 정도 높게 찍었다. 왜?

역세권에 있는 구축보다, 오히려 역하고 멀지만 연식이 괜찮은 애들이 더 높은 시세를 형성하는 경우가 있다. 

그 안에서 좀 더 좋은 아파트에서 살고싶은 수요가 있음. 

그 지역 안에서 선호하는 게 무엇인지 알아야 한다. 

<역세권이라고 다 같은 가치를 지니지 않습니다. 

선호도에 절대적인 요소는 없다는 것을 알고 단지의 가치를 볼 수 있어야 합니다!>

- 강남 접근성이 좋으면 최고야! 는 아님. 

- 강남 접근성이 좋으면 수도권 안에서 가치가 있는 거예요. 

- 단지 대 단지로 비교를 해 봐야한다. 

<임장 단계별 준비사항>
1. 1단계 (2개 이하): 단지 임장 루트 그리기 

- 분위기 임장으로 선호하는 동네 / 비선호 동네를 구분하고

선호 동네의 단지를 집중적으로 본다 (300세대 이상 단지) 

2. 2단계 (3~6개 이하): 단지 임장 루트 + 호갱노노, 네이버 부동산 앱 

- 모든 동의 선호단지를 집중적으로 본다 

3. 3단계 (7개 이상): 단지 임장 루트 + 호갱노노 네이버 부동산 아실 + 사전임보 + 시세지도 그리기 

- 모든 동의 모든 단지를 본다. 

<단지 임장 루트 그리기>

1. 법정동 (생활권) 기준으로 구분한다. 

2. 지하철에서 시작해서 지하철로 끝낸다 

3. 단지를 직접 지나가게 그린다 

4. 단지의 정문, 후문, 쪽문 체크해서 단지간 이동할 수 있게 그린다 
(정문과 후문의 상권을 체크하기 위해) 

5. 바깥으로 크게 돌고, 안쪽으로 돌면서 동네의 모든 단지를 보려고 하는 것이 중요.