깨달은점
아쉽게 놓쳤지만 여러 부동산 전임을 통해 기회를 찾고 앞마당 트레킹 중 위에 보았던 물건에 다른 단지 또다른 세낀 물건을 찾게 되었다
은행이랑 새계약할때 전세자금이 동일하면 연장대출이 안되는 경우가 많고 대출상담사랑 동일 전세금으로 연장해준 다른 곳을 찾아도 이전에 임차인이 대충금리가 워낙싸 연장이 어렵다
특약에 전세 계약 만기시 2년 계약 연장 문구 추가를 통해 1호기 매수!
1호기는 결코 그냥 오진 않는다
적용할점
1호기를 만들기까지 매일 전화임장을 하고 매일 시세트레킹을 하고 매주 앞마당을 점검하자
본격적으로 1호기를 찾기 위해 노력하고 포기하지 않고 어떻게든 성과를 내자
협상시 조급해 하지말도 이 물건 아니여도 다른 좋은 물건이 많다는걸 알고 투자후보 물건을 많이 만들어두자
무조건 네고! 더 싸게 살 수 있도록 협상하기!
1호기를 하고와 하지 않고에 차이가 크다!! 투자에는 항상 변수가 존재한다는 것 알고 수동적인 사람이 아닌 적극적인 투자자로 거듭나자!!
본문
안녕하세요. 끝까지 포기하지 않고 꿈을 현실로 만들 땡쓰투입니다
22년 4월 내마반을 시작으로 월부에 들어온지도 어느덧 2년 제게도 "투자자"라는 타이틀이 생겼다는 것이 아직도 믿겨지지 않습니다.
이 글을 쓰기까지도 썼다 지웠다를 반복하며 겨우 올리게 되었네요. 아무래도 저도 그랬던 것처럼 제 글이 누군가에게 도움이 됐으면 좋겠다는 마음때문인 것 같습니다.
남들보다 늦게 시작한 사회생활 부족한 투자금 점점 늦어지는 투자시기 게을러졌던 내 자신 그러다 찾아온 23년 실전반, 지투반 수강 매일 시세트레킹과 전임 그리고 1호기!
시간이 지날수록 초초했지만, 초조한 만큼 신중했고
신중한 만큼 더 확실히 앞마당을 만들고자 노력했습니다. 그렇게 어느덧 확신이 든 물건이 저에게도 찾아왔습니다.
1. 첫 매물코칭에 확답을 얻다
23. 2월 초 단지 매물 상황
전세 매물 3.7 / 3.41
(만기 약 16개월 남음)
공급폭탄 시기, 세입자를 설득하라!
가격은 실제와 다름(예시)
1호기인 만큼 아무래도 세낀 물건을 찾으려고 노력했습니다. 매일 시세트레킹과 전임을 통해 어느날 부사님께 전화가 옵니다
"사장님 또 전화 했어요. 아직도 좋은 물건 없나요?"
"아이쿠 안그래도 매일 전화해서 찾고 있는데, 진짜 괜찮은 물건이 없어요, 들어오면 바로 연락해줄게 요."
"사장님 또 저에요..전 사장님이랑 꼭 하고 싶어요."
매일 전임을 하면서 사장님들의 푸념을 들어드리기도 하고 감정적으로 가까워지는 기분이 들었습니다.
지방을 자주 가지 못하는 분들이라면 매일 전임을 추천합니다! 사장님의 마음이 사르르 녹는게 느껴질 때 그 쾌감이란!
그리고 그러던 어느날!! 기대했던 전화가 오게 됩니다.
"괜찮은 물건이 있어서 연락했어요, 만기도 많이 남았고 집에 짐이 많아서 그렇지 집도 깔끔하고 괜찮아 한 번 보러와요"
사장님과 바로 약속을 잡은 후 매물코칭을 넣었습니다. 매물코칭에서 저의 주된고민은 바로 "공급"
임차인 만기 시점에 대규모 공급이 예정되어 있었기 때문입니다. 전임을 통해서 임차인이 연장할 생각은 없다고 얘기를 들었지만 시세트레킹을 통해 현재 가격이 굉장히 싸다고 느꼈기에 우선은 매물코칭을 통해 해답을 얻기로 하였습니다.
땡쓰투님 단지는 현재 충분히 싼 구간에 있어요
잘 찾으셨네요. 하지만 이 물건은 내년이 입주기 만기이기 때문에 리스크가 큰 물건이에요.
임차인과 직접 만나서 연장의사가 왜 없는지 체크해 보고 예를 들어 한 1천만을 더 내어주면서 연장할 수 있도록 협상해보세요
그렇게 매물코칭을 받고 물건을 보러 갑니다.
"현재 전세금 1천만원 더 내려드리고 저와 재계약하시는거 어떠세요?"천만원을 내린다고 말하는 순간 임차인의 얼굴이 밝아짐을 느꼈습니다.
"생각해보고 말씀드릴게요"'그래, 뭔가 될거 같아! 제발 연락와라 나는 24년 2월 안에 1호기를 만든다' 임차인이 연락오길 기다리며 매일 확언을 하였습니다. 하지만 확언이 부족해서였을까요?
임차인에게서 연장의사가 없다... 답변을 받게 되었습니다 ㅠㅠ
그렇게 첫번째 매물코칭 1호기는 실패했지만 저는 포기하지 않고 다시 전임을 시작합니다.
사실 매물코칭에서 배운 또 한가지가 있는데요
그동안 저는 매임 후 가장 마음에 드는 부동산 사장님 한분에게 "사장님 물건은 아니지만 알아봐주실 수 있나요?"의 방식으로 전임을 하고 있었습니다.
늘 하던 방식이지만 이게 맞나?라는 의문이 있었는데 튜터님께서는 제 방식이 좋지 않음을 짚어주셨습니다.
전임할 때는 그냥 거기 물건 부동산에 하는게 좋아요.그래야 매수할 때도 그 사장님이 직접 매도인과 연락하니까. 가격협상이 훨씬 수월하고 조절이 잘됩니다
#여러 부동산 전임을 통해 다시 기회를 찾다!
그리고 시간이 흘러 다시 앞마당 트레킹 중 위에 보았던 물건에 다른 단지 또다른 세낀 물건을 찾게 됩니다
23. 2월 말 단지 매물 상황
전세 매물 3.6 / 3.21
(만기 약 18개월 남음)
다시한 번 공급폭단 시기 현 세입자의 상황 은?
가격은 실제와 다름(예시)
부사님: 세입자는 앞으로 6년은 더 살 생각이 있다네요.
땡쓰투: 사장님 그럼 지금으로부터 2년 새계약 하실 생각 있는지 여쭤봐주세요. 갱신청구권은 안쓰셔도 됩니다
부사님: 왜이렇게 일을 복잡하게 해요! 와서 임차인한테 직점 말하세요
이 물건 다른 사람한테 줘도 너무 좋은 물건인데, 그렇게 복잡하게 하면 곤란해요
협상만 잘 되면 좋은 조건이나 쉽지 않은 부사님을 만나버렸습니다. 하지만 저는 부사님의 협조가 없다면 내 스스로 만들어보자!라는 마인드로 세입자와 직접 통화를 하게 됩니다
땡쓰투: 전세금 상승 없이 2년 새로운 계약하실 수 있을까요?
임차인: 은행대출금을 좀 알아봐야 할 것 같아요
땡쓰투: 네, 저도 함께 알아보겠습니다. 어려우면 말씀하세요
이렇게 임차인과 저는 은행에 새 계약이 되는지 알아보게 됩니다.
그러나..대부분 대출은 전세자금이 동일하면 연장 대출이 안되는 경우가 많았습니다
물론 대출상담사 중 동일 전세금으로 연장해준다는 곳을 찾았지만,
임차인이 이전에 받았던 대출 금리가 워낙 싸서 연장이 어렵다는 답변을 받았습니다.
다시 원점으로 돌아간 느낌..
하지만 포기하지 않고 여러 동료, 선배님들께 조언을 구하게 됩니다.
그리고 그렇게 수많은 조언들 사이에서 해답을 찾을 수 있었습니다
땡쓰투님,
특약에 전세 계약 만기시 2년 계약을 연장하겠다는 문구를 추가하겠다고 하세요!
물론 특약 기재 내용이 법적인 효력은 없지만,
6년을 살겠다는 임차인과 보다 명확한 약속을 할 수 있는 방안이 될 수 있었습니다.
땡쓰투: 특약에 25년 만기시 2년 계약 연장하겠다는 문구를 추가하겠습니다.
임차인: 네, 저는 앞으로도 계속 살고 싶습니다.
그렇게 임차인과 다시 통화를 하고
부사님께 매매계약 의사를 표시하였습니다.
그런데..… 매매를 안하겠다는 매도인
정말 어렵게 임차인과 협상을 끝냈지만, 갑자기 매도인이 매매를 하지 않겠다는 의사를 표시하였습 니다.
땡쓰투: 왜 안하시겠다고 하나요?
부사님: 와이프랑 상의를 안해서, 와이프가 팔지 말라고 했대요. 나도 답답해!
땡쓰투: 아..다시 의사 있으시면 연락달라고 해주세요..
모든 쉬운 일은 없지만, 한계단 한계단 올라가는게
정말 쉽지 않구나를 뼈저리 느끼게 된 순간이었습니다.
그리고 그날 오후 매도인이 6천만원을 더 올린 가격으로 팔겠다고 연락이 왔습니다..
사실 현 단지는 인테리어도 모두 되어 있어 그 전 가격이 워낙 싸긴 했지만,
터무니 없는 가격에 헛웃음이 나왔습니다.
하지만 계약을 해야겠다고 생각하여 원래 가격에 2백을 불 렀습니다.
땡쓰투: 저도 3.8 아니면 사지 않겠습니다.
부사님: 3.8 에 파신다고 합니다..
우여곡절 끝에 저의 1호기를 마무리하며, 첫계약을 하게되었습니다.
계약을 마치고 나서는 약간에 허탈함도 밀려왔습니다. 특히 매도인과 협상 조율을 완벽하게 하지 못한 점이 가장 아쉬웠습니다.
그렇지만 이번 1호기를 복귀하면서 이론 공부가 아닌 실전 투자가 얼마나 중요한지 다시한 번 깨닫게 되었습니다.
[복귀]
1호기는 그냥 오지 않는다 2년을 공부하고
나의 1호기는 앞마당을 늘리다보면 자연스럽게 올 줄 알았습니다.
하지만 1호기는 결코 그냥 오진 않았습니다.
1호기를 만들기까지 매일 전화임장을 하고 매일 시세트레킹을 하고 매주 앞마당을 점검했습니다.
본격적으로 1호기를 하겠다고 결심한 후에는 더욱 열심히 매진하였습니다.
그리고 매일 확언 하였습니다.
"나는 24년 2월 안에 2년 뒤 수익률 200%이상을 가져 다 줄 1호기에 투자했다"
확언으로 시작된 노력은 2월에 가계약을 할 수 있는 기회 를주었습니다.
상상했던 것만큼 완벽한 투자는 아니었지만,
1호기를 하고와 하지 않고에 차이가 크다는 걸 깨닫게 되었습니다.
투자에는 항상 변수가 존재한다는 것을 나는 이제 수동적인 사람이 아니라 적극적인 투자자로 거듭나야 한다는 것을 언제나 CEO에 마인드로 나아가야한다는 것을 말입니다.
잘한점
4. 임차인과 협상에서 성공한 점
부족한 점
개선할 점
[감사한 분들]
값진 경험을 할 수 있게 해주신 감사하고 감사한 마음을 전하며 이번 1호기를 하기까지 바쁘신 와중에도 시간을 빌려주신 모든 분들께 감사한 마음이 참 컸습니다.
챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶♀️🚶♂️
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