깨달은점
대리인이란? 대리를 할 수 있는 지위에 있는 자.
대리인은 스스로 의사를 결정하며 표시하는 자이므 로, 토지나 건물의 소유자를 대신하여 구입 혹은 매 각 할 수 있다. 이때 대리인은 소유자의 위임장을 가지고 있어야 한다. 위임장은 대리권을 수여한 표시 문서이다. 부동산 대리 계약을 할 때는 반드시 위임장과 인감증명서가 필요하다
위임장이란? 위임장은 별도의 서식이 없는데
다만, 필수기재 사항이 있다
위임인 (명의인) 인적 사항, 수임자 (대리인) 인적 사항, 위임하는 내용, 위임날짜, 인감도장 날인
위임장을 작성해서 인감도장을 찍고 위임장 1부, 인감증명서 1부, 주민등록등본 1부, 가족관계증명서 1부 준비해서 부동산으로 등기를 보냄
피치못할 사정에 위임을 해서 바로 매수 후 등기를 가져올 수도 있구나
적용할점
너무 어렵다.. 입지분석하고 저평가된 단지 찾는게 더 쉬울수도..
본문
안녕하세요 킴프로입니다:)
2021년이 시작한지가 엊그제같은데 벌써 1월의 마지막이라니... 하루하루 소중한 시간들이 빠르게 흘러가는 것 같습니다^^
이번에는 제가 직접 매수를 하면서 겪은 투자 경험을 공유해볼까 합니다.
네이버 부동산에서 매물을 확인해보시면 "세안고 매 매"라는 글귀를 많이 보셨을껍니다.
많은 분들이 어떤 내용인지 잘 알고 계시겠지만^^ 저도 이번 경험담을 작성하면서 복기하는 시간을 가 지기 위해 제가 정리한 내용을 적어보겠습니다
세안고 매매? 어떻게 거래하는거지?
매매의 상황은 다양하지만, 크게 두가지로 나눈다면A.집주인이 거주하고 있거나, 만기일자가 다가와서 입주가능한 물건
B.임차인이 거주하고 있는 전,월세가 껴있는 물건
보통 많은 분들이 거래하는 상황은 A상황입니다.
그럼 세안고 매매는 뭔데??라고 생각하시는 분들 도 계시겠죠? 바로 B상황. 임차인이 거주하고 있는 전,월세가 껴있는 물건, 임차인의 만기가 남아있고, 집주인의 매도 의사 때문에 매매가와 전세가의 차이만 건네주면 되는 상태 즉, 해당 임대차 계약을 승계하고 매입해야 한다는 의미입니다.
※ 보통 세안고 매매일 경우 입주가능한 물건보다 매매가가 낮지만, 기존 전세가 너무 낮게 들어가 있어 투자금이 많이 들어가는 상황이 생길 수 있습니다.
거래방법은 매도자와 계약서를 작성해서 기존 임대 차 계약을 승계한 뒤 차액만큼만 지불하면 끝!
새로 임차인을 맞출 필요도 없고 너무 쉽죠? ^^
단, 근저당권설정이나 질권설정같은 유무는 꼭 사전에 파악해야합니다.
한채 한채가 경험이라는데, 여기에서 추가로 경험을 더.. 얻을 수 있을까? 고민했습니다.
투자금이 적은 저에겐 한채 한채, 소중한 경험에 목 말라 있습니다... (나에게.. 경험을 달라....)
그럼.. 저는 여기서 어떤 경험을 추가적으로 했을까
요? 말로만 듣던 위임장??? 좀 불안한데...?
부동산 사장님을 통해 매도자와 협상을 했지만, 매도 자분도 손해를 보고 매매를 하시는 거라 제가 원하는 방향으로 많은 협상은 이루어지지 않았습니다.
그러나 화장실 타일깨짐 등의 집상태를 말씀드리기 도 하고, 부동산사장님도 제 편이 되어주셔서 네고 에 성공했고, 가계약금을 송금한 상태로 서로 계약일자를 조율하고 있었습니다.
이때 마스터 튜터님께 연락이 왔습니다.
마스터 튜터님:킴프로님, 어떻게 진행되어 가나요?
킴프로:네 튜터님, 가계약금 보냈고, 부동산 사장님께 가계약서 받아서 특약 확인하고 있었습니다.
마스터 튜터님:네 알겠어요~
킴프로:튜터님, 한가지만 질문 좀 드려도 될까요?
마스터 튜터님:네
킴프로:평일에 계약서 작성해서 등기를 바로 받을 수 있으면 좋을 텐데.. 휴가를 저번주에 써버려서 이번주에 또 연차를 내기가 어려운 상황입니다 ㅠㅠ
근저당이 안잡혀있어서 토요일에 거래하고 월요일에 법무사분께서 등기를 처리하면 괜찮을꺼같은데 정말 괜찮을까요?
마스터 튜터님:법무사님 통해서 금요일에 진행하는걸로 해요~
킴프로:??
마스터 튜터님:바로 잔금 후 등기 가져오는게 토요일날에 진행하는 것보다 더 안전해 보여요.
매매계약 동시에 세입자 낀 매물이라서 바로 등기 가져오시면 되죠
킴프로:아.. 튜터님 매수를 위임해서 진행을 해도 되겠네요?! (새로운 경험을 할 수 있겠다!!)
마스터 튜터님:네 사전에 특약사항에 대해 확인하고 의견조율 하시고 잔금 후 등기를 가져오면 되는거죠
킴프로:감사합니다!! 정말 생각도 못했습니다!!
마스터 튜터님:혹시나 토요일날 하고 싶으시면, 잔금을 일부 남겨서 토요일 만나서 계약금 일부를 넣고, 나머지 잔금일을 별도 지정해서 등기 가져오는 쪽으로 하시구요^^
킴프로:감사합니다 튜터님
튜터님의 따뜻한 조언덕분에 생각지도 못한 경험을 할 수 있겠다는 생각에 들떠버렷습니다.
항상 부동산 투자를 시작하면서 많이 듣기만 했었던 위임장... 튜터님께 감사의 인사를 전달하고 나서 막상 시작해 보려고하니
"그럼... 이제 뭐부터 해야하지?" 라는 생각이 들었습니다. 부동산사장님께 여쭤볼까 하다가 어느정도 순서를 알아야 대화가 가능할 것 같아서
일단 네이버 부터 검색하기로 했습니다! GO GO!
검색을 하니.. 매도인 입장에서 친절한 설명을 해주 신 분들은 많은데.. 매수자 입장에서는 모르겠다
누구에게 위임을 해야하는거야?! 법무사? 중개인?
일단 하나씩 정리해보자!
대리인이란? 대리를 할 수 있는 지위에 있는 자.
대리인은 스스로 의사를 결정하며 표시하는 자이므 로, 토지나 건물의 소유자를 대신하여 구입 혹은 매 각 할 수 있다.
이때 대리인은 소유자의 위임장을 가지고 있어야 한 다. 위임장은 대리권을 수여한 표시 문서이다.
부동산 대리 계약을 할 때는 반드시 위임장과 인감증 명서가 필요합니다.
위임장이란?
위임장은 별도의 서식이 없습니다.
(제가 사용한 양식은 아래 첨부파일에 있습니다^^)
다만, 필수기재 사항이 있는데 다음과 같습니다.
위임인 (명의인) 인적 사항
수임자 (대리인) 인적 사항
위임하는 내용
위임날짜
인감도장 날인
그럼 여기서 조금 중요한 부분은 세세하게 들어가 볼 까요?
위임하는 내용 및 위임날짜는 "범위'와 "권한"을 한 정하는 내용이 들어가야 합니다.
아래를 참고하셔서 자신이 필요한 CASE 별로 묶어 서 함께 사용하시면 좋을 것 같습니다^^
CASE 1) 2021년 1월 1일에 계약하는 건에 한함.
CASE 2) 000동 000호의 계약에 대하여 위임함.
CASE 3) 본 위임장의 유효기간은 2021년 1월 1일부 터 12월 31일까지로 한다.
CASE 4) 잔금 00만원으로 진행하는 계약을 위임한다.
그럼 여기서 다시 부동산 사장님과 대화를 들어가 볼 까요?
킴프로: 사장님 안녕하세요. 시간이 안되서 토요일날 진행하려고 했는데, 잔금 치루자마자 등기 가져오고 싶어서요. 금요일날 매수 위임해서 하려고 하는데 매도자분께 말씀 좀 전달 해주시겠어요?
부동산: 아.. 위임해서요?! 당연히 가능하죠^^ 매도자분께 시간 여쭤볼께요
30분 후..
부동산:네, 매도자분께서 시간 가능하다고 하시네요^^ 시간은 금요일 오전 11시로 약속 잡아놨어요
법무사 분께 전달해주세요~
킴프로:네 알겠습니다 (법무사께 사전에 위임내용을 전달한 상태, 문자로 약속시간을 전달)
대화를 마치고 저는 바로 위임장을 작성해서 인감도 장을 찍었고 제가 준비한 서류는 다음과 같습니다.
위임장 1부 인감증명서 1부 주민등록등본 1부 가족관계증명서 1부 준비해서 부동산으로 등기를 보냈습니다.
금요일 당일 저는 당연히 회사에서 일을 하고 있었
고(매도자와 만나지않고 계약하는거라 마음속에선 불안불안..했습니다.)
11시가 되자 부동산사장님께 진행상황 및 관리비 등 의 서류들을 문자로 보내주셨습니다.
법무사분께 "관련 서류를 다 넘겨받았습니다." 라는 전화를 받고 잔금을 매도자에게 전달하였고, 동시에 법무사비용 및 중개수수료를 송금하였습니다.
불과 1시간도 안되서 일어난 일이었습니다.
제가 직접 대면해서 거래를 했다면 하루 휴가를 사용 을 했어야 할 일을 레버리지 했다는 생각과, 하루 휴가를 아껴서 다음에 임장을 더 갈 수 있다는 기쁨, 무사히 거래를 완료 했다는 안도감..
동시에 수십가지의 생각이 들었습니다.
큰 돈이 오가는 만큼 직접 대면으로 거래 하는 방법 이 가장 좋지만, 새로운 경험을 얻을 수 있어서 좋았 고 다음에 피치못할 사정이 생길 때 한번쯤 다시 위임에 대해 생각해 볼 수 있는 계기가 된 좋은 경험이었습니다. 새로운 경험을 할 수 있도록 도와주신 마스터 튜터님과 동료들에게 정말 감사드립니다.
끝인줄 아셨죠?
그냥 제가 궁금했던 게 있어서 찾은 정보 공유드립니다
혹시 인감도장의 유효기간이 있을까요??
위임장을 작성하게 되면 인감도장을 날인을 해야하 는데, 동시에 인감증명서도 보내줘야 합니다.
근데 이전에 떼 논 인감증명서가 있는데, 이걸 사용 해도 되는걸까? 라는 궁금증이 생겨서 찾아보았습니 다. 대부분의 사람들은 인감증명서의 유효기간을
3개월로 많이 알고 계시고, 6개월로도 알고 계시는 분들이 있었습니다.
결론부터 말씀드리면 위임장에 찍은 도장이 진짜 인감도장이라는 것을 증명하기 위해서 함께 가지고 나오는 "위임장 확인을 위한 인감증명서"는 유효기간은 없다." 입니다.
우리나라 인감증명 발급제도는 1914년도에 도입되 었으며, 인감제도가 처음 시행된 것은 1961년도.
이때는 인감증명의 효력을 일정기간만 인정하는 규 정이 있었습니다.
그러나, 유효기간을 설정하여 많은 불편함이 있어
1994년 1월 1일 인감증명의 유효기간에 관한 규정이 폐지되어, 한번 발급된 인감증명은 주민등록 전출입 및 인감 변경 등의 변동 사항이 없는 한 유효기간 없이 사용할 수 있습니다. 그럼 왜 3개월, 6개월로 알고 있을까?
특정한 상황에 인감증명의 유효기간을 정해놓은 규 정이 있기 때문입니다.
3개월로 알고 계신 이유는 바로, 부동산 등기 규칙 제62조. 등기신청시에 첨부되는 서류는 3개월 이내의 것이어야 한다고 규정하는 등
인감증명서 유효기간을 제한하는 경우가 있습니다.
그래서 부동산 소유권 이전, 전세권설정 등의 "등기 상의 내용을 변경" 할 경우 법무사들이 "3개월 이내" 발급받은 인감증명을 요구하기 때문입니다.
6개월로 알고 계신 이유는 "경매" 때문입니다.
부동산 등에 대한 경매절차 처리 지침 별지2에서 대리위임장 및 인감증명서가 누락되거나 발행일이 입찰기간 만료일전 6월을 초과하는 경우 개찰에 포함시키지 않는다고 적시하고 있습니다.
물론, 대부분의 사람들이 3개월로 알고있어서 새로 떼어가는 것을 추천드리고, 저희 월부분들은 철두철미하셔서 새로 발급하시겠지만
투자를 하시다가 상대방 인감증명서이 오래되었다 고 해서 저희가 불필요한 논쟁을 시작하지 않길 바래서 한번 짚어보는 걸 어떨까? 하는 마음에 작성해 보았습니다^^ 감사합니다.
챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶♀️🚶♂️
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