안녕하세요.
반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~!
최근 다양한 지역의 부동산 시장을 바라보며
퉁쳐서 시장을 바라보는 것이 아니라
좀 더 세밀하게 뜯어서 봐야지만
투자 기회를 찾을 수 있다는 것을
느끼고 있는 요즘입니다.
오늘은 퉁쳐서 바라보는 경우에
놓칠 수 있는 투자의 기회가
어떤 것이 있을 수 있는지,
한 발짝 더 들어가서 시장을
들여다 보고 싶을 때
어떻게 해야하는지에 대해서
정리를 해보았습니다!
"지역"이 아닌 "단지"로 봐야 기회가 보인다.
주변에서 부동산 시장을 이야기할 때
"그 지역은 요즘 거래가 끊겼다."
"저기는 전세가 너무 많아서 힘들다."
"거긴 공급이 많아서 투자가 안 된다."
이처럼 한 지역을 퉁쳐서
단순화된 시각으로 판단하는
경우가 많다는 생각이 들었습니다.
하지만 실제로는 같은 지역 내에서도
생활권마다, 단지마다 너무나도
상황이 다른 모습을 보여주고 있습니다.
한 지역을 예시로 들어보면,
대규모 공급 물량이 예정 되어져 있어
많은 투자자들이 관심을 끊고
바라보지 않고 있는 지역인데요,
퉁쳐서 바라보았을 때는
"향후 공급이 많으므로 투자로 적합하지 않음"
바라볼 수 있지만, 단지별로 뜯어서
다시 한번 들여다 보게 된다면
최상급지의 단지들은
실수요자들 위주로 하여서
거래가 꾸준하게 일어나고 있으며
매매가가 빠르게 상승하고 있으며
전세 상승폭 역시 급격한 모습을 보입니다.
한편 생활권 선호 단지들의 경우는
실수요자들이 더 선호하는 단지로
넘어가는 이동을 위해 거주 물건들을
정리하며 매매가는 떨어지지만,
전세가는 차오르는 모습을 보이며
선호 단지에 기회가 만들어지기도 합니다.
지역 내 가성비 단지들에서는
오히려 매가가 떨어지는 모습을 보이며
전세 수요는 차으로고 기존에 하락장 보다
더 적은 매전차이를 이용하여 투자를
할 수 있는 상황이 만들어지고 있습니다.
이처럼 같은 지역 내에서도
실거주 자들이 위주로 움직이는지
투자자들이 진입하기 좋은 상황이 만들어 지냐에 따라
시장 분위기가 개별적으로 움직이는 모습을 보이며
단지별로 세밀하게 분석할 때
진짜 투자 기회를 찾을 수 있다는 것을
느낄 수 있다는 생각이 들었습니다.
호갱노노 데이터에도 "함정"이 있다.
많은 분들이 호갱노노의 그래프를 통해
매매, 전세 가격과 흐름을 파악하고 있습니다.
하지만 평균 가격으로 나타나는 값에서
시장을 판단 하는 건 위험한
왜곡 현상을 만들어 내기도 합니다.
특히 매매 보다 전세가격에 있어서
갱신권 사용으로 현재 거래 가능한 가격보다
낮은 가격으로 거래가 된 물량들이 많을 경우
전혀 잘못 된 해석을 할 수도 있게 됩니다.
아래 그래프를 확인하였을 때
현재 거래가 되는 전세가격은 마치 4.3억의
가격으로 판단을 할 수도 있는데요
실제 거래되고 있는 가격과
네이버 부동산을 통해 확인해본
매물들의 가격도 같이 확인을 해본다면
아래와 같이 이질감이 있는
가격으로 거래되고 있는 것을
확인해 볼 수 있습니다.
따라서 단순히 평균값만을 가지고
시세를 판단하고 분석하는 경우에는
'시세가 이렇게 낮으니 투자하기 힘들겠다는'
오판을 할 수도 있게되며,
시간이 지나서는 기회를 놓치고
지나보내는 투자자가 될 수도 있습니다.
실제로 전세가가 오르고 있는
시장의 상황일수록 전세가 귀하고
갱신권 사용의 비중이 높아지므로
이러한 현상이 더 나타나기 좋은데요
투자하기 좋은 시장일 수록
이런 평균의 함정에 더더욱 빠지면
안 되어야겠다는 생각이 듭니다.
전세 물량은 숫자 보다 "진짜"가 중요하다.
투자를 하는데 있어서
투자자들에게 가장 중요한 수치인
전세 물량과 관련된 숫자들에 있어서
네이버 부동산을 통해서
파악하는 경우가 많았었습니다.
저도 당연하게 전세 물량을 체크하는데
네이버 부동산을 통해서 하는 것이면
충분하다고 판단을 하기도 했었는데요,
최근들어 투자자분들이 많이 진입하고
있는 시장을 바라보면서 느낀 점은
네이버 부동산 전세 매물 숫자는
현장의 상황을 제대로 반영하고 있지
못하다는 생각이 많이 들었습니다.
투자자들은 빠르게 전세를
빼기 위하여 주변 부동산에
중복으로 매물을 뿌리는 경우가 많은데,
실제로 전세가 거래가 완료된 후에도
사장님들 간의 소통이 빠르게 되지 않아
그대로 광고가 떠있어서 물량이 소진되지 않고
여전히 남아있는 것으로 보이기도 하며,
현재 광고가 되지 않는 물건 중에도
투자자들이 진입하여서 추후에
추가로 나올 수 있는 숨은 물량들 역시
현장에서는 있을 수 있다는 것을
확인해 볼 수 있었습니다.
이 또한, 위 평균 거래가격과 마찬가지로
투자하기 좋은 지역일 수록
더더욱 벌어지기 쉬운 현상이기에
투자로 바라보고 있는 지역에서는
더욱더 세밀하게 시장을 관찰하고
바라보아야 한다는 것을 알아야
투자 기회를 잡을 수 있겠다는
생각이 많이 들었습니다!
