필사 <대출규제 속 투자하기> 매매 전세 진행절차 및 특약사항 한판정리 [쟈부쟈]님

매도인-신규임차인 전세계약 후 

매수인이 승계하는 조건으로 투자진행시

*진행절차와 확인사항, 계약서 특약사항 까지

바로 참고할 수 있게 함께 정리해두었습니다.

안녕하세요.

멈추지않는 그린라이트, 쟈부쟈입니다.

https://n.news.naver.com/article/009/0005388411

조건부 전세대출을 재개하려다 멈추었다는 오늘자 따끈따끈한 기사입니다.

요즘 이러쿵 저러쿵하는 가계대출 총량 규제때문에 

투자물건 찾기가 정말 쉽지않으시죠?

저 역시 현장으로 전화로 발품팔아봐도

확실히 조건 맞추기 어려운 물건이 많습니다.

하지만 이런 시장에서 투자하며 깨닫게 된 건

‘그래도 투자할 수 있다.’였습니다.

본질이 아닌 상황이고 

잘 알아두면 대비할 수 있기 때문입니다. 

일단 어떻게 하는지도 모르겠고

복잡하고 막막해서

시도조차 못하겠다고 생각하는 분들께

조금이라도 도움이 되기를 바라며 작성했습니다. 

천천히 하나씩 준비해봅시다.

이럴 때 일수록 리스크에 대비해

잘 조율하고 알아두어야하는건 

매매 및 전세 계약조건 협의입니다. 

[우리가 진행하기 될 매매 전세 절차]

1. 매도인-매수인 매매계약
2. 매도인-임차인 전세계약
3. 매도인-임차인 전세잔금
4. 매도인-매수인 매매잔금 및 전세승계

챙겨야할 부분1

매도인이 임차인과 먼저 계약하고 잔금하는것에 대한 쌍방협의가 되었는가?

매도인-매수인 간 계약 조율시 

사전에 전세 승계 및 

계약, 대출협조에 대한 협의가 이루어져야합니다. 

(계약시 특약사항에 승계및 협조 관련 내용 기입)

한마디로 매도인이 임차인과 계약서를 쓰고,

전세대출관련 권리기관에서 통지서 가고 전화가면 응하는데에, 잔금하는 데에 동의해야합니다..

=>NVT생각

이전에 3급지의 신축을 매수할때 -20%이상 싼 신축물건을 매수할 기회가 있었다. 

매도자의 사정은 외국사람이었고 집을 처분하려고 했었다. 

이미 네이버 부동산에 본인의 물건이 싼 물건인지 아는상황에서 빨리 팔기를 원했기 때문에 

계약시 특약사항에 대한 모든 번거로운 상황은 불가하다고 말씀하셨다. 

그래서 결국 그 물건은 투자자에게 가지 못하고 실거주자에게 갔다. 

전세대출관련 권리기관에서 통지서가 가고 전화하가고, 잔금하고 이런 번거로운 절차들이 진행되야하는데

이런 절차들에 대해 동의를 구하지 못하면 그 물건과는 인연이 아니다. 

아님 정말 싸고 감당가능하다면, 잔금을 감수하고 진행해야하는 물건..

(이 물건은 놓쳐보니 잔금을 했어도 잔금을 통해 감당해야할 이자보다 매수시 안전마진이 더 컸던

다시 말하자면 잔금이 가능했다면 잔금을 치루고서라도 매수해야했었던 물건.. 많이 배웠다.)

챙겨야할 부분 2

새로 계약할 임차인 입장에서 내 집에 대출받고 들어올 수 있는가?

목적물의 등기부 등본을 발급했을 때 

근저당이 잡혀있을 경우

근저당 말소조건으로 전세대출을 받을 수 있는지

미리 알아봐 두시는게 좋습니다.

세입자가 전액 현금으로 들어오거나

혹시 전세대출이 안될경우 다른 곳에서 자금을 융통할 수 있는 상황이면 가장 베스트입니다.

하지만 그 상황이 아니고

은행에서 대출 진행이 불가하다면 세입자와 계약을 진행하면 안됩니다. 

전세대출을 알아볼때 

금융기관에 따라 말소조건으로 승인이 안나는 곳도 있고,

대출한도가 소진된 경우도 있고, 

상담사 접수 대출한도가 소진된 경우도 있습니다. 

부동산 사장님, 대출상담사, 은행질의를 통해

발품 팔아 알아봐두시는게 좋습니다.

다음세입자가 바로 참고할 수 있게요.

이 두가지가 해결되지 않으면

잔금쳐서 매수인이 명의를 가져온 다음에 세입자를 맞춰야합니다. 

<금융기관에서 정상적으로 승인이 나는 전세대출>

이때는 우리가 통상적으로 알고있는

나의 주택담보대출가능여부,

즉 잔금리스크를 계산한 다음 계약을 진행해야합니다.

NVT생각=>

매도인의 대출금 말소조건으로 전세대출이 안되어 매수인이 매수하고, 잔금을 쳤다면 (잔금을 쳤을때 

대출을 받아다면, 집을 담보로 대출을 받았다면)

말소조건으로 새로들어올 임차인의 전세대출이 가능한가?에 대한 정확한 확인이 필요하다.

(=>대출상담사분께 알아볼 것!!! )

매매 및 전세계약시 특약사항 정리

우리가 승계하는 조건부 전세계약이니까 전세계약 특약도 우리가 챙겨야겠죠?

[넣어야 할 특약사항 정리(매매)]

(추가 특약 등은 따로 보관하시면됩니다.)

-신규 전세계약을 위한 매도인과 매수인의 협조 및 임차인 승계 예정계약이다.

- (근저당)현 등기사항 증명서상 근저당 o건(금융기관명, 채권 최고액 o원)상태에서의 계약이며, 잔금당일

전액상환 및 말소등기 하기로한다.

-일반의 계약해제 또는 계약위반에 따른 손해배상으로 매도인은 받은 계약금 배액을 매수인에게 배상하고

매수인은 계약금을 위약금으로 약정한다. 

-현 시설물상태에서의 매매계약이며, 중대한 하자(내부누수 등)에 대해 미고지 후 발생하는 하자는 매도인이 

책임을 부담한다.

-잔금일까지의 제세 공과금, 관리비는 매도인이 부담한다.

-잔금일은 2025년 o월 o일이다.단 매수인과 매도인 협의 하에 앞당길 수 있다.

-기타 사항은 민법 및 부동산 관계에 따른다.

[넣어야 할 특약사항 정리(전세)

(일반 전세 특약과 같습니다. 추가 특약 등은 따로 보완하시면 됩니다.)

-  현시설물 상태로 임대차한다.

- 현 등기사항 증명서상 근저당권 o건(금융기관명, 채권최고액 o원) 상태에서의 계약이며, 잔금 당일 전액상환 및 말소등기  하기로 한다. 

-실내 흡연, 애완동물 금지

-임대인은 임차인의 보증보험 및 전세자금대출에 동의하며 협조한다. 

-임대인은 계약기간동안 본 목적물의 담보설정은 하지 않는 조건의 계약이먀, 임차인의 선순위를 유지해준다

이를 위반할 경우 임차인은 계약의 해지를 요구할 수 있고, 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불하며, 

전세금을 반환한다. 

- 전세계약시 세금 체납사실이 발견되면 임대차 계약을 해지하고 전세금 반환을 한다. 

*계약시 임대인은 지방세, 국세 체납증명서를 지참한다. 

-임차인의 실수로 인한 시설물 훼손은 임차인이 부담하되, 임차인의 책임없는 시설물고장은 임대인이 수리해주기로 한다.(소모성 물품-필요비 o만원 이하는 임차인이 부담하기로 한다.)

-본계약서 작성전 계약 해지시 선입금된 계약금(계약금의 일부)을 위약금으로 약정한다. 

제가 실제로 대비하고 경험하며 깨달은 준비사항입니다. 

두려움도 있지만, 두드려 볼 분들께 

조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다. 

투자자들의 발길이 더뎌진 시장, 

오히려 기회라 생각하고 함께 두드려봅시다. 

다음 <대출규제 속 투자하기 >글에서는 

현 임차인안고, 

주인전세에 대해 알려드리겠습니다.

파이팅!!

[참고] 필사 <대출규제 속 투자하기> 매매 전세 진행절차 및 특약사항 한판정리 [쟈부쟈]님

https://weolbu.com/community/1872618/%EB%8C%80%EC%B6%9C%EA%B7%9C%EC%A0%9C-%EC%86%8D-%ED%88%AC%EC%9E%90%ED%95%98%EA%B8%B0-%EB%A7%A4%EB%A7%A4%EC%A0%84%EC%84%B8-%EC%A7%84%ED%96%89%EC%A0%88%EC%B0%A8-%EB%B0%8F-%ED%8A%B9%EC%95%BD%EC%82%AC%ED%95%AD-%ED%95%9C%ED%8C%90%EC%A0%95%EB%A6%AC-%EC%9F%88%EB%B6%80%EC%9F%88?inviteCode=9F9748&utm_source=user_share&utm_medium=referral&utm_campaign=user_share_button