나눔글[ 내인생 첫 매코] 매코와함께 1호기

안녕하세요 .최근 1호기를계약한 투비웰시입니다.

매코 복기를 하고자합니다.

실전반을 수강하고 이번에는 정말 1호기를 심자 마음의 강한 요동이 치게 되었습니다.

그 동기는 팔지않을 자산을 모아나가기 위해서입니다.

안팔면 그만이지 팔지않는자산?

다시 표현하자면 팔지않아도되는 [입지 가치가 낡아도인정받는] 단지를 모아가기 위해 투자를 진행하자 마음을 먹었습니다.

매코를 신청하기 전에도 제 마음은 안정되지않았습니다.

너무 피곤했고, 육아라는 제약이 있었고, 지방이었고, 아이를 조금이라도 맡기려면 남편이 연차를 써야하는 상황 이었기 때문입니다.

제가 살고있는 00지역은 탄핵정국으로 가격이 오르기 시작했고, 저는 별다른 선택지가 없었습니다.

마음의소리 :이제그만 쉬고 싶어 , 00시 부동산을 실거주로사도 마음이 시끄러울것같아 왜지?

내가 사는 00시는 입지가치보다 연식이 우선 되는 도시이기 떄문이야

그걸 어떻게 알지? 해당지역이 

•  인구는 적고 수요에 따른 현재 전세가가 낮다.[현재가치 수요보다 공급이 적기에 전세가가 낮다]
• 대부분의 인구가 00광역시에 일자리를 두고있고, 학군의 이유로 이사를 이미 많이 나갔다 [수요뻇김]
• 연식이 덜 좋은 입지가치있는 업무중심지구 중심아파트 가격이 연식좋은 00동보다 가격이 비슷하거나 더 싸다
• 학원가가 밀집되고 청사 접근성이 좋은 00동도 연식이 15년이상이되자, 연식좋은 단지에 가격이 밀리기 시작했다.
• 대체제가 생기면서 가격이 눌리거나 더이상 오르지않을 수있다.

•  입지독점성을 갖는 단지는 매우 보수적이며 곧 대규모 공급이 예정된 지역이다.

  → 내가 구입하려는 아파트가 지역내 가치있는것은 맞지만 대체제가 있을 수있다. 수요뻇김

  → 지금 내가 거주하는 도시는 신도시므로 생활권이 자리잡을떄 까지 시간이걸리며 연식가치가 빠지면 다시 살던곳으로 이주수요가 생길 수있다.[학군등의 이유로 인접 광역시 전출]

  → 신규아파트 중심으로 상가등 생활권이 잡히지않아 생활권에서 상가접근이 편리한 단지로  교환매매방식으로 이루어지고있다. 새로운 인구유입보다는 기존 수분양자에 의해 상가접근이 편리한 곳으로 이루어지는 매매들[수요한정]

  → 내가 구매하고자하는 아파트는 가치있고 선호도가 많은 아파트이다 하지만 초등학생 이상이되면 아이들활동 반경이 넓어지므로,  다음 초등학교 부모에게 넘겨줘도 되겠다. 연식가치가 빠지면서 가격상승이 둔화 될것이다.

  → 아이키우기 너무나 좋은 아파트지만 10년간 잘 버텨봐야겠다. 연식가치가 빠져도 가격이 인정받는 땅을 사봐야겠다. 

  → 전세가가 오를수있는 아파트를 사서 현금흐름을 만들고 시간이 걸리더라도 재투자를 진행해야겠다.

  → 1호기를 투자하고 시간을 버는동안 실력을 더 쌓자.

   

  이렇게 마음을 정리하고 매코에 상담받을 단지를 추렸습니다.

  1. A단지 3급지 3번 생활권[선호도 있는 생활권에 덜선호단지]/연식 27년차

  선호요인: 5호선 접근성 6분,5호선 역세권 중심 상가배치, 아파트 모임[균질성] 

  배정중학교 82%-88% 특목고 2.9% [자사고제외] 진학률 그 외 학군지 배정 가능성있음:   학원가 평지 1기신도시 유사 , 가족단위거주 ,생활권내 이마트 , 학원가 102개 9호선 확정호재 등 송파인근단지 송파와 인구이동을 자주 주고받는곳, 잘 정돈된 도로, 유흥상권 없음

  생활권내 명문고등학교 [자사고, 외고, 일반고등학교 또한 서울대 진학률 좋음]

  비선호요인: 건물가치 작음, 강남접근성 38분이지만 환승 2회 버스 환승시 1회 

  *해당물건: 주인 특특 수리 / 수납장 목공공사 주방공사 화장실 특수리 올확장 복도식 [세맞추기 유리]

  *세입자: 집을 안보여주는상황 . 사진만으로 판단해야하는 상황. 수리안된 물건위주로 선별해서 비교함. 아이고등학교 졸업하기전까지 계속살고싶어함 판교 업무지구 출퇴근. 학교의 위력을 한번더 느낌.

  *부사님태도: 밝고 긍정적 

  * 입구가 나눠져있어서 호실별로 조망권 다름

  - 가격: 수리비 3천 제외 -17.9% 수리비  포함 -15%

  - 용적률 380% 모양의 특수성으로 재개발 불가, 리모델링 희박

  - 생활권내 랜마제외 구축내 유일 지하주차장연결

  - 주차상태양호 

  *호재: 9호선 연장 확정 [단지내 도보 18분거리로 조금더 편리해지고 선택지가 넓어짐] 가치개선

   주변단지들 리모델링시 생활권 전체 입지개선 [너무긴시간 걸릴수있어 단 참고사항]

   5호선 직결화 업무지구도래 시간단축[ 해당 구 내 밀고있는 사업이나 쉽게진행되지않으므로 참고사항]

  *부사님: 40대후반, 긍정적 발랄한, 매도자 입장에서.

   

  2.B단지 -22% 4급지 중상위생활권 구축 연식 27년차

  선호요인: 대단지 평지 초등학교 길건 너 바로앞 /단지앞 상가 구성 잘됨, 가족단위 그래도살만함

  - 지티엑스개발호재 [역접근성 너무멀다]

  - 비선호요인 : 지하철을 타려면 무조건 버스이용 환승

  - 거주민인구 노인이 많이 보임.  A단지주변에는 젊은 사람들이 더욱 많이 보였고 학생이 많이 보였다면 

  B단지에는 유동인구가 적었고,  기침하며  단지내 돌위에 걸터앉은 노인의 인상이 깊었다.

  - 해당물건:  세입자 표정이 없었고, 덜수리 되어있지만 세입자가 살만해 보였으나 50대 여성 표정이 어두웠다.성인자녀 

  - 부사님태도:  적극적이나 생활이 어려워보이는 , 어르신, 매수자입장에서.

   

   

  *자향 코치님과 통화시작

   

  -저의상황을  확실하게 이해하고 계시는

  자향멘토님은 제가 겪은 상황을 정확하게 이해하고 계셧습니다. 아이들이 학업기에 접어들면서 학교를 옮기고싶지않은 제 마음을 이해하셨고 등락이 심한 00시의 불편함, 그리고 전단계에서 집으로인한 잠재적 손실에 대한 마음도 이해하고 계셨습니다.

   

  그래서 00시 실거주도 나쁘지않지만 투자수요에 의해 만들어진 가격이며

  전고점 까지 갈수도있을것같지만 얼마나 갈지 모르겠다고 말씀하셨습니다

  수요가 탄탄하여 매매가가 전세가를 밀어올리는 방식이 건강한 투자방식인데 

  투자자를 기대려 똑같이 매도해야하는 상황이 올수 있다고 말씀하셨습니다.

   

  제가 매물을 선정한 이유에 대해서 말씀드렸습니다.

  대출을 이용해서 더 좋은 실거주 단지를 구입하라는 내마기 강의가 떠올랐습니다.

  대출을이용하지않는 전세레버리지 투자자에게는 내 현금으로 살수있는것 보다 더 비싼것을 사야, 단지가치가 더 높은 단지일 가능성이 높고, 옆건너뛰기가 안되는선에서, 제 선택을 하려고 애썻습니다

   

  *조건: 내가 살고있는 집보다 전고점이 높을것, 전세가도 높을것. 

  *전세가가 눌린상황이라 현금흐름이 기대될것

  *세입자 받기좋으려면 물건상태가 양호할것

   

  저는 첫 투자이므로 수리 필요없음과 세낀물건에 집착했고, 더싸게 살수있는 물건이 있었음에도시도하지않았습니다. 어차 피 수리를 하려면 추가비용이 필요했고 층은 더 좋을수있지만 조망권에 변화가있을 수있는 물건이고, 

  선호라인은 결국 00라인이라는 흰트를 얻게됫고확인하였습니다.

   

  - 자향코치님: 잘하셨어요 ~ 맞아요~ 

  저의 생각의 흐름을 듣고 맞아요~ 라고 말씀하셧습니다.

  두번쨰 저의질문

  Q. 코치님  A단지와 B단지는 전고점차이가 5천밖에 되지않고, B단지는 -20% 이상 기대가 되고 세는 낮게 껴서 세입자가 나간다고 할 가능성이 적고, 다음세맞출떄는 수리비가 필요하며, 더 높게 받을 기대를 할수가 있습니다.

  절대가가 더싼것을 사는게 맞을까요?

   

  A. A단지가 더 좋잖아 

  같은돈으로 살수있을 떄 더 좋은거 사야지 라고 말씀해 주셨고, 세입자 고민에 대해서는 잘소통해 봐요~ 세입자를 내편으로 만들어~ 라고 조언 해  주셨습니다.

   

  실제로 마지막 계약전 매물을 보러갔을 떄 세입자에게좋은인상을 남기기 위해 아이컨택을 하며 밝게 인사드렸고 감사하다는 말씀, 세입자가 원하는부분 [2년더살고싶은 것]에 대해서 투자자임을 밝히고,  이야기를 이어나가니,

  집에 대한 하자상황을 말씀해 주셨습니다.

   

  Q. 해당단지가 용적률이 높아 리모델링 기대가 적은 단지인데, 매수해도될까요?

  A. 땅이 좋잖아. 땅보고 사는거에요~ 20년이 지난 아파트는 건물값이 다 빠졌다고 보는게 좋아요 . 땅만남은 건데, 지방신축보다 비싸잖아, 땅의 값이 힘이 큰거지~ 

  라고 말씀하셨습니다. 현재가치를 봤을 때 A단지가 더 좋다고하셨고, “살수있을때 더 좋은거 사야지 라고 말씀주셨습니다. 전고점이 비슷하지만 절대 가치는 비슷하지 않거든! 이래서 임장을 꼭 가보라는거야 ”.

  라고 말씀을 주셔서 확신을 갖게 되었습니다.

   

  내가 본 생활권의 분위기, 사람들의 옷차림 세입자분들의 생활수준 [골프채 책상 책 영어유치원 책 등등]을 떠올려 용기내보자 생각하게 되었습니다.

   

  Q. 리모델링 된 2500만원 더 비싸고 2층 더  높읁집vs 리모델링 안된 세낀 2층낮은집

   A. 어차피 다 고쳐줘야되 세입자 새로받으려면, 저 사진대로라면 세입자 구할떄 상당히 메리트가 있지

  라고 말씀해주셨고,더이상 깎이지 않는가격에 대해서도 그가격이면 괜찮아요 라고 말씀주셨습니다.

   

  생각해보니, 올수리를 하려면  최소 2-3주를 비워두어야 양생작업등을 할수있었고, 그 조건을 맞추기 쉽지않았습니다 [양생조건 등]

  또한 현금세입자를 받을 자신도없었고, 전세거래가 세입자가 현재 살고있는 보증금보다 4천정도는 높게 거래가 최근 되었습니다[리스크관리측면]

   

  이에 저는 매수를 진행하게 되었습니다. 웰시님! 다음에 또봐요 . 이번에 투자못해서 물건 가지고오지말고!! 잘해봐요! 

   

  쇠뿔도 단김에 빼자라는 마음에 믿고 결단을 내리게 되었습니다.

  완벽한 투자보다는 믿고 결단을 내리는것도 중요한 시장이라고 판단하였기 떄문입니다.

   

  하락률이 높은단지 와 조금올랐지만 선호도 있는 땅 사이에서 고민을 해결해 주셔서 감사합니다.

  따듯한 목소리가 든든했고

  몇번이고 자향멘토님의 이야기를 듣고 새기려 노력했습니다, 정말 고맙습니다!