필사] <대출규제 속 투자하기> 매매 전세 진행절차 및 특약사항 한판정리[쟈부쟈]

24.11.01자 

* 매도인-임차인 전세 계약 후 매수인이 승계하는 조전으로 투자진행 시

조건부 전세대출을 재개하려다 멈추었다는 오늘자 뉴스기사

요즘 이러쿵 저러쿵 하는 가계대출 총량규제 때문에 물건 찾기 쉽지 않으시죠?

저역시 현장으로 전화로 발품 팔아봐도

확실히 조건 맞추기 어려운 물건이 많습니다.

하지만 이런 시장에서 투자하며 깨닫게 된 건

'그래도 투자할 수 있다." 였습니다.

본질이 아닌 상황이고
잘 알아두면 대비할 수 있기 때문입니다.

일단 어떦게 하는지 모르겠고 복잡하고 막막해서 
시도조차 못 하겠다고 생각하는 분들께
조금이라도 도움이 되기를 바라며 작성했습니다.

 

매매 및 전세 계약 조건 협의 입니다.

절차

1.매도인,매수인 매매계약

2.매도인,임차인 전세계약

3.매도인,임차인 전세잔금

4.매도인,매수인 매매잔금 및 전세승계

point1.

전제, 매도인 임차인이 먼저 계약하고 잔금하는것에 쌍방 협의 필요

사전에 전세 승계 및 계약,대출 협조에 대한 협의가 이루어져야 합니다.
(계약시 특약사항에 승계 및 협조 관련 내용 기입)

point2.

새로 계약할 임차인 입장에서, 내집에 대출을 받고 들어올 수 있는가?

목적물의 등기부등본을 발급했을때 근저당권이 잡혀있을 경우

근저당권을 말소 조건으로 전세대출 받을 수 있는지 미리 알아봐야 합니다.

세입자가 전액 현금으로 들어오거나 , 전세대출이 안 될 경우 다른 곳에서 자금을 융통할 수 있는 상황이면 
가장 베스트 입니다.

하지만 , 은행에서 대출 진행이 불가하다면 세입자와 계약을 진행하면 안됩니다.

*은행에서 전세대출을 알아볼 때

-금융기관에 따라 말소조건으로 승인이 안나는 곳도 있고

-대출한도가 소진도니 경우도 있고

-상담사 접수 대출 한도가 소진된 경우도 있습니다.

(부사님,대출상담사,은행 질의를 통해 발품 팔아 알아봐 두어야합니다.
다음 세입자가 바로 참고 할 수 있게요.)

이 두가지가 해결 되지 않으면,
잔금을 쳐서 매수인이 명의를 가져온 다음에 세입자를 맞춰야 합니다.
(금융기관에서 정상적으로 승인이 나는 전세대출)

나의 주택담보대출 가능 여부, 잔금 리스크를 계산후 진행 해야합니다.

매매 및 전세계약 시 특약사항 정리
우리가 승계하는 조건부 전세계약이니까 전세계약 특약도 우리가 챙겨야겠죠?

[특약사항 정리(매매)]

(추가 특약 등은 따로 보완하시면 됩니다.)

-신규 전세계약을 위한 매도인과 매수인의 협조 및 임차인 승계 예정 계약이다.

-(근저당) 현 등기사항증명서상 근저당권 0건(금융기관명, 채권최고액 0원) 상태에서의 계약이며, 잔금당일 전액 상환 등 말소등기 하기로 한다.
-일방의 계약해제 또는 계약위반에 따른 손해배상으로 매도인은 받은 계약금 배액을 매수인에게 배상하고, 매수인은 계약금을 위약금으로 약정한다.
-현 시설물 상태에서의 매매계약이며, 중대한 하자(내부누수 등)에 대한 미고지 후 발생하는 하자는 매도인이 책임을 부담한다.
-현 시간 이후로 등기 상의 권리변동은 없는 것으로 한다. 잔금지급일까지 등기부등분에 변동사항 발생 시 매수인은 본 계약을 해제할 수 있고 매도이는 계약금을 위약금으로 하여 매수인에게 상환한다.
-잔금일까지 제세공과금, 관리비는 매도인이 부담한다.
-잔금일은 2025년 0월0일이다. 단, 매수인과 매도인 협의 하에 앞당길 수 있다.
-기다 사항은 민법 및 부동산 관례에 따른다.

[특약사항 정리(전세)]
(일반 전세 특약과 같습니다. 추가 특약등은 따로 보완하시면 됩니다.
-현시설물 상태로 임대차한다.

-현 등시사항증명서상 근저당권 0건(금융기관명, 채권최고액 0원) 상태에서의 계약이며, 잔금 당일 전액상환 및 말소등기 하기로 한다.
-실내흡연, 애완동물 금지

-임대인은 임차인의 보증보험 및 전세자금대출에 동의하며 협조한다.
-임대인은 계약기간 동안 본 목적물의 담보설정은 하지 않는 조건의 계약이며, 임차인의 선순위를 유지해준다.
이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해지를 요구하 수 있고, 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불하며, 전세금으 반환한다.
-전세계약 시 세금체납 사실이 발견되면 임대차 계약을 해지하고 전세금 반환을 한다.
*계약 시 임대인은 지방세, 국세 체납증명서 지참한다.
-임차임의 실수로 인한 시서물 훼손은 임차인이 부담하되 임차인의 책임 없는 시설물고장은 임대인이 수리해주기로 한다( 소모성물품- 필요비 0만원 이하는 임차인이 부담하기로 한다.)
-본 계약서 작성 전 계약 해지 시 선입근된 계약금(계약금의 일부)을 위약금으로 약정한다.