[실준 68기 5늘부터 쓸 임보로 아파트 4(싸)게살 조 비싼붕어빵] 입주 폭탄인 지역에 투자한 1호기에서 5개월만에 투자금 5천만원을 회수했습니다. (feat."투자금이 더 드는 물건"에 투자하고싶다면)

안녕하세요 실준 68기 5늘부터 쓸 임보로 아파트 4(싸)게살 조 비싼붕어빵입니다.

강의를 들으면서

이해가 되지 않았던 말. "투자금이 더 들더라도"였습니다.

안그래도 작고 소중한 투자금으로 할 수 있는 좋은 단지를 찾아봐도,, 내 마음에 들지않는데..

투자금을 어떻게 더 들더라도?? 어떻게 더 들일 수 있는거지????

월부 공부를 시작하면서 귀에 딱지가 앉게 들었던 말은

영끌하지마! 리스크를 위해서 신용대출과 마이너스통장을 투자금으로 쓰지마! 였는데..

투자금이 더 드는 투자를 할것 같으면,

애초에 더 좋은 급지, 더 좋은 단지를 가봐야 하는거 아닐까??

그런데, 저는 지난 11월에 투자한 1호기에서 5천만원을 회수하면서,

'투자금이 더 들더라도'의 의미를 알게되었고,

혹시 저와같은 상황이 되신다면 도움이 되실까 싶어서 후기를 써봅니다. .

쓰다보니 너무 긴 글이 되었는데

읽어주셔서 미리 감사합니다.

시장과 매물의 상태

<서울 4급지, 1호기 투자지역의 공급상황>

<1호기 투자지역과 인구를 주고받는 인접지역의 공급상황>

제가 투자한 지역과 인구를 주고받는 인접지역은

서울 4급지로 25년과 27년에 많아 매수와 보유에 리스키한 지역이었습니다.

제가 투자했던 물건은, 이 지역에서 중간 선호도정도되는 생활권의 구축 단지였고,

매도자의 사정으로 시세보다 조금 저렴하게 나와있던 세낀 물건이었습니다.

임차인이 입주했던 23년 4월은 전세 매물이 너무 많아 임차인을 구하기 어려워

당시 임대인은 리모델링을 하면서도 보증금을 싸게놓아 겨우 세를 맞춘 물건이었습니다.

덕분에 매물은 욕실, 싱크대, 도배까지 수리가 된 화이트톤의 깨끗한 상태로

신혼부부가 거주해 있었습니다.

제가 이 집을 보러갔던 24년 10월은 각종 대출규제로 시장 상황도 좋지 않은데다,

선호도가 좋은 생활권도 아니었고, 전세시세보다 5천만원 이상 저렴한 보증금으로 세가 껴있었기때문에

매도인은 실거주자에게는 매도할 수 없고 투자자에게만 팔 수 있었고,

투자금이 많이 드는데다가

임신중이었던 임차인은 1주일에 한번 정해진 시간에만 매물을 보여주다보니,

시세보다 저렴함에도 불구하고 거래가 되지 않고 있었습니다.

내 투자금과 매물에 대한 생각

저의 투자금은 취득세를 제외하고 타이트하게 2.5억이었고

남편이 보유한 주식2천만원을 처분한다고 하면 맥시멈, 2.7억까지만 가능했고,

깎이기 어렵겠지만, 3천만원이 깎인다고 하더라도 3억이나 들어가는 물건이었습니다.

임차인이 보여줄 수 있는 바로 그날, 매물임장을 가니, 저 말고도 다른 분과 함께 집을 보게되었습니다.

그 당시에 같은 급지의 두개 지역에서 투자 우선순위로 보고있던 단지와 매물들이 있었고

상급지에서도 혹시라도 같은 투자금으로 투자할 수 있는 더 급한 매물이 있을지 찾고싶어서

앞마당을 만들고 있었고, 0호기 매도 잔금이 완료되지도 않았던 상황이라서

이 물건이 날아간다면 다른 물건으로 투자하자, 어차피 투자금도 많이 드니까 내꺼 아니야. 라고 생각해서

집을 보고나서 겁도없이 3천만원의 네고를 던졌고,

부동산 사장님께서는 함께 봤던 분은 네고 2천만원을 원하셨기에

제가 우선순위가 되지는 못할 것 같다고 하셨습니다.

매도인은 이미 시세보다 저렴하게 내놓았는데도

보러오는 사람들마다 얼토당토않은 네고로 피로도가 쌓여있었고,

25년 4월 이후까지만 기다려준다고하면 세입자가 매수를 희망하기도 했기때문에

급한 자금은 어찌어찌 마련해보고 4월에 세입자에게 매도하겠다며 매물을 거두었습니다.

내물건은 아니었구나. 하면서 아쉬운 마음을 접고

3급지 앞마당 만들고, 4급지의 매임을 하고,

투자물건 찾기에 집중하며 한달여의 시간을 보내고 있던 중,

0호기 중도금을 받고 출근을 했는데 익숙한 번호에서 전화가 걸려왔습니다.

다시 돌아온 투자의 기회, 하지만 부족한 투자금

아버지의 병원비가 부족해서 팔려고했던 매도인은

매물을 거두고 어떻게든 병원비를 마련해보고있었는데

설상가상으로 어머니까지 편찮으시면서 사정이 더 안좋아졌고

세입자가 매수할 수 있는 4월까지 기다릴 수 없는 상황이 되었다고 했습니다.

저보다 높은 금액으로 매수가를 제안하셨던 다른 분들은 급한 잔금이 불가능하다고 거절의사를 밝혔고,

더 낮은 금액으로 네고를 했던 저에게까지 기회가 왔습니다.

심장이 튀어나올뻔 했습니다. 하지만 릴렉스 후후.

노트북에 F지만, T처럼 생각하고 행동하라고 늘 써놓았는데 지금이 그 타이밍이었습니다.

진정하고 최대한 감정을빼고 배운대로 저환수원리를 생각해보았습니다.

내가 이 물건을 매수하는데 리스크는 없을지

내가 이 물건을 보유하는데 생길 수 있는 리스크는 무엇일지. 가만히 따져보기 시작했습니다.

저평가, 이미 쌌고, 더 싼 가격이었습니다.

환금성, 수도권 300세대 이상의 저층 탑층 물건은 아니었습니다.

원금보존, 기 세입자 보증금이 낮다보니, 전세가율이 54%. (현재 전세 시세를 감안하면, 60%는 되는 물건.)

리스크. 지금 세입자가 살고있기때문에 세입자를 못맞출 리스크도 없었고,

공급이 많은 시기였지만, 오히려 낮은 보증금 덕분에 갑자기 세입자가 나간다고 하더라도

현재 전세시세보다 낮게 내놓으면 충분히 나갈 수 있는 수요가 있는 단지의 동향층도 괜찮은, 상태좋은 물건.

수리도 필요없어서 투자금이 더 들어가지 않을 수 있는 물건. 역전세 위험도 없음.

이미 쌌지만 안살 수가 없을 정도로

너무 쌌던 이 물건의 가장 큰 문제는 수익률과 투자금.

이정도의 단지에 들어가기에 투자금은 조금 많다는 생각이 들기도했고

결정적으로 투자금도, 계약금도 부족했습니다.

그때 생각났던 말이 바로 '투자금이 더 들더라도' 였습니다.

투자금이 더 들더라도, 그런데 그거 감당가능??

'더 들여야할 투자금'을 어떻게 마련할까.를 고민해봤습니다.

0호기 계약금을 받아놓았지만

내일당장 필요한 매수 계약금이 부족했고

실질적으로 일주일후 잔금도 부족.

남편의 보유주식은 여전히 손해를 보고 있었기때문에 주식을 팔기보다는

부족한 5천만원을 급하게 가용할 수 있는 대출을 이용하기로 했습니다.

자영업을 하면서 세금혜택을위해 5년간 내고있던 보장형 공제상품과

자영업 하기 전부터 15년동안 내고있던 개인 연금저축 약관대출,

코로나때 비상용으로 뚫어놓고 한번도 써본 적 없는 마이너스통장은

클릭 몇번이나 전화 한통으로 즉시 대출이 가능했고

상환 수수료가 없으면서 모두 금리 3%대로 이용할 수 있었습니다.

마지막으로, 이 대출이 영끌일까 아닐까?를 고민해보았습니다.

비수기라서 생활비도 빠듯했고, 겨울동안 나가야하는 부가세 등의 세금들도 있었고,

고등학교 들어갈 아이 방학 특강비용과 둘째도 학원을 더 다니고 싶어해서 생활비가 더 많이 들어갈 수도 있었고

이자도 내야했습니다.

하지만, 대출 가능 금액이 여유가 있기도했고,

세입자가 계약갱신 청구권을 쓰지 않은 상태였기에 4월 만기가 되면 5%를 올려받을 수 있었기에

5개월후 일부를 상환 할 수 있었고

여름 장사가 시작되면 하반기가 되기전에 남은 대출을 상환할 수 있을 것이고,

6개월간 이자비용이 100만원이 채 되지않을거 같았습니다.

투자금이 너무 오랫동안 묶여있지 않아도 되었고,

1년에 모을 수 있는 종잣돈의 규모, 버틸수있는 정도의 대출금..

감당 가능! 이라는 판단하에 1호기 매수를 결정했습니다.

그런데 어떻게 대출받은 5천만원을 모두 회수했을까?

예상대로라면 4월만기인 세입자는 보증금의 5%인, 대출금액의 일부만을 돌려받고

저는 아직도 대출이 남아 있어야 하는데 오늘 세입자에게 5천만원이 입금되었습니다.

서투기에서 만나 비루한 실력의 저에게 큰 도움이 되어주셨던 기제이조장님의 감사일기에는 항상

거절은 상대의 몫이고 노크는 나의 몫이다.라고 적혀져 있었습니다. 감사합니다 조장님.

세입자는 이제 첫 아이를 출산했고,

매임때 보니, 세입자의 살림은 모든것이 새삥새삥, 깔끔하고 예쁜 가전 가구였습니다.

나라면 '이사를 가지않고 오래 살고싶을 것'이라는 생각이 들었습니다.

거절한다고해도 어차피 전세금 5%는 올려받을 수 있었기에 물어나보자!

기존 전세계약을 그대로 승계받기로 하고 매수한 상태지만,

기존 계약과 무관하게 현재 전세 시세보다는 n천만원 저렴하게

저와 신규로 2년 계약을 하고,

2년뒤 계약갱신 청구권을 쓰면서 4년이라는 계약기간을 보장받으실 의향이 있으신가요?

그냥 5%만 올려받고 2년뒤에 현시세대로 올려받을까? 고민도 했지만,

신투기때 강사와의 임장 기회에서 양파링 멘토님도,

지투때 담당 튜터님이셨던 잔쟈니튜터님도

이제 1호기 투자를 했고, 지금 지방 시장이 절대적 저평가이기때문에

2호기 투자를 위해서는 빠르게 투자금 회수가 오히려 기회비용측면에서 낫다고 말씀해주셔서

용기를 낼 수 있었습니다. 감사합니다!

현재 시세보다 많이 저렴한 보증금으로 살고있고,

이번 갱신권을 쓰고나면, 2년뒤에 퇴거를 하거나

시세대로 올려주자면 억단위의 금액이 들어가야하는걸 인지하고 있었던 세입자는

오래 거주하고 싶은 마음에 저와 신규거래를 결정해주었고,

투자금보다 5천만원이나 더 많이 들었던 1호기 투자에서

5개월만에 대출금 전부를 회수하게 되었습니다.

배우자에게 10%의 보상을!

3월 실전반에서 일공일오 튜터님은 소액으로 투자한 물건을 매도하시면서

n천만원의 수익이 났고, 10%를 배우자에게 선물도 하고, 가족과 여행도 가시기로 했다고 하셨습니다.

저희 아바타들에게 '여러분도 꼭 이런 경험을 하시길 바라고, 하실 수 있다'라고 말씀해주셨습니다.

그런 경험을 해본 적이 없었기때문에 까마득히 꿈만 같은 상황일 것 같았습니다.

그런데 저의 상황에대해 말씀드리니,

투자금 회수하게되면 꼭 배우자에게 10%를 보상해주라고 하셨습니다.

저는 대출을 받아서 갚아야 하는데요?

그래도 투자금 회수.를 했다면, 반드시 배우자에게 보상해주라고 가르쳐주셨습니다.

생각해보니, 내가 들였던 투자금은 2.5억이 아닌 3억이었고, 이제 1호기에 묶인 투자금은 2.5억이 되었네요.

내 돈이 벌어다 준 '자본소득'이 맞는 것 같습니다.

한겨울에 손 발이 꽁꽁 얼어도 오토바이 배달을 하는 남편.

한여름 뙤앙볕에 까맣게 그을려 기진맥진할때까지 땀흘리며 배달을 하는 남편.

비가오면 우비속으로 스며들어 속옷까지 축축하게 젖어 퇴근하는 남편.

그러면서도 항상 안힘들다고, 괜찮다고,

오히려 매장 나와서 고생한다고, 손님 없으면 일찍 들어가라고 해주는 남편입니다.

오늘, 종자돈 벌어다준다고 고생한 남편에게 보상해주었습니다.

예상은 했지만, 역시나 남편은 내가 무슨 돈이 필요하냐며 대출금 바로 갚자고 했고

저는 '배운대로 실천해야한다. 일공일오 튜터님께 이렇게 배웠다'고 했습니다.

대출금 상환하느냐 꿈같은 느낌이 들지는 않지만,

투자금을 회수한다는 느낌이 조금은 어리둥절?하면서 기분이 좋아집니다.

내 투자금보다 좋은곳까지 열어두고 넓게

출처 입력

제 투자금에 맞춰서 봤다면, 아마도 더 낮은 생활권에서 하거나 선호도가 더 떨어지는 단지에 투자했을텐데

강의에서 항상 +5천, +1억. 더 좋은 곳 보라고, 더 넓게 보라고 해주신 말씀,

투자금이 더 들더라도 1년간 모을 수 있는 투자금 규모와 상환할 수 있는 시기가 길지 않다면.

더 넓게, 세가 낮게 껴있더라도 꼭! 매임해보시길 추천드립니다!!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!!

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