안녕하세요 비싼붕어빵입니다.
3년전 월부 초보시절 열기반 조모임에서 만난 조장님께서 부산으로 앞마당을 만들러 다니시는 걸 보면서
저는 절대 지방은 못할 것 같아요! 라고 했던 제가, 서울에서 가장 먼, 부산에서 2호기 투자를 하게 되었습니다.
강의에서 항상 투자를 하면서 배우게 되는 것들이 있다는 말씀을 많이 들었는데
아쉬움이 많이 남는 2호기 투자에서 배운 것들 복기해 보았습니다.
잘한게 아무 것도 없는 것 같아, 후기를 쓰는게 부끄럽기도 하지만,
그 누군가에게는 ‘이렇게 투자하면 안되는구나’의 반면교사가 될 수도 있을 것이고,
아쉬움이 남는 투자를 하고, 힘들어하실 누군가에게
나만 힘든게 아니구나, 힘든 시간을 보내는 나와 비슷한 사람도 있구나. 라는 위로가 될 수도 있을거라 생각됩니다.
# 마음은 충분히 공감하지만, 그렇게 해서 모닝사러 가서 그랜져 뽑는거예요.
12월 열중반 오프강의에서 밥잘튜터님께 질문을 할 기회가 있었습니다.
붕어빵 :
튜터님, 지방투자를 하려고하니 매도가 두렵습니다.
우선순위 단지에서 금액에 맞는 뒷동 매물과 후순위 단지의 환금성좋은 RR을 고민하게 되네요
준신축, 후순위 생활권 등.. 가치와 가격에 집중하지 못하고
더 먼저 오를까? 팔수있을까? 라는 생각이 투자판단을 흐리게 하면서,
점점 좋은 생활권과 좋은 단지, RR에 매몰되는 저에게 조언을 부탁드려요.
밥잘튜터님 :
마음은 충분히 공감하지만, 먼저 혼나셔야겠어요.
그렇게 해서 모닝사러갔다가 그랜져뽑는거예요.
투자의 핵심은 내 돈으로 살 수 있는 것 중 가장 좋은 거 사는거예요.
더 좋은 거 사고싶은 마음에 무리를 하게되고, 내년에 투자할 비용을 이미 땡겨서 쓰는거고,
신용대출 갚으며 신용카드 써가면서 계속 반복되는 악순환이 되는거예요.
모닝사러 가서 벤츠 사고 온다는 그 말이 저에게 현실이 되었습니다.
분명 모닝을 사러 갔는데, 정신을 차리고 보니 내 눈앞에 있는건,
나에게 어울리지 않는, 내가 감당할 수 없는 그랜져였다는 사실을 깨닫게되었고,
계약서를 쓴 이후의 시간동안
강의에서 튜터님들이 마음이 힘드실거예요.라는 말씀을 실감하는 하루하루를 보내고 있습니다.
이제, 잔금일을 50일 앞두고있고, 아직 전세를 빼지 못했습니다.
즉, 골든타임을 넘긴 절박한 시간을 보내고있고, 잔금대비라는 마음의 준비마저 하고 있습니다.
# 동굴 속에 들어가있으면 달라지는게 있을까?
전세가 빠지지 않아서 할 수 있는 최선을 다해봤지만 아직 전세가 빠지지 않은 상태이고,
처음 생각했던 투자금보다 3천만원이상 더 들어가야 하는 상황.
찐F로서 조급함과 불안한 감정에 매몰되기보다는
T처럼 할 수 있는 행위들을 하면서 시간을 보냈지만
나 어쩌지?
전세 어쩌지?
이번 투자 어쩌지?
내가 왜 그랬지???????
순간순간 심장이 쿵. 하고 내려앉는 것 같은 느낌이 들어
‘모닝사러 가서 그렌저를 사고왔다’는 절망감과 후회의 감정은 속일 수 없었던 것 같습니다.
부정적인 감정의 소용돌이에 갇히지 않기 위해
일주일동안은 의도적으로 투자의 과정에 대한 생각에서 벗어나보고자
오히려 루즈한 시간을 보내기도 했습니다.
이번달 결제한 재테크 기초반 수업을 미뤄두고 넷플릭스 결제를 하고 컨텐츠를 몰아보기를 하고
만 3년간 월부 공부를 하면서 이렇게 많이 잔 적이 있었나 싶을 정도로 자주 낮잠을 자면서
꼭 필요한 체크가 아닌 이상엔 노트북을 켜지도 않으며 회피의 시간을 보냈습니다.
전세빼기를 위한 작업들을 하면서도 최대한 담담하게 받아들이려 노력했습니다.
늘 모니터에서 눈을 떼지 못하며 늦은 시간까지 책상앞에 앉아있던 것과는 다르게
아침저녁으로 소파에 붙어 늘어져있는 저를 보고 사춘기 아들은
엄마, 오늘은 공부 안해? 이제 공부 안해도 되?라며 의아해하기도 했습니다.
더이상 회피하지말고 어디부터 어떻게 잘못된것인지, 원칙에 맞는 투자를 하긴 한건지,,
그럼 내가 망하는 투자를 한건지.. 내 투자금을 잃을 수밖에 없는건지,,
이번 투자를 복기를 해봐야겠다고 생각했습니다.
저는 강의를 들을 때 튜터님, 멘토님들의 숨소리마저도 담아내기위해 한마디 한마디 모두를 필사를 해왔는데
투자 과정 매 순간마다 강의에서 강사님들이 하셨던 말씀이 떠오를때면 필사 파일을 열고
한줄 한줄 교안과 함께 곱씹어보며 공부했습니다.
복기를 해보고자 필사파일을 열어보니, 밥잘튜터님의 말씀이 눈에 들어왔습니다.
투자자는 투자하고, 시장의 복기를 통해서 가장 큰 성장을 한다.
인사이트는 어디에서 오는가. 임장 임보가 쌓인다고 인사이트가 생기는 것이 아니다.
반드시 투자하고 시장의 결과를 바라보면서 인사이트가 생긴다.
어떤 투자했을 때 시장에서 좋은 결과를 내주는지를 지속적 투자를 하면서 경험을 쌓아야 한다.
나중엔 직관과 통찰의 영역으로 이런 투자가 더 좋은 투자다. 라는 걸 알 수 있다. 그게 인사이트다
투자하지 않으면 시장의 결과가 없고, 결과가 없으면 인사이트를 얻을 수 없고
인사이트가 없으면 성장 못하고 성공 할 수 없고 돈을 벌 수 없다.
투자 한 건으로 큰 결과, 대단한 결과를 내려고 욕심부리기보다
할 수 있는 최선의 투자를 하고 결과로서 복기해야 한다.
복기는 두 가지가 있다.
첫번째는 성장하지 못하고 자산 지키는데 방해되는 복기. 단지에 대한 후회이다.
이 물건보다 더 좋은거 있는거 아냐? 겨우 이거 사려고 투자했나? 아쉽다…
이게 최선이었나? 맘에 안든다. 팔고싶다. 언제 팔지? 이 물건이 최선이 아니었다. 라는 후회만 하는 복기.
이러면 퇴보한다. 자산 지키지 못한다.
두번째는 매수 과정에 대한 복기이다.
물건에 대한 복기가 아니다. 좋으냐 나쁘냐가 아니고
투자의 과정에 대한 복기이다. 과정의 밀도, 리스크. 당시 내 마음. 복기한다.
그당시 마음. 임장 임보제대로썼나? 가치는 어떻게 판단했지? 비교했던건 뭐지?
과정에서 어떻게 임장했고, 어떻게 소통했지?
모르고 지나친 리스크 없나? 보완할 건 뭐지?
복기는 투자자가 더 성장하기위는 다음 투자를 위한 오답노트이다.
내 물건 부인하는 것이 아니고 결과와 과정을 분리해야한다.
결과 나쁘다고 나쁜 투자 아니다.
과정이 좋을 때 반복적으로 좋은 투자를 할 수 있다.
과정이 좋았어도 결과 나쁠 수 있다.
과정이 나빴어도 운이 좋아서 결과 좋을 수 있다.
과정을 복기하고 행동 뱡향을 정해야 계속 좋은 결과 낼 수 있다.
투자하지않으면 인사이트 얻을 수없다.
복기없이 성장할 수없다.
-밥잘 튜터님 열중강의-
동굴속으로 들어가려고 했던건, 매수 과정에 대한 복기대신,
결과에 대한 후회만 했던 복기를 하고 있었기때문이라는걸 깨달았습니다.
성장을 위한 오답노트. 잘 적어보도록 하겠습니다.
# 나는 저환수원리를 잘 지킨 투자를 했는가.
저평가, 가치대비 저평가인가?
: 25년 하반기 부산의 네개 지역과 창원의 두개 지역을 돌면서 창원도 충분히 싸지만, 도시규모와 수요가 더 많은 부산에대한 확신을 얻었고, 부산 내에서도 같은 투자금으로 할 수 있는 더 좋은 단지와 지역을 선택했습니다.
21년 고점대비 -20%이상 쌌고, 생활권내에서 선호도가 떨어지기는 아쉬움이 있기는 하지만, 같은 생활권내의 선호도 우선순위의 단지들이 20%~40%이상 올라있는 것에 비해, 아직 덜 올라있는 저평가였습니다.
환금성, 매도의 순간에서 사람들이 좋아할만한 것인가?
: 연식이 중요한 지방에서 연식이 좋은 편이고, 300세대 이상, 84 판상형, 고층. 5년후에도 사람들이 좋아할만한 단지입니다.
안사야 할 것을 안샀다는 것만으로도 성공한거예요.
-권유디 튜터님 지방투자기초반 강의-
수익률, 투자금이 과도하지 않는가? 충분히 수익을 낼 수있는가?
: 투자당시 예상한 전세가로서는 감당가능한 투자금이라고 생각했고,
투자 직전 두 달 동안 제 앞마당에서, 다섯 번의 전수조사를 반복하면서
제 투자금으로 할 수 있는 최선의 단지라는 면에서는 아쉬움이 없었습니다.
매물코칭에서 ok받았던 매물의 매도자가 잠수를 타고 매물을 거두었고,
타겟 매물보다 3천만원이 비쌌던 동층향, 타입과 상태, 상황이 더 좋은 매물을 매수하게 되면서
가격조정은 천만원밖에 하지 못해 생각보다 싸지않은 가격으로 매수했습니다.
가격 협상을 더 많이 해보지 않았고,
네이버 부동산에서 올라와있는 더 저렴한 물건들의 가격, 상황등을 알고있다는 자만심으로
조금 비싸지만 동층향, 상황이 더 좋은 매물을 산다.는 안도감과 위안감으로
매물털기의 과정을 시도하지 않았고
매수 직전 매물에 더 깊이 들어가서 더 좋은 조건을 만들고 기회를 살피려는 노력은 부족했었습니다
원금보존, 적정한 전세가율로 안전한 가격인가?
: 제 투자금보다 많이 들어 다섯번의 전수조사때마다 항상 투자할수 없었던 단지였지만
네이버 부동산에 올라오는 매물들을 모두 전화임장을 해왔었고,
다수의 부동산에 광고를 걸어둔 매물의 경우엔 모든 부동산마다 전화를 걸었고,
그 매물에 대해 부동산 사장님마다 알고있는 상황들을 조합해나가면서
단지내에서 빠지지 못하고 고여있던 매물들의 상황과
전세가 없었던 단지에서 전세 물건이 올라오는지 추이를 지켜보고 있었습니다.
잔쟈니 튜터님이 강의에서 해주신 말씀처럼
‘투자때마다 고 1,2천이 항상 부족해서 투자하지 못했던’ 그런 단지였지만
돌아오는 월요일 매물임장 예약을 해두었고
토요일 오후, 매장에서 일하고있는데 부사님이 문자를 보내주셨습니다.
N억짜리 두개 매물이 어제 오늘 다 나가고 하나밖에 안남았는데 오늘 오후에 두팀이 볼 예정입니다.
집도 안보고 거래되더라구요. 전세는 n.7억 대기 세입자 있어요.
통화가 빨리 됐으면 합니다.
바로 옆 선호도가 훨씬 좋은 1000세대가 넘는 단지는 n.5억 전세 실거래 이후 전세 매물이 없었고,
해당 단지도 n.3억 전세 실거래 이후 전세가 없었고,
어제 N억에 나갔다는 매물이 n.8억 전세로 바로 올라온 상태였습니다.
제 머리에 스쳐지나간 생각은,
하나 남았다는 N억짜리 물건을 내가 매수해서 n.7억 손님을 잡아야한다!
였습니다.
딱 1~2천이 항상 오버되어 투자할 수 없었던 단지를 품에 안을 수 있는 상황이 눈앞에 펼쳐지면서,
주말저녁 매장 영업은 안중에도 없이 당장 올라탈수있 는 ktx티켓을 검색했고,
저녁 8시반에 매물을 보여달라고 사정했으나, 월요일 첫타임으로 매임예약을 잡았습니다.
그리고 어차피 기차타고 내려가기로했으니, 3천만원 비싼 매물도 함께 보게 해달라고 부탁드렸습니다.
동층향, 타입도 아쉽고, 마지막 실거래보다는 높은 가격이어서 고점잡고 들어간다는 찝찝함은 있었지만
높은 전세가로 전세 손님이 대기하고 있었고, 무엇보다 투자금 범위에 들어왔다는 사실이 중요했습니다.
설레임과 조급함이 의식의 흐름을 지배하지 않도록
이 투자를 하게된다면 내게 어떤 일들이 벌어지게 될 지에 대해 고민하고,
조금 더 네고할 수 있는 방법이나, 어디까지 어떻게 수리를 해야할지,
내가 갖게 될 리스크는 무엇일지 고민했던 것 같습니다.
결국, 전세 대기자는 천만원 네고로 n.8억에 올라와있던 매물을 선택하면서 사라졌습니다.
매물코칭에서 빈쓰 튜터님께서는 이전 실거래보다 비싸지만,
더 네고하지 않아도 충분히 투자해도 괜찮은 상황이고 투자해도 괜찮은 단지와 가격이라고 말씀해주셨고,
함께 본 3천만원 비싼 매물에 대해서도 투자해도 괜찮고,
투자하게 된다면 목표매수가와 전세 세팅에 대해서 가이드를 주셨습니다.
하지만 ok난 물건도 매수자가 잠수를 타고 물건을 거두면서 더 비싼 두번째 물건을 매수하게 되었습니다.
날아가버린 전세 손님의 n.7억 전세 실거래를 눈앞에서 보았고, 단지내 전세 매물이 없었기때문에
전세가와 투자금에 대한 걱정은 조금 내려놓은 상태에서 전세빼기를 하던 중,
전세대기자의 가정내 문제로 이사를 하지않게 되면서 그 전세거래가 취소가 되었다는 말을 전해들었고,
해당 물건은 다시 n.8억으로 전세매물로 올라왔지만, 며칠 뒤 갑자기 사라졌습니다.
그렇게 전세 손님이 없다던 단지에서 내 물건보다 좋지않은 동층향이면서 비싼 가격이었는데 전세가 빠진걸까??
투자자가 산 물건인데 전세거래가 된건 아니지만 매물은 거두어졌고, 그렇다고 매매로 다시 올라온 것도 아니고..
어떤 이유인지, 부사님도 물건지 부사님께서 노코멘트 하셨다는 말씀만 전해들으셨다고 하시면서
단지에는 제 전세만 남은 상태입니다.
적정한 전세가와 투자금을 예상했지만, 목표매수가보다 높은 가격으로 매수하였고,
전세 대기자의 휘발과 예상했던 전세 실거래마저도 사라지는 신기루 같은 일들이 벌어지면서,
전세 손님이 돌지 않고, 전세가만 내리며 적정 전세가율에 닿지 못한채, 전세를 빼지 못한 상황입니다.
1억 초반의 투자금을 예상했지만, 1억 후반까지 들어가야 하는 상황에 직면했습니다.
리스크, 예상되는 리스크는? 리스크가 있다면 대응이 가능한가?
: 공급의 리스크는 안전한 것으로 보이며, 잔금의 대응은 불가능에서 가능으로 바꾸어나가고 있습니다.
우선은 전세빼기에 힘쓰고있고 가지고있던 종자돈과 약관대출, 부모님과 가족의 도움으로 잔금을 대비하기위해서
가족간 금융거래를 위한 차용증, 이자비용 등을 계산하고 있습니다.
예상되는 리스크. 공급만을 생각했습니다.
전세는 당연히 빼는 것!이라는 생각은 하지 못했습니다.
전세를 못맞춘다면 추가로 들어갈 수 있을 투자금까지 고려해보면, 무리한 투자가 되지 않았을지..
잔금을 쳐야하는 리스크까지 생각하지 못했던 불찰이,
지금 제 눈앞에 댓가를 치러야 할 현실이 되었습니다.
#잘한점 : 3년이란 시간 지지부진한 성장이었지만 꾸준히 월부라는 환경안에 있었다.
지방임장, 매임 전임에 대한 허들을 부수었다.
2주에 한번씩 전수조사를 하고, 지역을 넓게, 좋은 곳부터 보면서 투자가능한 단지를 선별하려 노력했다.
부정적인 감정이 내 마음 속에 쌓이지 않기위해 감정적으로 생각하지 않고, 이성적으로 판단하며 담담히 받아들이려 했다.
#잘못한점 : 한 건의 매임을 위해서 지방으로 달려갔어야 하는 노력은 고사하고,
이런 저런 핑계로 기차를 타지못하고 단지를 날려버리고, 매물을 날려버리고 다시 전수조사, 다시 전수조사를 했다.
더 많은 매물을 보려는 노력이 부족했다.
단 한 명의 전세 대기자와 한 건의 전세 거래를 보고 희망회로를 돌렸다.
매물에 더 깊게 다가가서 더 싸게 사려는 노력을 하지 않다.
매물털기를 하지 않다.
전세가 맞춰지지 않을때 추가로 들어갈 투자금까지 고려해보지 않았다.
잔금리스크는 간과하고 있었다.
투자자로서 전체를 보지 못하고, 현재의 투자의 결과만을 보고 부정하고싶은 마음에 동굴속으로 들어가려했고, 과정에 대한 복기 조차 미루었다.
#그럼 이제 내가 해야할 행동
: 내려가서 현장에서 부사님들을 만나고, 현장에서 할 수 있는 것들을 정리하고, 실행에 옮긴다.
아직 끝나지않았다는 마음으로 적극적으로 행동하고, 불가능을 가능으로 만들어본다.
혹시모를 상황을 대비하여 잔금 준비를 한다.
#나에게 해주고 싶은 말.
종자돈 2억 이상이라면 수도권에서 중장기 투자. 전세 상승하면 재투자로 2주택~ 다주택으로
종자돈 1억미만이고 저축 적다면. 상황에따라 수도권 먼저
누구는 지방 선택. 본인 상황에맞는선택. 이후 수도권으로 갈아타기는 해야한다.
30억 이상 자산으로 갈 투자자라면 수도권, 지방 모두 할 수 있어야 한다.
어떤 지역이든 투자 가능한 사람이 되어야한다.
-밥잘튜터님 열중강의-
비싼 붕어빵 보아라.
이번 투자는 아쉬움이 많이 남는 투자였고, 부족함이 많은 투자였다.
아직 전세를 빼지 못한채 잔금 준비를 하고 있지만,
나는 씨앗을 뿌렸고, 투자라는 행위를 했고
다주택 투자자로서 할 수 있는 경험치를 샀다.
지금 이 순간은
전쟁에서 이겼는지 졌는지도
전투에서 이겼는지 졌는지도 판단할 수 없는 전투의 시작일 뿐이다.
나는 전투를 시작했을 뿐이다.
이 전투의 끝에서 승자가 될지, 피흘리는 패자가 될지는 모르겠지만,
피가 줄줄 흐르는 부상에만 매몰되어 지쳐있을 때가 아니다.
최선을 다해 승자가 되기 위한 노력을 할 것이고
혹시라도 이 전투의 패자가 된다 한들,
전쟁에서 이길 수 있는 경험치를 얻었으니,
그 경험으로 다음 전투는 더 많이 준비해서 승리의 깃발을 꽂으면 될 것이고
마침내 나는 자본주의라는 큰 전쟁에서 이길 수밖에 없는 사람이 되었다는 것이 중요하다.
그러니, 지금 내가 해야 할, 할 수 있는 최선을 다해보자.
#Thanks to
이 사람들이 내 동료예요!라고 말하고 싶을만큼 함께하는 것만으로도 프라이드가 되는 과학반 동료들
언제나 제 마음속 첫번째 튜터님이신 지닛플래닛 조장님
전세빼기 더 많이 걱정해주시면서 먼저 전화주시고, 전화를 끊을때마다 화이팅! 외쳐주시는 모아가님
매물코칭 광클 성공해주신 김작심님
가장먼저 투자소식 전해주신 솔리엘님, 책한권의여유님
저기 앞에서 항상 당당하고 멋지게 나아가고 있는 회오리감자님
깊이의 차이는 하늘과 땅이지만 같은 속도로 나아가며 응원해주시는 가애나애님
만나면 꼭 커피한잔 사드리고싶은 앵자님
슬럼프에서 나올 수 있도록 군포로 이끌어주시고, 투자직전 모든걸 내어주신 꾸준히해보자님
이제는 동료애를 넘어 평생 친구가 되어주신 미라클후윤맘님, 꿈꾸는 거위님
갑작스런 전화요청 항상 잘 받아주시는 국송이님, 아잘리아님, 옆집언니님
부산임장 함께 해주시고 매수와 전세맞추는 과정에서 많은 이야기 나누어주신 레첼님
매일아침 좋은 글귀로 마음의 정화를 해주시는 일구이무님과 가보자해보자님
창원에서 원팀이 되어 매일 인증까지 이어진 투자메이트 실행할것님, 야자수그늘님, 집모아꿈모아님, 효효니님
항상 일방적인 나를 즐겁게 받아주시는 아바타조 동료들
각자의 자리에서 항상 열심히 해주시며 존재만으로 힘이되는 지투반 동료들
알고보니 모두 에이스였던 화이팅넘치는 열중 48기 50조 동료들
늘 부족하지만 항상 고맙다 말씀해주시는 해피모카님, 그린블루님, 셀레나님, 토치님, 식객소녀님, 마떼요님, 엔코님
월부 첫 임장의 추억으로 여전히 서로에게 응원이 되는 소금눈님, 부자될올랄라님, 산성비님, 소르베님,
언제나 사랑합니다 자모님.
염치불구하고 보낸 톡에도 응답해주신 잔쟈니 튜터님 항상 강의 잘 듣고있습니다. 감사합니다.
매물코칭으로 확신 얻게 해주셔서 감사합니다. 가이드 주신대로 전세맞추지 못해 죄송해요.
지금 이 힘든 상황은 매수과정보다는 전세빼기 과정에서의 실수가 더 큰 것 같습니다. 꼭 복기하겠습니다. 빈쓰튜터님.
좋은 강의와 복기의 의미 가르쳐 주셔서 감사해요 밥잘튜터님.
투자공부를 하면 할수록, 동료에 대한 감사함은 그 깊이를 더해가는 것 같습니다.
투자를 했을때, 과제 우수상, MVP를 받을때… 축하해주시는 동료도 참 감사했지만,
지금처럼 힘든시기엔, 동료의 존재가 얼마나 힘이 되는지..
그 감사함은 말로 표현하기 어려운 것 같습니다.
복기 이전의 저는 후회와 절망의 감정에서 나올수 없어 힘들었고,
다른 무엇도 손에 잡히지 않았습니다.
그런데 복기를 하니, 하나 둘 정리가 되면서 비로소 동굴에서 나와 정신이 차려집니다.
이 또한 지나가리라.
도움이 되지 않는 경험은 없다. 라고 생각해보면서
전세 무사히 빼고, 경험치 쌓아 복기하면서 또 투자자로서 성장해보겠습니다.
혹여나 잔금을 치더라도
이 또한 경험치 +1이라고 생각하며 또 복기하고 성장해서 돌아오겠습니다.
그땐, 고마웠던 동료들에게 하나라도 더 알려줄 수 있는 동료가 될 수 있을 거라는 생각도 듭니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
