4주차 선배강의 후기 (feat. 갱지지, 재이) [지투24기17조 몽몽이들아, 아파트 ㄷ1비러 드7ㅏ자_금룡이]

✔️ 배운점

✨ 느낀점 : 나에게 특히 인상깊었던 점

📌 Key Point : 꼭 적용해보고 싶은 점 

1~3강. 갱지지 선배님

[앞마당]은

좋은 음식을 만들기 위한 좋은 재료이다.

• 실전투자 프로세스
  • 앞마당만들기 - 앞마당관리 - 실전투자

  • 신선한재료 - 숙성의시간 - 맛있는요리

     

    • 앞마당 만들기

    • 앞마당 관리 2단계

      1. 시세트레킹 : 아파트 가격을 주기적으로 확인 (각 생활권 랜드마크를 통해 그 지역의 알람을 받는다)

      • 생활권 구분

      • 생활권 안에서 상/중/하

        앞마당 3개 이하 : 구별20개

        앞마당 3~20이하: 구별 10~20개

        앞마당 20개이상: 구별 10개

         

      2. 앞마당 원페이지 : 앞마당 상황을 주기적으로 확인

      • 체크리스트
        • 과거: 6개월전 전세 물량이 감소하고 있는지
        • 현재: 입주 단지(신축) 전세 호가가 오르고 있는지
        • 미래: 미래에 추가 입주 단지가 없고, 리스크 대응이 되는지
      • 공급과 전세가가 가장 중요하다
        • 공급: 리스크

        • 전세가

           

  • TIP) 최임때 튜터님께 다음 앞마당 어디갈지 여쭤보자

     

    • 실전투자
      • 전수조사
        • 언제?
          • 정찰병으로부터 가격/공급변화를 감지했을때
          • 여전히 싸고 투자 가능할 때
        • 왜?
          • 기계적으로 놓치지 않기 위해
        • 어떻게?
          • 200세대 이상단지
          • 84/74/59 전평형
          • 매매가/전세가 전수조사

        • 어디까지? → 현장/투자 물건 아래 기준으로

           

      • 현장/투자 물건 / 매물리스트
        • 투자금+5천 (넓게 보기) → 협상 가능성을 넓게 (매매가 down, 전세가 up)
        • 매매가 정렬(저평가 판다) → 어렵다면, 처음에는 고평가만 제거해보자
        • 후보단지 List-up (최소 5개: 도전단지3+현실단지2)
          • 부동산 사장님 : 정보가 많고 협조적인가/매도인 상황을 잘 아는가/협장에 협조인가
          • 투자물건 정보 : 전세세팅에 용이하고, 투자금이 적게 드는 물건
            • 저평가
            • 전세세팅에 유리한 조건 / 점유자 퇴거 시점, 잔금 시점, 수리 상태
          • 수익률 : 더 좋은 투자 (저환수원리)
            • 같은 돈으로 더 벌수 있는 투자인가? (매도 예상 가격은 = 전고점을 기준으로)

• 갱지지 선배님의 실제 투자 사례

  : 와.. 진짜 우당탕탕과 피튀기는 유혈사태가 모두 들어있는 울산 중구 경험담!!

   저도 할 수 있다는 마음과 어떻게 해야한다는 가이드 라인을 너무 명확하게 주셨어요

   

• 헤맨 만큼 내 땅이다.
• 갱지지, 므찌다 최고다!!!

4~5강 제이리 선배님

• 매수/전세 계약 프로세스를 알아야하는 이유
  • 내돈을 지켜주는 실전 매수 프로세스
  • 다양한 상황에 대응하는 전세 프로세스

매수 프로세스

• 매수 전 확인할 것들

  1. 등기사항전부증명서에서 꽤뚫어보는 심리학과 협상플랜 😃(신세계다..)

     • 실제대출금액 확인할 것, 대출잔액증명서 필히 요청
     • 채권최고액+계약금+중도금(=남의돈) > 집값보다 크면 위험하다.
     • 잔금일에 대출 말소 될 수 있게 특약 필히 포함할 것

      

  2. 중대 하자 및 사전 점검 

     • 누수: 아랫집/관리사무소

        

  3. KB시세 (전세 놓을 시) → KB부동산 or 네이버부동산 

     • 무엇을?

       - 전세보증보험 가입 가능여부

       - 전세대출금액 상한선 확인

     • 왜? / 어떻게?

       - 전세보증보험과 전세대출의 가격기준이 디어 내 물건의 전세가격을 정하는데 영향을 끼친다.

       • 전세보증보험 (KB 매매시세의 90%이하)
       • 전세자금대출 (일반적으로 전세금의 80%까지 가능)
         • 공인중개사가 확인한 1년이상의 전세계약
         • 전세계약기간 ½ 경과 전까지 신청가능
           • HUG/HF : 수도권 7억, 그외 5억이하
           • SGI : 가격제한 없음 (But, 집주인당 임차인 1명까지만 가입가능)

      

• 가계약 전 확인할 것들

  • 무엇을?

    : 특약문구 확정 및 전송

  • 왜?

    : 구두/문자 등에 의한 가계약도 계약으로 인정

    → 반드시 가계약금을 넣기전에 특약을 준비하고 증거를 남겨야한다.

    • 세부 내용이 협의되기전 가계약금을 입금하면 (나에게 유리하도록) 나중에 수정하기 힘들다
  • 어떻게?
    • 부동산 사장님을 통해 매도인의 특약 동의를 얻은 후, 매수 진행 (동의여부 캡쳐본 최종 확인)

   

  # 재이리TIP: 특약기입에 예민하다거나, 불편한 기색을 내비친다면

  “제가 회사에서 계약업무를 담당하고 있어서, 일반사람들보다는 특약 문구에 좀 예민해요😅”

   

  • 꼭 확인해야할 4가지

    • 중대 하자

      - (통상 관련법규를 따른다) 6개월이지만 기간을 따로 명시할 필요는 없다

      - 반대로, 2개월 정도로 표기되어 있는 계약서는 손봐야한다.

    • 근저당
    • 전세 협조
    • 위약금 

   

  • 가계약금은 [계약금의 일부]임을 명심하고 명기하자 (가계약금이라는 표현은 사용하지 않도록 하자)

     

• 본계약 프로세스

  • 본계약 이전

    - 무엇을? // 계약서 초안 요청 (1~2일 전) 특약이 잘 반영되었는지, 오탈자 및 오류 확인

    - 왜? // 계약 당일에는 보통 대면하기 때문에 특약등을 수정하는데 불편함이 있을 수 있다.

    - 어떻게 ? // 계약전날 초안을 문자로 받고, 계약당일은 약속시간보다 30분 일찍 가서 미리 한번더 살핀다

     

  • 본계약 당일 / 계약금 작성 및 입금

    - 계약서 작성

    - 신분증, 도장(서명가능) 계약금 (매도인 신분증, 등기권리증, 계약서 상의 매도인 이름과 이름정보

     

  • 본계약 직후 /전세계약 데드라인 알림

    - 중개대상물 확인설명서 (누수여부 체크 ← 누수 없음에 체크된것인지를 확인하자)

    - 중개수수료는 원래 잔금까지 마무리해야 부사님이 받아가는 것이 원칙,

      굳이 따지려 들면 최대 50만% 이하에서 협의하자. 100% 다 주면 안된다

     : 주인전세의 경우 (매도/전세 계약서를 2개 쓰지만) 중개료는 1번

     

  • 전세계약 데드라인 알림

    - 2달반까지 전세계약이 안되면, OO일부터는 다른 부동산에도 광고하겠음을 → 기존 부사님께 통지

    - 기존 부사님께 죄송하지만, 그 분이 내돈을 내주지는 않는다 (CEO 마인드 장착할 것)

     : 잔금치는 경우, 중도상환수수료도 수백단위로 들어간다는 것을 명심하자

     

• 잔금 프로세스
  • 1단계 : 법무사 선택 (법무사 구하고 견적받기-1개월 전)
    • 법무사의 역할
      • 소유권 등기 이전
      • 근저당, (가)압류, 임차권 말소
      • 각종 세금(취득세) 계산 및 납부
      • (잔금 때 못 갈 경우) 잔금 위임
    • 법무사 선택
      • 1순위: 임차인의 전세대출은행 소속 법무사 (수수료 협의는 충분히 해볼 것)
      • 2순위: 부동산 소개 법무사
      • 3순위: 법무통 등 손품 (지방은 법무통이 비활성화 되어있는 편, 네이버 검색 등으로 손품)
    • 법무사 견적서 (필수비용) 명확히 알것

    • 국민주택채권할인액 (매일 바뀌는 값/ 조회하는 방법 알고 있을 것)

       

  • 2단계 : 잔금 진행 (잔금 치르며 각종 비용 정산)

    • 잔금은 평일/오전 (후속 조치를 위해)
    • 매매계약서/주민등록등본/가족관계증명서(상세)/신분증/도장/통장 이체한도 (매매잔금+@)
    • 잔금 진행 순서
      • 전세잔금 입금: 임차인 → 매수인(나)
      • 매매잔금 입금: 매수인(나) → 매도인
      • 매매잔금 입금완료 알림: 매수인(나) → 부동산
      • 법무사비 입금: 매수인(나) → 법무사
      • 각종비용 정산: 부동산 사장님
        • 장기수선 충당금 (임대인 → 임차인)
        • 선수관리비 (매수인 → 매도인)
        • 공과금(이전 사용자)
        • 중개 수수료 (매수인 → 매도인)

     

  • 3단계 : 취득세 납부 (매수 완료)
    • 납부대행(법무사)
    • 직접납부(위텍스) → 카드납부(실적,무이자 등) 가능, 취등록세 고지서

전세 프로세스

• 투자에서 전세 빼기의 의미

  • 전세 빼기는 투자의 마무리이자, 투자금을 최종적으로 확정 짓는 과정

     

• 전세 프로세스
  • 1단계: 전세가격 결정 및 광고

    • 전세물건 광고 프로세스

      : 적정가 정하기 → 매도인께 양해(연락처/통신사) → 부동산에 문자돌리기 → 전화로 홍보 및 당부

    • 객관적으로 판단하여, 내물건 1등맞추기

       

  • 2단계: 임차인 확정
    • 개인 임차인 vs 법인 임차인
      • 개인(임대차3법 적용/갱신권O) 가족보금자리, 전세권설정, 전세보증보험
      • 법인(임대차3법 불가/갱신권X) 숙소개념/관리소홀, 전세권설정(전대차 계약가능하므로 특약 필수)
      • 임차인신용 : 전세금 반환시 임차인인지 / 전세계약서 원본 임차인 보유
      • 채권양도 : 전세금 반환시 전액 은행 / 전세계약서 원본 은행 보유 

      • 질권설정 : 전세금 반환시 전액 은행 or 각각 반환 (만기전 은행 문의) / 전세계약서 원본 은행 보유

        → 전세승계(세낀) 물건 계약시 전세계약서 원본위치 필히 확인할것

         

  • 3단계: 특약 협의 및 계약금일부 입금
    • 이사 날짜 협의
    • 재계약 사전 통보
    • 집보여주기(부동산 방문)
    • 위약금
    • 원상복구 특약 (반려동물, 벽걸이TV)
    • 전세대출등과 관련

    • 특약 전달여부는, 

      알겠습니다(X)

      임차인이 동의하셨습니다(O)

       

  • 4단계: 전세 본계약 및 전세잔금
    • 계약금 입금 순서
      • 부동산 사장님을 통해 임차인 특약 동의여부 확인 → 전세계약서 초안작성
      • 매수인 or 매도인 계좌번호 전달
      • 임차인의 계약금 입금 확인

• 충격과 공포에 쌓이 선배님들의 강의
• 와..이런것까지 가르쳐준다고??

하지만.. 몰랐다면, 어쩌면 큰일치를수도 있는

선배님들의 소중한 보살핌이 가득가득 담긴 강의 감사합니다.

등기 잘치겠습니다. 감사합니다 선배님💞🙈