투자의 기회와 가치를 제대로 파악하는 법 (feat. 쉬운 전세가격 분석법) [쩡봉위]

"전세는 실거주 가치가 아닌가요?...."

"전세가격에 영향을주는 요인이 뭐가있을지 궁금해요!"

"전세를 높여서 투자하고싶어요.. 투자금을 줄이고 싶거든요!"

투자자 생활을 하다보면

전세가격에 대해서

의문을 가지시는 분들이 계셔서

얘기해볼 까 합니다.

안녕하세요.

"쩡봉위" 입니다.

이제 날씨가 따뜻한 봄이네요.

임장하기 정말 좋은 날씨인것 같습니다.

임장은 잘 다니고 계신가요?

오늘은 임장보고서나

투자시 많이

고민하는 주제중 하나인 전세가에

대해서 얘기해볼까 합니다.

아무래도 전세가 받쳐주면

그만큼 투자금을 줄여서

투자를 할 수있기

때문이기도한것 같습니다.

흔히 전세가격은 실수요가치를

얘기한다고하는데요.

이런 전세가격은 늘 실수요가치등에

정직하게 반응하는지 궁금한

부분이 있었는데요.

실제 전세가격에도 거품이 생기거나

저평가시점이 나오기도

마련입니다.

반대로 전세로 거주하거나 투자에 있어

기회가 생기기도하는 부분입니다.

한 발자국 깊이 생각해보면 좋을

부분이기도 한것 같습니다.

따라서 전세가격에 대해서 어떤관점으로

생각해보고 결론을 내려볼 수있을지

함께 알아보도록 하겠습니다.

1. 전세가격에 영향을 주는 요인(대규모 입주장)

현재 서울에서 대규모 공금이

있는 지역이 어디가 있을까요?

여기는 동대문구 이문 뉴타운이 들어오는

곳에 위치한 "라그란데"입니다.

현재 전세가격이 4억대로 전용59 신축이

이가격대면 너무나

메리트가 있다는 생각입니다.

(매물이 많이빠져서 지금은 싸지만 조건좋은 물건이 많이 없..)

불과 2달전에 4억중반에

서울 4급지 신축 대단지에

거주할 수 있는 기회가 있었지만

지금은 많이 없어진듯합니다.

이런 입주장이 펼쳐지면 대체로

전세가격이 싸지면서 이사 등을 알아볼 때

기회가 될 수도 있습니다.

또한 전세가 내려옴에 따라 매매도 싸지면서

기회를 만들어주기도 하는데요.

이런 부분을 잘 살펴보아야 합니다.

이런 부분은 비단 수도권 뿐 아니라

부산에서도 동일하게 나타나는데요.

작년에 입주한 래미안 포레스티지입니다.

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이전에 전세시세가 2.7억정도에 3000개가

넘는 물량이 있음을 알 수있었는데요.

해당 단지의 전세 매물갯수는 현재

4~5개월전과는 다른 모습을

보여주기도 합니다. 실제 전세 물량이 줄어들면서

매매,전세가격 모두 회복하는 모습을

보여주게됩니다.

전세가격이 올라오고 매물이 줄어듦에따라

약간은 가격이 상승한 분위기를

느끼는 것들도 확인해보게

되는 것 같습니다.

3000개였던 물량이 100여개 남았네요.

전세가격이 실거주 가치를 반영하기는

하지만 일시적으로 입주장에서는

왜곡의 결과가 있기에 투자 결과에 영향을

주기도합니다.

추가로 신축입주로 인해 주변 전세가도

같이 내려가게되고 매매도 동시에

하락하는 분위기를 만들 수 있습니다.

여담이지만

해당 매물을 실거주로 잡는다고하면

4년(2년+2년)로 저렴하게 거주할 수도

있을것으로 보입니다.

전세 가격을 통해서 실거주를 반영하기에

해당 지역의 선호단지 가격수준을

가늠하기도하지만 대규모 입주장에서는

왜곡이 나타나기도 한 부분입니다.

2. 전세가격에 영향을 주는 요인

전세가격을 통해 알수있는

또다른 한가지는 매수심리입니다.

전체적으로 과거시점에

전세 매물이 없지만 매수심리가

줄어서 전세로 거주하려는

수요가 많던시기입니다.

실제 해당시점에 아래와같은

기사들이 나오기도하고요.

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지금과는 분위기가

많이 다른것 같습니다.

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대표적인 4급지 단지들을

찾아보면 매매가 주춤한데

전세는 따라올라붙어주기도합니다.

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일반적인 수도권 4급지의 흐름

다만 해당 기다려주는 단지와

그렇지 않은 단지 나뉘기도하는 편입니다.

우리가 전세가격 올라올 때

투자하면 더 낫지 않나요? 라고하는

질문에 대해서 할수있을 때 해야하는

이유이기도한 부분입니다.

전세가격이 기다려주면서 투자금은 덜

들어갔지만 이전대비 덜 싸게사는

구간이기도합니다.

선진입했다면 투자금은 더 들었겠지만

기다리면서 전세금을

회수하는 부분도

있었음을 알 수가 있습니다.

3. 정책적인 부분(임대차3법)

전세가격에 거품이 끼는

시기도 나타나게 되는데요.

정책적인 부분으로 인해서 전세가의

폭등을 만들어 내는 부분입니다.

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2020~2021년에 임대차3법등의

정책적인 이슈로인해서 실제

전세가격이 폭등하는 부분을

알 수있습니다.

1년사이 50%이상 전세가격 상승...

21년 이후 다시 전세가격이 제자리를

찾아가듯이 많이 빠지기도하는 부분을

알수도 있는데요.

23년 초에 매매/전세가격이 상당히

내려가는 모습을 알 수있습니다.

여기서 생각해볼 것은

전세가격이 올라와서 투자금 대비 더 선호하는

단지를 투자할 수는 있지만

결국 전세가격은 물가에

수렴하는 부분도 있기에

지나치게 높여 받는것을 주의해야

하는 부분도 있음을 알 수있습니다.

다만 23년에 빠진 전세가격도

다시 시간이 지남에따라 자리를

찾아가는 부분을 알 수있습니다.

물가상승에 따라 다시 자리를

찾아간다고 볼 수있을 것

같습니다.

결론적으로 전세가격에 영향을

주는 요인은 공급도 있지만 이외의

심리,정책적인 부분도 영향을 주기도합니다.

우리는 전세레버리지 투자를 하는

방식을 대체로 해나가기때문에 전세가격 또한

중요하게 살펴보아야 하는 요인인데요.

매매 가격이 싼지 판단하여 싼 구간에

매수하는 것도 매우 중요하지만

내가 얼마의 투자금으로 투자를 하려는지도

같은 단지임에도 결과나

과정이 달라지게 됩니다.

가치대비 저평가인지 우선해서

분석을 해보시되 같은 가치에서

전세가 더 받쳐줘 내 투자금을 덜 들여도

비슷한 가치의 자산을 매수할 수있는지도

함께 고려해보시면

좋을 것 같습니다.

해당 글을 통해서 전세가격에

대해서 생각해볼 수있는 요소들을

고민해보시면서 지역을 입체적으로

이해하나가시는데 도움이 되셨으면

좋겠습니다.

"평균 이상의 투자성과를 거두기

위해서는 평범한 투자자와는

달라야한다. 즉, 다른 투자자들보다

더 현명하게 사고해야 한다."

-투자에 대한 생각 中-

앞서 말씀드렸지만

임장다니기 정말 좋은 날씨인것같습니다.

투자하기에도 유효하며 좋은 시기임에도

맞는것 같다는 생각입니다.

더 나은 선택을 위해 고민해보시고

적극적으로 해나가시는

과정을 늘 응원합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

댓글과 공감은 저에게 큰 힘이 됩니다.