뒷동 안에서도 경쟁력 높은 물건 찾는 법 [괭이부리말]



안녕하세요!

괭이부리말입니다 ^^

최근 서울 투자를 준비하던 분들

특히 3,4급지의 선호도 높은 단지의 저평가된 물건을 직접 보러 가셨던 분들은 

정책 변화에 따른 단기적인 시장 반응을 체감하셨을 것 같습니다.

저도 말로만 듣던 현관에 신발 둘 곳 없는 물건, 

사장님이 집 앞에서 4,5팀을 두고 "x.x억 하실분" 하고 경쟁을 붙이는 걸 경험해 보았고

반대로 호가 대비 8천만원(?!)이 깎이는 경험도 해볼 수 있었습니다.

이런 단기적인 심리 변화를 보며 흔들리지 않는 가치, 

가격에 대한 눈을 키우는 것의 중요성을 우리 모두가 느껴가는 것 같습니다.



l 뒷동 물건을 망설이는 이유



우리는 이 방식으로 먼저 수십억 자산가가 된 거인들(멘토님들, 튜터님들)로부터

중요한 내용을 배워 머릿속에 (일단) 집어 넣었습니다.

"단지의 급을 높여야 합니다"

"이 물건이 서 있는 땅을 보세요"

내가 아는 지역, 단지, 물건이고 상위 지역, 기준 지역, 하위 지역이 정리되신 분이라면

단지, 단지 물건, 물건별로 어느 정도 판단이 되실 것 같습니다.

'여기 뒷동 보단 저기 중간동을 하겠어'

'여긴 뒷동이라도 저기 앞동보다도 낫지'

하지만 아직 우리는 배우는 사람들~!

단지내 선호도 차이를 압도하는 땅의 차이에 대해서 머리로는 알지만

정작 의사결정에서는 (top3 물건 선정 등) 내재화되지 않았음을 느끼게 되는 것 같습니다.

그래서 3대 업무지구를 모두 40분대로 갈 수 있는 단지들처럼 아주 좋은 땅에 있더라도

단지 내 도로로 인한 단절감

더 들어가기 꺼려지는 경사

뒷동 물건 눈앞에 위치한 사찰, 무덤 ㅎㅎ

이런 직관적이고 감각적인 거부감에 좀더 집중하게 되는 것 같습니다.

그래서 3대 업무지구 40분 이내에 위치한 땅, 그리고 그 땅에 위치한 선호도 높은 단지임에도

'이거 전세 빠질까?

나중에 원하는 시기에 매도 할 수 있을까?'

라는 감정에 기반을 둔 판단을 해버리게 되는 것 같습니다.

감정적인 반응을 누르고 조금이나마 의사결정에 도움이 되었으면 하여

뒷동에서 디테일한 선호요소를 하나씩 올려가며

이성으로 감정을 설득해 가는 과정을 설명드려보고자 합니다..!!

목 차

1. 현장에 가기 전 장착해야 할 것 : 궁금증

2. 단지 임장 : 오감으로 체크

3. 매물 임장 : 현장 소장님의 경험으로 더블 체크

4. 단지 분석 : 동별 23년초 거래량, 가격으로 트리플 체크



1. 현장에 가기 전 장착해야 할 것 : 궁금증



지도를 많이 봐라!

강의나 코칭을 통해 여러 차례 들었던 조언입니다!

실제로 분임 루트나 단임 루트를 그리며 크게 크게 지도를 많이 보고 계신 것 같습니다.





하지만 동시에 디테일한 지도도 보시면 좋겠습니다..!

저는 분위기 임장을 할 때는 

지하철역, 아파트 밀집도, 초/중/고,

상권(학원가), 편의시설의 위치를 지도에서 확인하면서 걷고

단지임장을 할 때는 

다음 단지로 가기 전에

다음 단지 지도를 확대해서 빠르게 한 번 확인을 해봅니다.



그리고 가성비 물건은 뒷동에 있겠다고 느꼈다면

뒷 동을 좀 더 확대해 봅니다.

그리고 궁금증을 장착합니다.





앞동, 뒷동 뷰 차이에 따라 선호도 차이가 있겠는데?

이 안에서도 역에서 가까운 동, 먼 동 차이가 있나?

산에 면한 동은 옹벽같이 막힌 뷰가 아닐까?

127동에서 보이는 시설은 어떤 모습이지?

횡단보도랑 보행로가 연결되어 있는데 연결통로가 있는건가? 통로동이 더 편한가?

등등..



2. 현장에 가기 전 장착해야 할 것 : 궁금증



다음으로 우리의 강점을 십분 활용합니다.

해당 단지로 들어섰다면!!

전날 세운 단임루트는 잠시 접어두시고

‘자 이쪽으로 걸어보세요’ 하는 느낌이 드는

실제 주민들이 이용하는 통로로 걸어보시면 좋겠습니다..!!

아래 단지는 위에서 설명드린 단지와는 다른 서대문구 홍제동의 신축 단지인데요!!





루트상 뒷동 쪽으로 가기 위해 이 경사지를 올라가야 할 것 같지만





주민들은 상가 - 지하주차장 2층 - 내부 엘리베이터를 통해 이동하는 단지..!

이 단지에서는 뒷동 경사가 있다는 점이 크리티컬한 요소라기 보다는

역에서 먼 동이라는 점, 학교와의 거리나 향, 트인뷰가 함께 고려되어야 할 것입니다.

이런 부분 검증은 정해진 루트를 따라 걷기 위해 핸드폰을 보고 있어서는 알 수가 없고

현장에 집중해야지만 캐치할 수 있는 부분인 것 같습니다.



3. 매물 임장 : 현장 소장님의 경험으로 더블 체크



지도를 보며 궁금증을 품었고 현장에서 오감으로 체크했다면 이제는 경험레버리지가 필요합니다.

매물임장을 하며 만나는 부동산 사장님은 좋은 물건을 중개해 주시는 파트너이면서

거래 동향, 입주민의 느낌, 주변환경의 변화를 최소 수년간 경험으로 누적해온 분입니다.

한 단면으로 파악한 것으론 부족합니다.

길게 늘려서 알고 계신 경험을 레버리지 해야 합니다.

사장님, 여기 지도상으로 xxx동부터 xxx동까지는 산을 보고 있는데 등산로가 있더라구요~

집 보시고 답답한 느낌이라고 하시는 분은 없었나요?

몇 층부터는 좀 떨어져 있어요?

이 라인에서는 절이 보일 거 같은데 전세 보러 왔다가 이거 물어보시는 분은 없었나요?



4. 단지 분석 : 거래량, 가격차로 트리플 체크



사실 이렇게 뒷동 안에서 파악을 했어도 뒷동 안에서 가격차가 드라마틱하게 나는 것 같지는 않습니다.

왜냐하면 당시에 싸게 나온 물건이 그것뿐이어서 하나만 거래되었다 이런 경우가 허다하니까요 ㅎㅎㅎ

그래서 거래량, 가격차로 체크하기가 용이하지만은 않습니다.

그래도 의미 있는 부분은

23년 초에도 뒷동 매매, 전세 거래건수가 찍혀있고

전세 가격 차이가 앞동과 크게 나지 않는 부분을 확인할 수 있습니다.

단지 자체의 선호도가 있기에 늘 뒤에서 들어오려는 수요가 있다면

뒷동도 거래가 찍히고 가격차도 생각보다 나지 않는 걸 볼 수 있습니다.

그런데

이렇게 뒷동 안에서 충분히 거래가 되는걸 그냥 아실 동별 거래 이력만 보는 것과

앞서 말씀드린 이 안에서도 디테일한 선호요소를 알아 두고서 이 요소가 누적적으로 쌓인 물건을 잡는다면..!

우선 전세를 놓고 관리할 때 내 물건의 경쟁력을 알기에 마음이 무너지지 않습니다.

또 내가 캐치한 그 선호요소 때문에 사장님께서 내 물건을 밀어줄 명분이 생깁니다.

이건 정말 중요합니다.

전세를 놓고 관리할 때도 매도할 때도

사장님께 내 물건을 밀 명분을 만들어 드리는 게 중요합니다..!





...

지금까지 뒷동 안에서도 경쟁력 높은 물건 찾는 법을 설명드려보았는데요

어떠셨나요?

지금 하고 계신 단지 임장, 단지 분석이 투자로 연결된다는 점

잘 전달이 되었으면 좋겠습니다 ^^

무엇보다도 뒷동이라 망설이시는 분들께 조금이나마 의사결정을 하시는 데 도움이 되셨으면 좋겠습니다..!!

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다..!!



다음 글로 또 만나요~~!