안녕하세요. 너츠입니다.
작년에 첫번째 투자를 하면서 경험담을 작성하였는데요
1년만에 다시 투자경험담을 작성하게 되었습니다.
(시간이 참 빠르고 무섭네요)
지난 월부학교 선배강의에서 미요미우님이
복기에 대해 '솔직함'을 강조하셨던게 와닿았습니다.
저 뿐만 아니라 다른 누군가에게도
도움이 되실 수 있도록 최대한 솔직하게 담아내보려고 합니다.
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#1. 나부터 이해하기
시장에는 좋은 물건들이 참 많습니다.
그러나 내 주머니 사정과 맞지 않으면 그 물건은 제 것이 아닙니다.
여기에서 대부분 자괴감과 현타가 옵니다.
좋은 것부터 시도하는건 맞지만 그게 무리수 인건지
충분히 시도 가능한 선이 어느 정도일지 판단부터 시작해야 한다는 생각이 들었습니다.
가능한 데드라인부터 생각해보기 시작했습니다.
저는 싱글투자자이고 투자금 3천 내외로 투자해야되는 부분이라
뭔가의 상황이 필요했습니다. (무언가의 이유로 매매가가 낮던가, 매도자가 급하거나)
마통이나 신용대출을 써도 가능한 부분이나 금전계획이 있어서
이 또한 쓰더라도 최소한으로 쓰고 싶었습니다.
흔히 말하는 유망한 지역은 저보다 적어도 2~3천 많으신분들이
물건을 찾고 계셨던 상황이라 그분들과 같은 시장에 서는건 쉽지 않더군요
그래서 앞에 말씀드린 대부분의 투자자들이 기피하는,
공급이 많아 매매가가 오르지 못하고 있는 곳에서 찾아보기로 결정하였습니다.
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#2. 물건 쌓아 나가기
공급이 있는 지역을 집중 타켓으로 삼긴 했지만
전반적으로 여러 지역들을 보긴 했습니다.
매달 임장지를 마무리하면서 앞마당 대상으로
투자 대상 물건들을 쌓아 나가기 시작했고
물건도 보고 전화도 돌리며 상황 체크에 몰입하여
나에게 맞는 상황의 물건을 찾아 리스트를 쌓아나갔습니다.
상황은 괜찮았습니다.
첫 투자때는 많은 인파가 지방에 몰려
상대적으로 아쉬움이 많이 남았다면
현재는 대부분 수도권에 집중되어 있는 상황이라
리스트에 넣어놓은 물건들도 오랫동안 시장에 나와있었습니다.
공급이 많다는 인식에 투자자들이 없었고
실거주 위주로 거래가 이루어졌기에
전세가 껴있어 리스크헷지가 가능한 괜찮은 물건들도
독단적으로 협상이 가능하여 좀 더 편하게 할 수 있었습니다.
매매가가 싸고 투자금이 적게 들어야 하며
리스크헷지가 가능해야 되는 개인적인 제한사항은 있었지만
그 안에서도 고를 수 있는 물건들이 많았습니다.
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#3. 현재와 미래
투자 대상 물건들을 찾다보니
공급이 있는 곳도 다 같은 공급이 아니라는 생각이 들었습니다.
미래에 공급이 많아 기피되는 곳 or 현재 공급이 많아 기피되는 곳.
결국 둘다 기피되는 곳은 맞지만 선택이 가능한 만큼
저에게 포커스를 맞춰 물건을 찾고 투자를 진행하기로 마음 먹었습니다.
첫 투자의 지역은 전자(미래에 공급이 많은 곳)에 속하는 곳이었습니다.
이러한 상황에 속하는 지역도 여러가지 좋은 물건들이 많았으나
비슷한 상황의 지역에 중복투자를 하게 되면
투자금 회수의 기간이 길어져 장기적으로
투자 활동을 이어나갈 수 없겠다는 생각이 들었습니다.
두 곳 모두 '좋은 물건이 등장하면 그래도 투자한다'
정도의 기반으로 가져가되
현재 공급이 많고 미래에 공급이 적어지는 곳을
조금 더 디테일하게 검토하자 정도로 정의를 내렸습니다.
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#4. 마음 먹은 대로
필터링을 하고 또 한 후에 나에게 맞는,
리스크가 최대한 적은 단지들을 대상으로
나름의 가격 기준을 세워 단지마다 희망 매수가를
설정해놓았으며 매도자들의 선택만 남겨놓은 상태였습니다.
그 중 연식과 세대수 모두 괜찮은 단지가 하나 있었는데
매도자께서 매수하신지 2년이 안되셨음에도
다른 투자처가 생겨 투자금을 꺼내고 싶어 하시는 상황이었습니다.
전세입자께서 보증금이 조금 높은 상태로 거주하고 계셔서
투자금을 줄일 수 있었으며 공급도 피할 수 있어
리스크헷지도 어느 정도 가능한 물건이었습니다
다만, 매매가 아쉬웠습니다.
이 물건도 희망 매수가를 말씀드렸습니다.
오랜 시간이 지난 후 매도자께서 매도 의사를 전해오셨고
투자금 2천 정도 사용하여 매수를 할 수 있었습니다.
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#5. 복기
물건을 찾은 과정에 비하면 허무함과 아쉬움은 항상 공존합니다.
첫 투자보다는 분명 나은 투자를 한 것 같지만 이 물건 또한 아쉬움은 남아 있습니다.
(매매가야 싸게사든 비싸게 사든 아쉬움은 늘 남는 부분이라 패스하겠습니다.)
첫번째는 '제 2의 인물을 만들어 냈다는 것' 입니다.
경쟁이 적어 충분히 협상이 가능한 상태임이 가능했음에도
다른 부동산을 통해 더 싸게 사기 위해 가격 네고를 시도했다는 것.
결국 상황에 따라 움직였어야 했는데 잠깐 판단력이 흐려진듯 싶습니다.
더 싸게 사기 위해 다른 가상의 시장 참여자를 만들어 낸 이 판단이
협상에 조금 불리하게 작용한 불필요한 행동이었습니다.
두번째는 '내가 가진 장벽들' 입니다.
이번 투자는 확신은 있었지만 반대로 찾는 내내 의심이 들었습니다.
좋은 물건, 괜찮은 물건인건 맞는 것 같은데
'내 지금 상황에 투자를 하는게 맞나?' 와 같은.
이러한 장벽들이 어떠한 때에는 저를 가로 막을때가 있었습니다.
모든 상황에 끝나고 나서 다시끔 되돌아 봤을때 든 생각은
'마음을 먹었다면 심플하게 그대로 하는게 맞다'입니다.
어찌됬든 투자를 함으로서 매듭은 지었지만
가로막고 있던 생각들이 날린 기회비용들이 존재했습니다.
조금 더 심플하게 생각했더라면
다른 사고를 할 수 있지 않았을까 하는 아쉬움이 남았습니다.
이번 과정으로 가장 크게 느낀건
투자금을 적게 하기 위해선 그만큼 어떠한
부분에서 리스크는 가지고 가야 한다 입니다.
제가 투자 한 이 물건의 세입자는 다주택자입니다.
2금융권에서 전세대출을 받으셨으며 전세권등기가 설정되어있습니다.
(그래서 전세금을 시세보다 높게 주고 거주하고 계십니다)
리스크를 제로에 가깝게 하기 위해 전세계약서 확인 등
제가 할 수 있는 선에서 노력을 기울였다 생각하나
퇴거시 어떤 방향으로 기울지는 아무도 모릅니다.
또한 지금은 공급이 많아 전세가가 낮아진 상태이지만
만기시점에는 공급이 적어 어떻게 될지 모릅니다.
저는 공급이 적어진다는 상황에 드라이브를 걸었지만
상황에 따라서 역전세를 맞을 수도 있고
반대로 공급량이 적어 전세가가 올라갈 수도 있습니다.
내가 가진 상황을 고려하였고 최악을 대면하더라도
쥐고 갈 수 있다는 판단이 섰기에 투자를 감행하였습니다.
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#6. 포커스
누구나 그렇듯 1호 사원은 저에게 아픈 손가락입니다.
그러나 감사하게도 이 친구가 저에게 가져다 준 경험도 많습니다.
앞으로 한채 한채 씩 쌓아 나가면서 가장 중요한건
'이 전보다 나은 투자였느냐' 입니다.
이번에 투자를 진행하면서 가장 중요하게
포커스를 맞춘건 이 부분이 아니었나 생각합니다.
수익과 수익률은 후행지표이고
결과는 훗날이 말해주겠지만
제가 가지고 있는 현재 능력치를 토대로
지금까지 중 가장 나은 투자과정이었다고 생각합니다.
새롭게 제 포트폴리오에 추가된 만큼
두번째 투자는 어떤 경험을 선사해 줄지,
그리고 이 경험을 통해 세번째 투자는
어떤 투자를 할 수 있을지 기대됩니다.
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쓰다보니 글이 좀 길었습니다.
두 번째 투자에 오기까지 많은 동료분들의
영향과 튜터님들의 가르침을 받았습니다.
투자자로서 시야를 넓혀주신 모든 분들께 감사드립니다.
아울러, 결과물을 만들어 내기 위해
고군분투하고 계시는 모든 동료분들을 응원합니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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