[레츠두잇]신문 읽기 100회 도전 #70회차

서울은 오피스텔의 매매가와 월세가 모두 상승하는 반면, 경기와 인천은 매매가가 하락하고 월세는 상승하고 있다고 한다. 신규 공급이 줄고 거래가 늘었다면 매매가가 상승하는 것이 일반적이다. 그러나 지금은 통상적인 흐름과 반대로 움직이고 있는 것이다. 월세만 오르는 탓에 임차인들의 주거 불안이 커지고 있다. 이유는 다음과 같다. 신규 공급은 적지만 미분양 물량이 많고 매물 적체가 심각하기 때문이다. 여기에 수익형 부동산 시장의 침체와 대출 규제 강화가 복합적으로 작용하고 있다.

나는 이 기사를 보며 오피스텔의 구조적 특징을 다시 생각하게 되었다. 
첫째, 오피스텔은 실거주보다는 투자 목적의 수요가 많다. 오피스텔에 월세나 전세로 거주하는 사람들은 매매가가 하락해도 쉽게 매수자로 전환되지 않는다. 반면 아파트는 전세나 월세로 거주하던 사람이 매매가가 떨어지면 조금만 자금을 보태어 구매하려는 수요로 전환되기도 한다. 실거주와 투자수요가 모두 존재하는 부동산인 셈이다. 이런 이유로 오피스텔은 임대 수요는 꾸준하지만 매수 수요는 경기와 시장 상황에 큰 영향을 받는다. 특히 시장 불확실성이 커지면 사람들은 아파트 구입을 보류한다. 오피스텔의 경우에는 더욱 그렇다. 
둘째, 오피스텔은 아파트의 대체재로서 독립적인 가격구조를 가지기보다는 아파트 시장을 따라 움직이는 특성이 있다. 그렇기에 아파트 가격이 상승해야 같이 오르는 경향을 보인다.

이처럼 매매가는 하락하고 월세는 상승하면 겉보기에는 수익률이 높아 보일 수 있다. 그래서 투자금이 적게 들어가고 높은 수익률을 거둘 수 있는 지금이 투자 적기처럼 느끼는 사람들도 생길 수 있다. 하지만 오피스텔은 아파트에 비해 감가상각이 빠르게 일어나고 시간에 따른 가격 상승도 작다. 이런 이유로 매수 시점의 가격 대비 하락폭이 커지면 손해를 볼 가능성이 높다. 또한 아파트에 비해 환금성도 낮다. 그렇기 때문에 오피스텔에 투자할 때는 더욱 신중한 접근이 필요하다. 시세차익이 아닌 임대 수익의 구조가 필요한 투자자라면 지역과 상황을 더욱 꼼꼼하게 보아야 한다. 교통과 주변의 공급 상황, 연식, 임대 수요, 시기 등이 그러하다. 투자 타이밍을 정확히 맞추는 것은 쉽지 않다. 그러나 당장의 수익률만 보고 투자 가치를 판단해서는 안 된다. 나의 투자 목적과 부동산의 가치 판단을 정확하게 이해하고 있을 때 빛나는 투자 결과를 맞이할 수 있으리라 생각한다.