서대문구 현저동 독립문 극동 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 82기 65조 레츠두잇]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

서대문구 현저동 독립문 극동아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장(B)

서대문구 사업체수 28,522개

              종사자수 118,256명

2. 교통(A)

 강남 40분 / 여의도 33분 / 시청 25분 

3.학군(B)

서대문구 내 학업성취도 85% 이상 학교는 4군데임(동명여중, 이대사범부속이화금란중, 정원여중, 가재울중)

이 중 1위가 극동아파트 인근에 위치. 동명여중 학업성취도 90%, 특목고 진학률 6.7%로 높음

그러나 학교 수가 많이 없고, 동명여중을 제외하고는 인근에 학업성취도 높은 중학교가 없음. 학군을 위해 이사오는 곳은 아닌 것으로 예측

특히, 인근에는 학원가 형성이 되어 있지 않음. 

4. 환경(C)

-병원 : 강북삼성병원(도보 22분, 버스14분), 신촌세브란스병원(버스 15분)

-마트 : 농협하나로마트, 영천시장(도보 10분)

-반경 1km이내에 백화점 없음

-집 앞 상권은 경희궁 자이 상가 건물 상권 이용 가능

-한 블럭 아래 서대문역(5호선)을 시작으로 중구, 종로구 방향으로 넓게 상업지역을 형성하고 있음. 상권 이용 가능한 거리임

-반경 1km 이내에 백화점 없음. 

5. 공급(A)

-DMC가재울아이파크(주상복합) 2025.11 283세대

-공급물량 부족

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 독립문극동 32평 현재 매매 10억, 전세 6.2억

5년 내 고점 매입시: 2021년 12월 매매 13억 전세 6억

5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 9.2억 전세 5.5억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :

매매가 전고점 대비 -11% 떨어진 상태. 전세가율도 56.5%로 저평가 기준에 충족되지 않음

유사가격대의 서대문 지역 래미안남가좌2차와 비교했을 때 저평가되지 않았음

2) 환금성 : 

네이버 기준 매물 57건, 1300세대, 저층 및 탑층 아님. 환금성은 괜찮음 

3) 수익률 :

저점 매수 시 62%의 수익률 기대

4) 원금보존 : 

입지독점성은 있고, 물량도 앞으로 부족할 것으로 예상되나 전세가율 기준 충족하지 못함. 

5) 리스크 대비: 

24년 이후 공급물량 부족으로 향후 몇 년간 전세가 하락 가능성은 많지 않을 것으로 예상하나 역전세에 대응 가능하다면 더욱 좋음

나의 투자 결론 : 

버스, 지하철 등으로 업무 지구로의 출퇴근이 좋은 면은 있으나, 학교(특히 중고등학교)가 많이 없는 것이 아쉬운 점임. 적정 전세가율에 미치지 못하고, 전고점 대비 하락률도 크지 않음. 임장 등을 통해 정보를 추가로 수집하는 것이 필요함. 지금 투자보다는 조금 더 지켜보면서 전세가율과 전고점 대비 하락율이 안정권에 진입했을 때 투자를 고려해볼 필요가 있다고 생각됨. 개인적 입장에서는 갭 5억원을 투자해 해당 아파트를 사는 것이 맞나 하는 의문이 들기도 함. 더 좋은 곳을 비교해 볼 필요가 있다고 여겨짐 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

저평가 여부 판단에 있어 아직은 명확하게 설명하기가 어렵습니다. 비교 평가 지역을 잘 모르는 것도 하나의 이유가 될 수 있을 것 같구요. 또한 각각의 정보를 찾아서 기록까지는 했는데, 그 내용을 어떻게 종합하고 분석해야 하는지 연결이 잘 되지 않기도 하네요. 부족한 점을 알았으니 이후의 수업에서 조금씩 보완해 나가야 할 것 같습니다.