서대문구 현저동 독립문 극동 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 82기 65조 레츠두잇]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

서대문구 현저동 독립문 극동아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

서대문구 종사자수 118,256명

2. 교통

 강남 40분 / 여의도 33분 / 시청 25분 

3.학군

4. 환경

-병원 : 강북삼성병원(도보 22분, 버스14분), 신촌세브란스병원(버스 15분)

-마트 : 농협하나로마트, 영천시장(도보 10분)

5. 공급

-DMC가재울아이파크(주상복합) 2025.11 283세대

-공급물량 부족

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 독립문극동 32평 현재 매매 10억, 전세 6.2억

5년 내 고점 매입시: 2021년 12월 매매 13억 전세 6억

5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 9.2억 전세 5.5억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :

서대문구 자체는 일자리가 많이 없지만, 인근 도심과 업무지구로의 출퇴근이 용이

전고점 대비 -17.9% 떨어진 상태. 아직 20% 하락까지 다소 모자람

2) 환금성 : 

네이버 기준 매물 57건

1300세대로 평균 한 달에 2건 정도 거래 있음. 

3) 수익률 :

저점 매수 시 22%의 수익률 기대

4) 원금보존 : 

매매가와 전세가의 갭이 큰 편이지만, 전세가가 꾸준히 상승해 왔음. 5년 내 저점이 9억 2천이었기에 그 이하로는 떨어지지 않을 것으로 예상.

5) 리스크 대비: 

24년 이후 공급물량 부족으로 향후 몇 년간 전세가 하락 가능성은 많지 않을 것으로 예상. 

나의 투자 결론 : 

버스, 지하철 등으로 업무 지구로의 출퇴근이 좋은 면은 있으나, 학교(특히 중고등학교)가 많이 없는 것이 아쉬운 점임. 전세가율 59.5%로 적정 전세가율에 근접. 임장 등을 통해 정보를 추가로 수집하는 것이 필요함. 지금 투자보다는 조금 더 지켜보면서 전세가율과 전고점 대비 하락율이 안정권에 진입했을 때 투자를 고려해볼 필요가 있다고 생각됨. 개인적 입장에서는 갭 4억 2,250만원을 투자해 분석 아파트를 사는 것이 맞나 하는 의문이 들기도 함. 더 좋은 곳을 비교해 볼 필요가 있다고 여겨짐 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

저평가 여부 판단에 있어 아직은 명확하게 설명하기가 어렵습니다. 비교 평가 지역을 잘 모르는 것도 하나의 이유가 될 수 있을 것 같구요. 또한 각각의 정보를 찾아서 기록까지는 했는데, 그 내용을 어떻게 종합하고 분석해야 하는지 연결이 잘 되지 않기도 하네요. 부족한 점을 알았으니 이후의 수업에서 조금씩 보완해 나가야 할 것 같습니다.