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26년 4월 돈버는 독서모임 <돈의 가격>
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STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 부동산 투자의 정석
2. 저자 및 출판사: 부동산 김사부, RHK
3. 읽은 날짜: 2025.05.02 ~2025.05.05.
4. 총점 (10점 만점): 9점/ 10점
STEP2. 책에서 본 것
[1장. 04. 주택이 남아도는 상황에도 오르는 부동산은 있다]
#대도시 #신축 #대단지 #역세권
특별한 지위를 갖는 부동산은 지속적으로 가치가 올라갈 수밖에 없고, 이는 우리나라만이 아닌, 전 세계적인 현상이다. 여기서 말하는 특별한 지위란, 결국 전체적인 주택 중에서 희소성을 인정받을 수 있는 수준을 뜻한다. 전국적인 주택 상황을 봤을 때 아파트가 차지하는 비율은 50%다. 그런데 거기에 ‘대도시’나 ‘신규 아파트’, ‘대단지’, ‘역세권’ 같은 조건을 집어넣으면, 그 비율이 10% 이하로 떨어진다.
[2장. 02. 전세 레버리지 투자에 대한 일곱 가지 의문들]
#포기하지 않는다 #수요가 몰릴 지역
- 매년 3,000만 원씩 투자할 자금은 어떻게 모으나?
인생을 살다 보면 돈을 모으기도 전에 목돈이 나가야 하는 경우도 생긴다. 아이들 학비와 가족의 병원비, 양가에 들어가야 하는 돈 등. 그렇게 예상치 못한 변수로 다른 곳으로 돈이 흘러가 투자를 하지 못하게 된다고 해도, 포기하지 말자. 4년간 계속 투자하라고 했지만 큰돈이 나가는 바람에 3년 차나 4년 차에는 투자하지 못했다면 5년 차, 6년 차에 하면 된다. 이렇게 하면 그저 목표 달성에 이르는 기간이 조금 늘어나는 것뿐이다. 중요한 것은 포기하지 않는 것이다. 포기하지만 않는다면 결과는 똑같다.
- 오래된 아파트의 전세가가 계속 오를까?
중요한 것은 이것이다. 미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역을 찾는 것. 그런 지역의 부동산이라면 10년이 되든 20년이 되든 재건축, 재개발, 리모델링, 도시환경정비사업 등으로 변모하여 여전히 그 지위를 이어갈 것이다.
[2장. 03. 이처럼 단순한 투자법을 왜 따르지 못할까?]
#전세 레버리지 투자 #재투자 #마라톤
전세 레버리지 투자법의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다.
투자는 마라톤과 같다. 초반에 화끈하게 뛰기보다는 오래 달릴 생각을 해야 한다. 전세 보증금 상승분으로 재투자를 하는 방법을 보라. 그저 1년에 1채씩 매입하는 것이다. 1년에 1채의 부동산을 마련하기 위해 1년 내내 관련 공부를 하기는 쉽지 않다.
전세 레버리지 투자가 재미있어지는 순간은 5년 혹은 7년 이후부터다. 그 기간 동안 꾸준히 관심을 갖느냐 아니냐에 일반 투자자와 현명한 투자자의 운명이 갈린다.
[2장. 05. 투자하기 전 알아야 할 것들]
#전세 레버리지 투자 #자산을 늘려가는 방식
전세 레버리지 투자는 더뎌 보여도 지속적으로 자산을 늘려가는 방식이므로 실패가 있을 수 없고, 무엇보다 시간이 흐르면 흐를수록 자동적으로 막강한 힘을 발휘하게 된다.
[2장. 06. 경제적 자유 달성을 위한 20년 프로젝트]
#전세금 상승분 #재투자
전세 레버리지 투자의 핵심 개념은 두 가지다.
첫째, 부동산에서 돈이 나오게 한다.
둘째, 그 자금으로 부동산을 또 산다.
부동산에서 돈이 나오게 하려면 전세금 상승분이 있어야 한다. 전세금 상승분이 있다는 건, 지속적으로 수요가 있고 전세가 상승이 물가상승보다는 월등하게 높을 곳을 골라야 한다는 뜻이고, 매수할 당시 전세가율이 높은 곳이어야 한다는 의미다. 그리고 그렇게 해서 나오는 돈을 반드시 재투자해야 한다. 재투자할 때는 다시 이와 같은 자금을 만들어낼 수 있는 부동산을 사면 된다. 이것이 핵심 개념이다. 두 가지만 정확하게 이해하고 있어도 자금이나 규제의 문제는 해결할 수 있다.
[3장. 03. 부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다섯 가지 핵심 키워드]
#New #역세권 #소형 #강남권 #임대료
핵심을 제대로 보고 싶다면 이렇듯 실제 임차인들이 선호할 지역과 대상이 어디인지를 알아보는 노력을 기울여야 한다. 이는 그저 부동산을 ‘매매가가 오른다’는 개념에서 보는 것과는 다르다. 부동산의 매매가가 오른다는 건 당장 이 물건을 매수하고 싶어 하는 사람들이 나타난다는 개념이다. 그래야만 부동산의 매매가가 오른다. 그러나 임대료의 개념은 이와 다르다. ‘조금 비싼 가격에 임대료를 책정해도 임차인들이 들어오려고 하는가?’라는 개념에서 접근해야 한다. 이러한 수요가 즉각적으로 부동산 매매가에 반영되는 것은 아니지만, 지속적으로 매매가를 올리는 역할을 하게 될 것은 분명하다.
[4장. 02. 투자의 때를 알려주는 신호들]
#투자의 적기 #신호
투자의 적기가 왔음을 알려주는 신호들. 부동산 가격이 거의 바닥이고 멀지 않아 상승으로 돌아설 것이라고. 비로소 때가 왔다고.
- 부동산 불황기가 3년 이상 지났다
- 미분양 물량이 사상 최대로 증가한다
- 분양 물량이 역대 최저가 된다
- 경매 낙찰가율이 사상 최저 수준이 된다
- 전세가율이 사상 최고치에 근접한다
- 폐업하는 중개소가 속출한다
- 정부의 부동산 활성화 대책이 등장한다
[4장. 04. 투자의 때가 오지 않을 것 같다면]
#성장성 #투자수익률
투자는 미래의 성장성을 보고 하는 것이다. 즉, 앞으로 얼마나 더 많이 성장할 것인지를 보는 것이고, 그 성장성이라는 것은 결국 투자수익률이기에 투자금 대비 얼마나 성장하느냐가 대단히 중요하다.
결국 중요한 것은, 본인의 자금 형편에 맞지 않는 A만 바라보면서 한숨만 내쉬는 게 아니라, B 혹은 C처럼 내 자금 형편에 맞는 최상의 것을 사둔 후 오랜 기간 최적의 타이밍을 기다리면서 인내하는 것이라고 할 수 있다.
[5장. 01. 아파트 투자의 정석]
#대단지 #학군 #소형 #역세권 #기반시설 #성장성
정석1. 대단지 아파트를 골라라
정석2. 학군이 좋은 지역인지 고려하라
: 각 지역에서 가장 학군이 좋다는 곳은 그 지역에서 가장 선호도가 높은 곳이 되며 부동산 가격이 가장 먼저 움직이는 곳이므로 우선적으로 고려해야 한다.
정석3. 로열동, 로열층을 택하라.
: 부동산은 항상 환금성을 고려해야 한다.
정석4. 면적은 85제곱 이하가 좋다
정석5. 역세권 아파트를 골라라
정석6. 기반시설이 잘 갖춰졌는지 확인하라
정석7. 성장성이 있는지 따져보라
: 해당 부동산에 강력한 개발호재가 있는가? 주변에 개발이 계속 진행되고 있는가? 재건축 등으로 신규 아파트들이 계속 늘어나고 있는 상황인가? 새로운 인구 유입 요인이 발생하는가?
정석8. 햇볕이 잘 드는 비로열동, 비로열층은 관심을 가져라
: 비로열층(탑층,2~4층)은 로열층에 비해 5% 정도 디스카운트가 적절하고, 1층은 10% 정도의 디스카운트가 일반적이다.
[5장. 03. 분양권 투자의 정석]
#침체기 #핵심 분양권
정석1. 신규 공급이 없던 지역, 최초 분양권을 잡아라
: 침체기가 길어지면 주변 아파트의 가격 역시 떨어진다. 이처럼 떨어진 가격에 겨우 10%를 얹은 가격이니 호황기 때의 가격과 비교하면 그 역시 저렴한 것이다. 따라서 반드시 매수해야 한다.
정석2. 프리미엄을 주고서라도 매수하라
정석3. 택지개발지구의 중심지 아파트를 노려라
정석4. 핵심 지역의 분양권은 장기 보유하라
결국 ‘3년 이상의 부동산 경기 침체 + 핵심 지역 + 핵심 단지 + 신규 분양 + 대폭 할인’이란 조건이 만들어진다면, 비록 로열동, 로열층이 아니라고 하더라도 해당 아파트를 매수할 기회가 된다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
1. 부동산 투자의 정석이라는 책에서 말하는 전세 레버리지 투자는 내가 배우고 있는 투자 원칙과 일맥 상통하는 것 같다.
2. 당장 내가 공부한 것에 조급한 마음으로 성과를 얻으려 하지 말고, 1년에 한 채씩 무리하지 않고 포기하지 않으면 언젠가 목표는 달성할 수 있다.
3. 전세 레버리지 투자에서 중요한 것은 내가 투자하려는 단지가 임차인이 높은 임차료를 주고 들어오려고 하는 수요가 있느냐 하는 것이다.
STEP4. 책에서 적용할 점
1. 투자에 대한 지식 쌓는 독서와 강의 꾸준히 하기
2. 조급한 마음 갖지 않기.
3. 가족들과 함께하는 지금의 삶 소중히 여기기
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
(P. 438) 여유로운 삶을 위해 노력해야 한다. 그러나 지금의 삶도 중요하다. 그리고 더 중요한 것은 당장 내 손에 쥐고 있는 돈이 별로 없어도, 앞으로 얼마든지 더 여유로운 삶을 살 수 있을 거라는 희망과 확신을 갖는 것이다. 그 확신을 얻기 위해 오늘도 지식에 대한 투자는 계속되어야 한다. 이것이야말로 지치지 말아야 할 소중한 일상이다.
