이제는 수도권 소액 투자도 생각하셔야 합니다 [김인턴]

안녕하세요.

​

경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.

달콤했던 연휴가 지나가니 벌써 5월의 한주가 지나가버렸네요.

연휴동안 충전한 에너지로 남은 한달을 잘 보내셨으면 좋겠습니다.

오늘은 소액 투자에 대해서 이야기를 해볼까 하는데요,

일반적으로 소액 투자라는 단어를 들었을 때 지방을 많이 생각하게 됩니다.

아무래도 절대적인 가격 수준 자체가 서울, 수도권 대비 낮기도 하고

전세가율이 높은 것이 지방 시장의 특징이다보니

소액 투자 = 지방 투자라고 생각이 굳어지게 되는 것 같습니다.

하지만 시간을 과거로 조금 돌려서 살펴보면

직전 상승장 이전에 수도권 뿐만 아니라 서울도

소액으로 투자가 가능한 시기가 꽤나 오랜기간 있었습니다.

#과거 서울/수도권 소액 투자의 시기

지역과 단지마다 차이가 있긴 하지만 16년부터 17년도까지

계속해서 소액투자의 기회가 있었고 그 이후 상승장이 이어지면서

흔히 말하는 괜찮은 지역과 단지들의 가격은

더이상 소액으로 투자하기 어려운 상황이 되었습니다.

하지만 그럼에도 18년부터 19년도까지는 서울내에서 입지가 아쉽거나

지역내에서 선호도가 떨어지는 단지들을 포함하여

수도권내에서 현재 우리가 흔히 말하는 4급지에

해당하는 지역들은 여전히 소액으로 투자가 가능했었습니다.

이때 수도권 투자는 다 끝났다고 생각했지만

아직 오르지 않은 지역들이 여전히 남아있고

이에 해당하는 수도권 외곽에 위치한 지역들 내에서

20년도까지 소액투자가 계속 가능했습니다.

이 시기마저 지나가버면서 가격 수준 자체가 높아졌고

어느 순간부터 서울, 수도권은 소액투자 하고는

거리가 멀어진 시장이 되어 버렸습니다.

그리고 22년~23년 하락장으로 거치고 24년 상급지와 선호 단지를 중심으로

가격이 다시 상승을 하게 되면서 일부 단지들은

직전 전고점 이상으로 거래가 되는 모습을 보이면서

다시 한번 우리의 머리속에 서울, 수도권 투자는

소액으로 접근하기 어렵겠다라는 생각을 만들어 버리게 됩니다.

#향후 서울/수도권 소액 투자

하지만 지금부터는 서울을 비롯하여 수도권에도

충분히 소액 투자가 가능할 수도 있다라는 관점으로

시장을 바라보는 것이 필요합니다.

가장 큰 이유는 많은 분들이 아시는 바와 같이

서울, 수도권의 공급이 역대급으로 부족하다는 것입니다.

이미 전세가격은 22년 바닥을 찍은 이후

계속해서 상승하는 모습을 보이고 있으며

간혹 가격이 낮게 거래된 건을 살펴보면 갱신거래임을 확인할 수 있습니다.

이런 상황에서 전고점 대비 아직 크게 회복하지 못한 단지들의 경우

23년과 비슷한 수준의 매매가격을 계속 유지하고 있음을 확인할 수 있고

반면 전세가격의 경우 임대차법 당시의 전세 최고가 수준까지

회복하고 있는 모습이라는 것을 알 수 있습니다.

이를 통해서 미래를 예측할 순 없지만

매매 가격의 경우 지금과 같이 비슷한 가격수준으로

계속 거래가 되면서 흔히 말하는 보합의 상황으로 가고

전세는 확실시된 공급 부족으로 인해 상승할 가능성이 높기에

매매와 전세 차이가 줄어들 가능성 또한 매우 높습니다.

더불어 임대차법의 영향으로 기존에는 2년마다 나와야할

기존 전세 물량들이 4년이라는 텀으로 길어지면서

시장에 나오는게 되는 물량이 줄어들게 되고

이런 점 역시 전세 가격 상승에 힘을 더해주게 됩니다.

그렇다면 기존에 매매 7억대 전세 4억대로

투자금이 3억 정도 필요했던 물건이

매매 7억대 전세는 낮게는 5억대, 높게는 6억대까지 오르며

투자금이 2억정도에서 적게는 1억대까지 투자가 가능할 수 있습니다.

물론 이런 시기가 언제 찾아올지는 모르겠지만

이런 이유로 지금부터는 전세가격의 변화까지도 확인하면서

지역별 단지의 가격 변화를 계속해서 유심히 보는 것이 중요합니다.

#이것까지도 확인해보세요

더불어 공급이 있거가 혹은 공급이 마무리되는 지역도

같이 살펴보시는 것이 필요합니다.

공급이 지속되다보니 다른 지역과 비교했을때

가격이 회복하지 못하고 눌려있던 상황에서

공급이 마무리 되기 시작하면서 전세 가격이

급격하게 상승하는 모습을 보이는 경우가 많기 때문입니다.

아래 지역은 얼마전까지만 해도 공급이 계속 이어졌다보니

매매 가격은 보합하며 비슷한 가격 수준을 계속해서 유지하고 있지만

전세 가격이 경우 입주장이 마무리되면서

물량이 급격하게 줄어들게 되었고 전세 가격이 상승하고 있습니다.

실제로 호가로 올라온 전세 가격은

최근 거래 가격보다 높은 가격에 올라와있으며

전세가 부족한 상황이라 점차적으로 거래가 되면서

가격이 상승하는 모습을 보일 가능성이 높습니다.

그렇다면 해당 지역도 기존에 2억 전후의 투자금이 필요했지만

시장 상황의 변화에 따라 1억대의 투자금으로도

충분히 투자할 수 있는 상황이 펼쳐질 수 있습니다.

물론 1억, 2억이라는 돈을 소액이라고 말할 수 있느냐 라고

물어보실 수도 있지만 현재 들어가는 투자금과 비교한다면

상대적으로 적은 금액에 해당합니다.

더불어 한가지 더 생각해봐야하는 건 앞서 예시를 든 단지들은

서울, 수도권에서 평균 정도의 입지를 지닌 지역에 위치한 단지들입니다.

그렇다는 건 이보다 입지적으로 아쉬울 수 있지만

투자가 가능한 지역들 중에서도

강남까지 1시간 내외로 접근이 가능하거나

혹은 지역내 직장이 위치해 수요가 탄탄한 지역의 경우

절대 가격 수준이 더 낮기 때문에 1억보다 적은 금액으로도

충분히 투자가 가능한 상황이 생길수 있습니다.

소액 투자는 지방에만 해당한다고 생각하는 것이 아니라

수도권에도 충분히 가능하다는 것을 기억하셨으면 좋겠습니다.

그렇기에 내 앞마당의 가격 변화 더 나아가 전세의 변화까지도

잘 챙겨시면서 확인하시는 것이 꼭 필요합니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

​

P.S 좋아요와 댓글로 응원해주시는 분들이 글을 쓰는 사람에게는 정말 큰 힘이 됩니다 :)

P.S 팔로우(또는 구독)을 하시면 더 많은 정보와 이야기를 매일 놓치지 않고 바로 보실 수 있습니다 :)