누수 관련 특약에 "잔금일 당일 매수자가 누수 확인 시 손해배상 청구할수 있다"라는 문구를 넣는게 가능할까요?
- 부동산Q&A
- 25.05.08
안녕하세요, 아파트를 매수하여 계약을 앞두고 있습니다.
다만 아파트가 30년 넘은 구축이다 보니, 누수에 대해 걱정이 많습니다. 계약날 집을 한번 더 꼼꼼히 보기로 협의도 한 상태인데, 걱정되는 부분은 발견하지 못했던 누수가 잔금일 당일 발견되는 경우입니다.
계약일에 발견하는 경우와, 계약일에 발견하지 못하고 잔금일에 발견하는 경우 모두에 대해 매도인도 책임을 갖고 문제를 해결할수 있게 누수 관련 특약으로
“현 시설 상태에서 매매 계약이나, 매도인은 잔금일 전까지 물건에 중대하자(누수)가 발견될 시 이를 원상복구하며, 잔금일 당일 누수 탐지를 통해 발견된 중대하자에 대해서 매수인은 매도인에게 하자의 범위와 정도, 손해의 내용과 금액, 손해배상의 방법과 기한을 구체적으로 명시하여 손해배상 청구할 수 있다.”
이 내용을 넣을수 있을까요? 하자담보책임 관련해서 민법에 관련 내용이 있고, “매도인의 하자담보책임에 대해서는 관련법규를 따른다” 라고 특약을 넣을것을 많이 추천해주신것도 확인했습니다.
하지만 저희는 잔금일 이후에 인테리어를 할 가능성이 높은데 이 과정에서 누수를 발견하면 누수가 매수 전부터 있었다는 것을 입증하는 것이 어려워질 것 같아, 잔금일에 확인하고 매도인이 책임질수 있게끔 위와 같이 특약을 넣고 싶습니다.
위 특약 내용에 크게 문제되는 부분이 없으면 보완할 부분 좀더 보완해서 넣었으면 하는데, 매도인이 납득할 만한 내용인지 한번 살펴봐주시면 정말 감사하겠습니다. 납득하기 어려울것 같다고 하면, 제 상황에서 어떤 특약을 넣는것이 좋을까요?
답변 부탁드립니다. 감사합니다.
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댓글
안녕하세요 맴맴매미님~~ 구축 매수 후 누수부분이 걱정이시군요~! 아시다시피 하자담보책임의 경우 '안 날'로부터 6개월 매도인 책임입니다. (보통 이 '안 날'을 입증하는 게 어려워 잔금일 기준으로 계산하긴 합니다.) 말씀하신 특약(손해배상)을 넣으면 괜히 매도인을 자극하여 잔금당일에 확인하고 없다면? 이후엔 문제제기하지 않겠다는 특약으로 리스크를 헷지하실 수 있다는 생각도 들긴 합니다.. 누수의 경우 중대 하자에 해당하기에 매수인이 누수 사실을 '안 날'로부터 6개월 간 매도인 책임 배상인 부분입니다. 인테리어 공사 중 생긴 누수라면 인테리어 업체 책임일 것이고, 그 전부터 누수가 있었던 것이라면 매도인 책임으로 진행하면 됩니다. 제 생각은 굳이 긁어부스럼보다 넣지 않고 진행하시는 게 더 나을 것으로 생각되어요~ 그럼 화이팅입니다!
맴맴매미님 안녕하세요~ 구축 매수 시 걱정이 있으신 것 같습니다. 재이리님께서 꼭 필요한 누수 특약의 명과 암을 두루 살펴주신 것 같습니다. 작성해주신 글을 읽어보면서 과거의 저와 비슷하게 생각중이신듯하여 조금 더 의견을 더해드리자면 말 그대로 '하자'입니다. 즉 소유권 이전에 매도인의 관리 하에 있을 때 발생된 하지만 이전 전체는 발견하지 못했던 하자(누수 등)여야 한다는 점이 핵심입니다. 소유권 이전에 발생한 하자를 안게된 날로부터 6개월 이라는 점입니다. 소유권 이전 이후에 발생된 하자(누스 등)를 알게 된 날로부터 6개월은 아니라는 의미입니다. 한국말인데도 조금 어려우실 수도 있을 것 같은데요. 저도 이 부분을 이해하는데 시간이 걸렸던 것 같아요. 마찬가지로 헷갈리신 것 같아 더해 말씀드렸습니다. 그리고, 매수 이후 반드시 선제적으로 빠르게 해두셔야 할 것은 누수화재 보험가입을 해두시는 것을 추천드립니다. 배상책임에 법리 다툼으로 가게 될 경우 입증 책임이 쉽지 않기 때문에 빠르게 일단 불을 끄고 물새는 곳을 잡는게 먼저겠죠~비용이 작지 않으니까요. 누수화재 보험의 가입 비용도 그리 부담스럽지 않습니다. 보통 1만원에서 2만원 선으로 피해 세대의 물적 피해과 복구, 가해세대인 우리집의 수리와 복구에 대한 비용을 어느정도 경감하실 수 있기 때문에 이 부분을 꼭 선제적으로 해두시면 좋겠습니다. 힘내세요!
재이리님, 후바이님 답변주셔서 감사합니다. 제가 가장 걱정되는 부분은 윗집으로부터의 누수인데요. 이 경우에도 손해배상등 문구로 괜히 자극하지 않는게 좋다는 의견이신거죠??