서울투자 기초반 1주차 강의 후기 [서투기 24기 5늘 노력하면 자산이 3배 오르조 Woody]

안녕하세요!

투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.

이번에 3번째 듣게 되는 서투기의 시작을 오프닝 강의에 이어

권유디 튜터님께서 강의를 해주셨습니다.

그동안 월부에서 제시해주시던 방법과는 다르게

시장 상황에 맞는 투자법을 알려주시려 하셔서

다양한 시장을 경험해보지 못한 저에게 너무나 인사이트를 많이 주는 강의였으며

서울, 경기 핵심 입지 요소들에 대한 한판 정리 또한 너무 도움이 많이 되었습니다.

서울 투자기회 잡는 방법

강의를 들어가시며 지금까지의 서울 시장의 흐름에 대해 설명해주셨습니다.

21년까지 상승하다가 22년 9월 보합하며 금리의 급격한 상승으로 인해 하락장이 시작됩니다.

지금 언론에 나오는 상승하는 단지만 보다보면 마음이 심란해지고

그런 선호도 있는 단지들만 보다보니까 내가 투자 가능한 단지는

안오를거 같아 투자하면 안된다고 생각하는 분들이 많다고 하십니다.

깔끔하게 이에 대해 결론 내려주시기로 결국 서울 아파트는 이번 상승장에는

다 오른다라고 정리해주셨습니다.

서울의 미래라 할 수 있는 부산의 외곽 구축이나 선호도 떨어지는 곳들은

이제 가격이 오르지 않을 수 있는데 이번 상승장 까지는 서울 아파트들 모두가

오를 것이고 다음 상승장에서는 부산을 따라갈 수 있다는 의견을 주셨습니다.

여기서 제가 느낀점은 서울 아파트가 다 오르면 일단 사는 행위 자체가

너무 중요하다고 느꼈으며 일단 용기내서 1호기를 사두길 잘했다는 약간의 안도감이 들었습니다.

(1) 서울투자

지금 이미 다 올랐다고 생각하지만 전고점을 뚫은 단지는 1%도 안되며

매력있는 보합, 하락하는 단지들이 여전히 있음을 알려주셨습니다.

그리고 기존에 비교평가 하고 최고의 단지를 뽑아서 사라는 투자 기준에서

더 확장하여 이제는 나쁘지 않으면 사야되는 시기임을 강조하셨습니다.

5년,10년 뒤를 봤을때 지금 얼마에 샀는지가 크게 중요하진 않은 시점이 왔고

전고대비 하락률을 보기보다는 전고보다 아래면 다 싸며 좋은걸 사둬야 하는 시기임을 알려주셨습니다.

BM

매수를 했다면 호가 신경쓰지 말

가격이 중요하지 않은 시기가 왔으니 가장 좋은것을 사야한다.

(2) 서울 & 경기도 시장진단

현재 같은 지역이라도 단지마다 가격 흐름이 달라지는 이 상황에서

퉁쳐서 보지 말고 앞으로 단지대 단지로 얘기하셨으면 좋겠다는 말씀을 해주셨습니다.

현재 한 지역안에서도  가치와 상관없이 매매가의 흐름이 단지마다 달라지고

전세가는 등락을 반복하며 상승하고 있는 이 상황에서

가치는 언젠가 제 값을 찾아간다는 믿음하에

일부 조정을 받더라도 좋은걸 사서 보유하겠다는 마음가짐을 한번 더 강조해주셨습니다.

그리고 더 좋은걸 고민하고 뭘사야 할지 고민하기보다는 사는거 자체가

중요한 시기임을 계속해서 언급해주셨습니다.

추가로 천장을 두지말고 상급지에서도 기회가 있는 곳들이 있으니

그 안에서 떨어지는 단지들에서 기회를 찾아보라고 말씀주셨습니다.

BM

같은 지역 내에서도 가격 흐름이 다 다르니 높은 급지 천장 두지말기

(3) 서울 & 경기도 지역특징

서울 25개구를 급지별로 분류해주시고 그에 맞는

핵심 입지 요소에 대해 설명해주셨습니다.

물론 여기서 써주신 핵심 입지 요소에 반하는 일부 예들도 있다고 말씀해주셨지만

거시적인 관점에서 수도권 지역을 파악하는데 큰 도움이 되었습니다.

이 파트에서 놀랐던건 1군 지역들에서 중요하게 보는 점입니다.

바로 부촌, 브랜드 즉, 나 OO살어가 되는 지역들이

모든 입지를 뛰어넘는다는 사실입니다.

아직 상급지에 대해 잘 모르고 돌아보지 않아서 그런지 해당 내용이 신선하게 들렸고

아무것도 모르는 상태에서 1급지 임장을 했으면 정말 이해가 안가는 시행착오를 겪었겠구나 생각이 들었습니다.

그 외에도 한강이라는 입지 가치, 아파트가 몰려있는 균질한 느낌인 택지의 힘 등에 대해서도

다시 한번 입지와 비교해보면서 한번 더 생각해봐야하는 중요한 요소구나를 느꼈습니다.

그리고 항상 입지가 중요하다는 생각을 하셨었는데 결국은 요즘은 위치의 중요성을

점점 더 크게 느끼신다는 점을 과천과 분당을 설명해주시며 말씀해주셨습니다.

그래서 앞으로는 입지 요소와 함께 물리적인 위치 그 자체도 고려해서

가치를 판단해야겠다는 생각이 들었습니다.

마지막으로 지금 경기 4급지 신축단지들이 전세가를 올려받으며 현금 흐름을 만들고

그 돈을 통해 다주택으로 늘려가는 포지션을 가져가기엔 좋다는 말을 해주셨고

만약 내가 취득세, 보유세가 무서워서 두채까지만 하신다고 하면 전세 흐름 보다는

그냥 입지, Location이 좋은 서울아파트를 하는게 좋다고까지 말씀해주셨습니다.

내가 어떤 포지션을 가져갈거냐에 따라 투자 하는 단지도 달라져야함을 알 수 있었고

이제서야 매물코칭때 왜 제가 넣은 단지를 더 자향 튜터님께서 추천해주셨는지 그 이유를

알 수 있었습니다. 

 BM

Location도 고려하여 가치 판단

(4) 가치성장투자 & 소액투자

가치성장투자와 소액투자의 공통점은 할 수 있는 것 중에서 좋은걸 사는것이고

차이는 가치성장투자의 경우는 투자금이 많이 들어가 수익률은 낮아지지만 수익 자체를 높이는 것이고

소액투자는 높은 수익률을 목적으로 한다는 것입니다.

가치 성장 투자는 팔지 않을 자산을 사는 것이고 전세 누적금액 24억을 만들면

2년에 보수적으로 5% 상승한다는 가정하에 1.2억의 현금 흐름을 발생시키고

달로 따지면 달에 500만원의 현금흐름이 생기는 금액입니다.

이런 전세 누적금을 쌓는데 집중해야하며 그와 함께 매매가 상승은 자연스레 따라오게됩니다.

가치성투자 방법으로는 간단히 '내 투자금으로 가능한 곳을 고르고

그중에서 가장 좋은 단지를 한다'입니다.

전고점 아래 단지들은 이제 다 비싸지 않다고 생각을 해야하는 시기가 왔음을 한번 더 알려주셨습니다.

그리고 물론 전고대비 많이 회복을 한 단지들은 하락할수도 있다는 걸 알고 장기적인 관점으로

봐야한다는걸 아는게 중요하다고 해주셨습니다.

수도권 소액투자의 경우는 지방처럼 매도를 해야한다고 생각하시며

입지가 좋은 신축,구축은 전세가 붙으면 매매가 확 날아가버리는 경우가 많아서

입지 덜 좋은 신축이 오히려 상대적으로 소액 투자기회를 먼저 제공함을 알려주셨습니다.

 BM

소액 투자 기회있는 곳들 알아보기 (투자금 기준)

추가적으로 인상깊었던 부분이 구축이 나왔을때의 권유디 튜터님의

판단 기준을 알 수 있어 좋았습니다.

구축 아파트를 보면 대장인지 판단하고 대장이면 다른 지역의 신축보다 괜찮을 수 있다고

판단하는 관점을 배울 수 있었고 지역 구축 대장의 의미를 한번 더 새기게 되었습니다.

그리고 마지막에 말씀해주신 동료와 함께하시면서 모두 부자가 됐다는 말씀과

하다보니 깨우쳐지는거고 처음은 모두 우당탕탕 하면서 정리가 된다는 말씀이

현재 월부를 해나가며 모두가 겪는 어려움을 이해해주시고 격려해주시는 것 같아 감사했습니다.

앞으로는 나를 좀 더 칭찬해주는 사람이 되어야겠습니다.