[요맘때] '전세가를 알면 부동산 투자가 보인다' 독서 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

저자 및 출판사 : 이현철, 매일경제신문사

읽은 날짜 : 2025.04. 한달간

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #심리 #전세 #정책

도서를 읽고 내 점수는? 10점 만점에 9점 (내용은 좋은데 가독성이 떨어져서 1점 마이너스)

1. 저자 및 도서 소개

: 최근 들어 사회적 계층의 격차가 점점 더 심해져서 우리과 과연 부자가 될 수 있을까? 라는 질문에서 시작하는 저자의 물음은 실낱같은 희망은 ‘부동산’에 있다고 한다. 그 이유는 부동산은 다른 재화와는 다른 부동산만의 특성이 있고, 바로 이 특성으로 인해서 다른 재화와는 다른 시장 상황을 보인다고 한다. 그리고 우리나라는 다른 나라에는 없는 특수한 전세제도가 있어, 이 전세제도가 매매가에도 영향을 주고 있다. 이러한 상황 속에서 저자는 자본주의 세상에서 돈을 굴리지 못하고 멈춰 있으면 결국에는 손해 보는 것과 같다고 말하며, 남들이 말하는 안전한 전세가 보다는 돈을 벌 수 있는 수단으로 사용하기를 프롤로그부터 강조한다.

2. 내용 및 줄거리

<주택보급률 100%가 넘으면 집값이 내려갈까요?>

주택보급률은 통계상으로나 의미가 있는 것일 뿐 실질적인 주택보급상황이 더 중요하다고 보입니다. 그런데 실질 주택보급상황은 거의 언제나 100% 언저리에서 오르락내리락할뿐 크게 변하지 않습니다.

<인구가 줄어든다는데, 집값이 내려갈까요?>

인구가 줄어든다고 해서 절대적으로 집값이 내려가는 것은 아닙니다. 대구와 같이 오히려 오르는 상황이 벌어지기도 합니다. 인구는 수요에 영향을 주는 하나의 변수에 지나지 않습니다. 우리는 또다시 인구라는 통계의 함정에 빠질 수 잇습니다. 즉 인구를 실수요자로만 파악한 것이죠. 결국, 집은 사람이 살아야 한다는 어떤 강박 관념에 빠진것입니다. 극단적으로 표현하자면 집은 사람이 살지 않아도 매수자들이 많이 사게 되면 결국 집값은 올라가게 됩니다. 항상 집은 투기 수요가 존재한다는 사실을 인식해야 합니다. 언제든지 1인 100 수요가 발생할 수 있다는 사실을 명심, 또 명심해야 합니다.

<미국 금리가 올라간다는데, 집값이 내려갈까요?>

주식은 금리의 영향을 많이 받습니다. 그런데 집은 전혀 영향이 없다고는 말하기 어렵지만, 다른 수요에 영향을 주는 수요변수 중 하나에 지나지 않기 때문에 결국 크게 영향이 없습니다. 왜냐하면, 주택은 일단 투자 상품이면서 소비재이기도 합니다. 그리고 주택의 수익률은 많을 때는 수백 %에 이르기도 합니다. 그러므로 금리에 크게 영향이 없을 수 있습니다. 결국, 금리 때문에 집값이 움직이는 것이 아니라 시장의 분위기에 따라 그 영향이 커질 수도 있고 전혀 없을 수도 있는, 수요에 영향을 미치는 한 요소에 불과한 것입니다.

<우리나라 부동산이 일본처럼 폭락할까요?>

우리나라와 다르게 일본은 경제를 살리기 위해 정부가 과도하게 개입해 시작을 왜곡시키는 데 한몫했습니다. 또 우리나라가 다른 점은 부동산 때문에 발생한 가계대출이 비슷한 비중을 차지하고 있다고는 하나, 성격은 매우 다릅니다. 우리나라 대출은 관리가 어느 정도 되고 있다는 것입니다. LTV와 DTI 규제가 한도는 완화되었다고는 하나 적정선이 지켜지고 있습니다. 그리고 중요한 것은 똑같은 폭락을 맞더라도 우리나라 부동산 시장은 정부의 과도한 개입이 없이 시장에서 스스로 자정되기 때문에 일본처럼 장기 불황이 없는 것이 그 특징입니다.

<미분양이 많아지면 집값이 내려갈까요?>

집값이 내려갈 것인지에 대한 판단은 미분양의 증가로 볼 것이 아니라 시장 상황에 따른 미분양의 흐름을 잘 보고 또한 입주 미분양이 얼마나 되는지를 구분해서 판단하는 것이 시장을 올바르게 판단하는 지름길이 될 것 입니다. 그런데 뉴스에서는 이를 거의 구분하지 않고 단순 미분양이라는 숫자적 통계치만을 다루기에 뉴스를 볼 때는 항상 그 행간의 의미를 잘 파악하는 것이 매우 중요합니다.

<세입자는 왜 집을 못사는 것일까요?>

사람들은 심리적으로 절대 손해 보기 싫어하는 마음을 가지고 있습니다. 집을 잘 못 사는 사람들의 특징이 바닥에서 사려고 노력한다는 것입니다. 그런데 바닥은 어딘지는 아무도 모릅니다.

<임대인이 집값을 올리는 나쁜 사람일까요?>

옳고 그름을 떠나서 자연스러운 경제활동이라는 인식을 먼저 사회구성원들이 해야 합니다. 우리 나라에도 공공임대(국민임대, 공공임대, 장기전세주택)이 있는데 순수하게 전세는 장기전세주택뿐입니다. 이것도 무주택자인 세대와 일정의 소득수준을 넘으면 안 되는 까다로운 조건을 만족해야 들어갈 수 있습니다. 이런 관계로 우리나라에서 전세의 거의 모든 공급은 개인 투자자가 담당하고 있는 것이 현실입니다. 집값이 상승하는 시기에는 투자자들이 집값을 끌어올리는 것처럼 보이기는 하지만, 정확하게 따져보면 이 투자자들이 집값을 끌어올리는 행위를 하는 것이 아닌, 지금 집값이 올라가고 있으니까 그 분위기에 편승한 것이라고 보는 것이 맞을 것입니다.

<우리는 왜 보고 싶은 뉴스만 읽게 되나요?>

뉴스 기사를 보고 정확한 판단을 하지 못한 채, 이미 머릿속에 방향을 설정해놓고 그렇지 않은 기사를 그렇다고 해석한다든지, 방향이 일치하는 것만 읽는다든지 하는 것은 정보의 홍수로 나타난 현상입니다. 그 결과, 일반인들은 부동산 경기의 흐름을 제대로 읽지 못하고 계속 부정적인 모습만 보게 되는 안타까운 일들이 벌어지고 있습니다.

<다 같은 집인데 왜 가격 차이가 나는 것일까요?>

부동산은 1물 1가라는 특성이 있습니다. 똑같은 부동산이 하나도 없다는 것입니다. 아파트 하나하나마다 각기 다른 가격과 성격을 가지게 되고, 다른 물건을 의미합니다. 언뜻 이해가 잘 안 될 수도 있습니다. 이것은 부동산만이 가지고 있는 고유한 특성 때문에 그렇습니다. 바로 움직이지 않기 때문입니다.

<부동산은 왜 다른 재화처럼 가격이 움직이지 않나요?>

부동산은 다른 재화와 다른 특성이 있습니다. 첫째, 가장 큰 특성은 부동성입니다. 움직이지 않는 특성 때문에 발생하는 것이 지역성과 외부환경의 영향을 받는다는 것입니다. 둘째, 부증성이라는 특성이 있습니다. 이것은 토지만으로 국한되는 성격이지만, 토지는 더 이상 생산이 불가능한 재화입니다. 단지 용도의 변화만이 있을 뿐입니다. 셋째, 아파트는 부동산 중에서도 또 다른 특성으로 의식주의 하나입니다. 필수요소라는 것입니다. 의식주라는 필수요소는 경제용어로 수요와 공급에 대해서 비탄력적이라는 전제가 있습니다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

우리나라에만 있는 전세 제도, 우리나라 아파트 경기사이클상 지금은 지방시장이 침체기에 가까운 모습

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

<전세와 월세와의 관계>

월세는 전세가격에 거의 영향을 주지 않습니다. 월세는 전세에 영향을 주는 것이 아닌, 전세에 종속적인 관계로 전세가가 올라감에 따라 월세는 공급이 아무리 많아도 자연스럽게 월세가 올라가는 현상을 보이고 있음. 그 이유는 전세대출에 대한 이자와의 차이 때문이다. 전세가 급등했다고 하더라도 결국에는 전세를 얻고 전세대출을 받아서 이자를 내면 그 이자가 현재 시세의 월세보다는 저렴하기 때문이다. > 현실에서 월세가 전세에 영향을 주는 것이 아닌, 전세가 월세에 영향을 주고 있는 사실을 알게되니, 전세와 월세의 관계에 대해서 명확하게 알게됨.

<폭락과 폭등을 만드는 것은 결국 사람 심리다>

사실 모든 시장에서 점진적인 상승과 하락은 많은 수요와 공급의 요인들을 대입해 분석이 충분히 가능합니다. 그런데 폭등과 폭락은 사실 사람들의 심리를 제외하면 분석이 거의 불가능 합니다. 이러한 모습이 부동산 시장에서도 나타나며, 지금까지 계속해서 나타나고 있습니다. 어떤 분들은 비이성적인 상황이라고 매도하지만, 이런 상황이 반복되는 것은 분명 시장의 주기적인 흐름이고 정상적인 사이클에 해당한다고 볼 수 있습니다. > 사람들의 심리는 부동산 뿐만아니라 어떤 시장에서든 예측할 수 없지만 큰 영향을 주는 것이 분명한것 같다. 따라서 매수할때 주식이든 부동산이든 매도 목표가 혹은 손절가도 정해두고 폭등장이나 폭락장에서 흐름에 휩쓸리지 않아야겠다는 생각을 했다.

<최고로 좋은 것을 구하려 하지마라>

시간은 결코 우리를 기다려주지 않습니다. 좋은 물건은 결코 고민하는 분들에게는 가지 않습니다. 최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로한 채 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 어쩌면 시간이 가장 좋은 투자일 수도 잇습니다. 너무 좋은 물건을 찾기 위해 시간을 낭비하는 것보다 지금이 사야 될 시점이라 판단되면 그 시점에 어느 정도 마음에 드는 물건을 구입하는 것이 가장 좋은 투자가 될 수 있을 것입니다. > 모든 사람이 최고로 좋은 것을 사려고 할 것이다. 고로 시간적, 금전적 에너지를 최고를 위해서 쏟기 보다는 현재 내상황에서 적당히 마음에 드는 물건을 적당한 가격으로 사도록 노력하자.