[서투기25기 2렇게 즐거운 투자5래하면 1내조 비에라] 1주차 조모임 후기

강의도 듣고 과제도 하고 분위기 임장도 하느라 눈깜짝 할 사이 지나간 1주차에 대해 첫번째 조모임을 완료했다.

분위기 임장할 때도 느꼈지만 조원 분들이 이미 실전반까지 하고 오신분들이 많아

이야기를 듣는 것 만으로도 투자 공부가 저절로 되는 느낌이다.

부천시 원미구 분위기 임장을 하면서 서로 얼굴을 보고 이야기를 나누니

오티 때보다 좀 더 친근하고 가까워진 느낌이 들어서 좋았던 것 같다.

오늘도 어김없이 조모임 때 이야기 나누었던 질문들에 대한 느낌과 새로 얻은 정보들을 기록해 본다.

Q1. 서투기전 서울/수도권 투자에 대한 생각과 1강에서 새롭게 알게된 부분

-. 서투기를 듣기전엔 지금 당장 내가 가지고 있는 종자돈으로는 소액투자를 할 수 없으니 앞마당을 늘리는 용도로 사용해야겠다. 

앞마당 만드는 경험을 가지고 지방투자에서 빠르게 돈을 불려서 수도권으로 갈아타야지라는 생각을 가지고 있었다면,

서투기를 들은 이후에는 내가 가진 전략에 따라 지방/수도권 투자를 잘 선택해서 해야겠다. 앞마당을 가지고 있으면 언젠간 여기 투자할 수 있는 기회나 지방 단지와의 비교평가 군으로 사용할 수 있으니 임장보고서를 잘 만들어 놔야겠다 라는 생각으로 변했다.

💡수도권 투자는 우상향함으로 전세가를 올려 받는 시스템 구축이 가능하다면 (5%). 상승장에서는 매매가보다 전세가 반등 속도가 빨라 투자금이 더 줄어들 수 있는데 좋은 단지인 경우 그 시간이 짧으니 행동해야 함 

💡지방 투자는 매매가가 급 상승할때 수도권보다 큰 수익률을 얻을 수 있으나(200%) 매도를 어느시점에 하는지가 가장 중요함! (매도를 하지 못하면 내가 산 가격으로 내려올 수 있다)

Q2. 부천시의 특징과 유심히 봐야 할 부분

-. 부천시는 교통과 환경 위주로 봐야할 것 같음. 

분임 당시 주거지역이라 배드타운 느낌을 받았고 인구 비중을 살펴보면 20 ~ 30대같은 젊은 층이 많아 구축단지 중 역에서 인접한 단지들을 봐야할 것 같음. 교통의 경우에도 1호선 라인보다는 확실히 7호선라인이 택지도 균질하게 형성되어있고 상권도 1호선 라인에 비해 좋아 좋은 거주환경인 것이 분명하지만 

1호선 라인쪽이 오래되어 상권이 낡은 대신 유동 인구가 많으니 7호선 라인에 비해 투자금이 적게 들어갈 것 같아 역세권 근처의 구축 단지를 위주로 보려고 한다.

💡7호선 라인에 투자를 할 수 없다면 현실적으로 투자 가능한 단지 위주로 찾아봐야 함. 

투자금 기준으로 과거 종자돈으로 투자했을 시 돈을 벌 수 있었는가를 확인해보고 단지별로 어디가 매매가/전세가가 먼저 더 많이 올랐는지를 보고 전략에 따라 매수할 단지를 선택해야 함 

💡경기 외곽까지 상승세가 왔다는 것은 서울은 이미 오를대로 올랐다는 것으로 규제가 나올 수 있으므로 대응을 빨리 해야한다. 하지만 수도권의 경우 땅의 가치가 있어 우상향함으로 최악의 경우에도 우상향함으로 보유하며 버티기 가능

Q3. 가치성장투자 or 소액투자 어느 방식에 더 관심이 가는지

-. 마음은 항상 가치성장투자지만 현실은 소액투자방법을 해야하는 상황임으로 보유한 종자돈 중에 선택할 수 있는 가장 좋은 물건을 매수하고 상승세에 차익을 남기고 파는 상황에 맞는 투자를 해야할 것 같음 

💡투자는 할 수 있을때 하는 것이 가장 좋다. 처음에 종자돈이 커서 가치성장투자를 한다고해도 1호기 이후에는 소액투자를 해서 2호기를 만들어야하는 상황임으로 어떤 투자 방식이 더 좋은지가 아닌 상황에 맞는 투자를 해야함

💡수도권 : 상승 흐름이 느리게 올 수는 있지만 전세가가 계속 오르니 계속 투자를 할 수 있고, 건물은 20년이 지나면 가치가 없으나 수도권은 수요가 많아 땅의 가치는 점점 올라가므로 하락장이 와도 다시 우상향할 가능성이 높음

💡지방 : 공급이 없다면 상승하여 수익률이 높지만 흐름이 바뀌면 가격이 떨어져 오르지 않을 수 있기에 100%가 오른 시점에 시장 흐름을 보며 매도를 준비해야함 (매도를 전략으로 가지자!)

Q4. 투자를 가로막았던 편견이나 고민

-. 부동산은 돈이 많아야 할 수 있다. 갭투자는 나쁜거다 하는 편견이 있었지만,

월부 4개월차가 되며 그런 편견들이 옅어지고 있다. 이제는 좋은 물건에 잘 투자한다면 근로소득만으로 노후를 준비하는 것보다 돈을 벌 수 있는 곳에 투자하여 좀 더 빠르게 안정적으로 노후 자금을 마련할 수 있을 것 같다. 

하지만 좋은 단지를 고르기 위해서는 좋은 물건을 볼 수 있는 안목이 필요하고 안목에는 객관적인 지표가 존재하지 않으니 이번 한달 강사님의 가르침을 잘 새겨듣고 단지 분석할때 잘 적용하여 임보에 녹이고 싶다.

💡부동산에 투자한다는 것은 월급과 더불어 맞벌이하는 수단이다. 

부동산에 투자하는 것에는 확신이 생기지 않는다. 확신은 내 투자로 인해 수익을 창출했을 때 그제서야 온다. 

그러니 임장을 잘 하고 좋은 단지를 뽑고 저환수원리에 들어오는 단지는 투자해도된다. 그래도 확신이 생기지 않는다면 투자 선배들의 경험을 레버리지해라.