[삶은일기] 실투경 본깨적 #65~67



[투자하자마자 역전세 1억 맞을 뻔 했습니다_아오마메님]

https://cafe.naver.com/wecando7/11516938

본

: 동, 층, 구조, 상태, 세낀 것 모두 만족하는 물건을 찾음. 특히 갱신권을 쓴 세입자가 호가보다 1~2천 높게 살고 있는 상태라 투자금도 절약 -> 계약 당일 세입자가 나갈까봐 살짝 걱정하시는 부사님. 바로 옆에 6개월 뒤 신축이 들어올 상황 -> "계약갱신권을 사용할 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다" -> 세입자에게 신규 계약을 제안하고 동시에 리스크 대비(예적금, 비상금, 퇴직금, 마통한도 확인+역월세 확인)

*아오마메님 복기*

- 전세낀 물건 투자시 갱신권 여부 확인

- 갱신했다면, 중간에 퇴거해도 괜찮은 상황인지 미리 체크(전세가 내리는 시장?/주변 공급?)

깨

*역월세/역전세/깡통전세 용어정리*

-역월세: 전세가가 하락하면서 보증금을 돌려주지 못한 임대인이 계약기간 동안 하락한 시세만큼 보증금을 월세로 환산하여 임차인에게 지급하는 것 (예. 전세가 3.0억에서 2.5억으로 하락하면 0.5억을 월세로 환산하여 임차인에게 지급)





-역전세: 전세 시세가 구 전세보증금보다 낮아져 돌려줘야 하는 상태. 임대인은 돈이 부족하면 전세금반환대출 이용할 수 있다.(최근에 공부했던 실투경 #62 전세금반환대출 확인, LTV의 비율이 정책에 따라 변하니 확인할 것)

-깡통전세: 임대인의 주담대 금액과 전세금의 합이 집값에 육박해 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 상태. 통상 주담대와 전세금을 합한 금액이 매매가의 70%를 넘기면 깡통전세를 우려한다.

적

: 갱신권을 쓴 상태라고 해서 무조건 좋은 게 아니다. 세입자가 언제든 나갈 수 있다는 걸 기억하자

[12% 취득세 내고 수도권에 투자를 했습니다_구리구리황동구리님]

https://cafe.naver.com/wecando7/11516886

본

: 3호기를 하기위해 서울 앞마당을 늘림 -> 후순위 생활권 구축을 하는 것보다 경기도를 봐야 함을 투코에서 깨달음 -> 동료들과 한달 뒤 매물코칭을 받기로 약속함 -> 꼭 투자하겠다는 마음으로 임장을 했고, 제주바다 멘토님💙께 투코 받음 -> 매물을 털러 가기 어려워 제바멘토님의 제안대로 전임으로 물건털기 -> 3호기 계약

깨

: 현장에서 매물을 털지 못할만큼 거주지와 멀다면, 전임을 통해서 모든 부동산 매물을 털면 된다

적

: 모든 과정을 복기해두자. 당시 생각의 흐름까지 쓸 수 있다면 최고

[세입자분이 갑자기 나가시겠다고 합니다_월부이브님]

https://cafe.naver.com/wecando7/11516460

본

: 수도권에 2호기를 매수했고 6월에 전세계약, 26년 하반기에 5%를 올려받을 수 있겠구나 생각했음 -> 세입자의 개인사정으로 이사하겠다고 연락받음(현재 전세가 1~2천 오른 상태) -> 지난 계약 때 세입자가 나갈 수도 있는 상황을 미리 인지하고 있어 이를 연락처에 메모해뒀고, 매달 리스크를 확인했음 -> 매달 임보 결론에 투자 물건의 전세를 트래킹 함 -> 원활한 진행 예정

*월부이브님 복기*

- 매수 당시 단지내, 생활권 내 최저가로 세팅했었기 때문에 방어가 가능했음

- 매수 당시 공실에 수리기간을 주는 조건이며 장기간 보유 예정이라 샷시와 중문(900만원) 시공했었고, 이 때문에 관리가 쉬웠음

- 전세가가 떨어졌을 상황도 있으니 앞으로도 내 물건을 꾸준히 관리해야 함을 깨달음

깨

: 내 물건에 대한 관리가 정말 중요하구나

: 그동안 매달 뽑았던 1등들도 살펴보자

적

: 임보 결론에 모의투자 결과, 현재 가진 자산의 매전 시세를 트래킹 해두자.



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