[화성별똥별] 월부챌린지 69회 진행중 : 5월 12일차 #매수복기10_2년넘게 하지 못한 1호기를 봄이 오기 전 2주만에 했습니다_부린이부른이

[실전투자경험-부린이부른이] 2년 넘게 하지 못한 1호기를 봄이 오기 전 2주만에 했습니다.

안녕하세요. 부린이에서 부른이가 되고 싶은 부린이부른이(부부)입니다.

이번 후기는 2년이 넘는 월부생활 이후 우연히 달성한 저의 1호기 경험담입니다

꾸준히 실패를 거듭하다

(=경험이 쌓인다=자산이된다)

(1)협상초보

작년11월부터 집중적으로 매물을 보기 시작하면서 퇴근하고 대부분의 시간을 매물을 보고

정리하는 일상을 보내고 있던 와중 어느새 다가온 12월 연말

당시 저는 제 투자조건에 들어올 것 같은 A단지의 매물을 발견하게 됐습니다.

A단지의 여러 매물을 보고 난 후 협상하기로 결심한 매물에 대한 상황파악은 된 상태였고

(매도인이 계약기간이 종료된 임차인에게 돈을 돌려주지 못하고 있는 상황으로 꽤 자주 겪었던 상황)

부사님은 매도자, 임차인의 문제로 충분히 협상이 가능할 것 같으니 제가 원하는 가격이 있으면 

확실히 말해달라고 하셨습니다.

당시 서울이 거래가 안되기 시작한지 3-4개월정도 지났고

해당단지로 거래가 계속해서 되고 있지 않은 시장이었기에

저는 약간의 시간을 두고 매수 희망가격을 말씀 드렸습니다.

그렇게 매도인은 고민해보고 답변을 주겠다는 이야기 후에 시간이 흘렀습니다

(직장동료) "크리스마스이브인데 뭐해?

(부부) “저요? 아.. 그냥 뭐 약속이 있어서..”

크리스마스 이브에 뭐하냐는 직장동료의 말에 그냥 약속이 있다는 말로 얼버무린 저

사실 그날도 A단지 근처의 B단지의 매물임장이 예약되어 있었고

A단지의 매도인으로부터 저녁에 답변을 받기로 한 날이었습니다.

저는 퇴근 후 B단지를 방문했고, 저녁에 매도인과 통화하기로 한 A단지의

부사님을 다시 찾아갔습니다. 매수희망가격을 제시하고 며칠의 시간이 지났기에

매도자가 결국 매도하는 구나 라는 생각에 저는 기대감에 부풀어 있었습니다.

(당시에는 크리스마스 이브려서 그랬는지 모르겠지만 정말 협상이 될 것 같다고 생각했습니다)

그렇게 협상이 가능할 것 같다는 희망 아래 부사님이 매도자에게 전화를 걸었고

결정하셨냐는 질문을 하는 부사님.. 핸드폰 너머로 들릴 듯 말듯한 매도자의 목소리

협상이 되나? 숨죽이고 있던 상황.

다소 아쉬운 듯한 부사님의 표정. 그렇게 핸드폰을 내려놓은 부사님.

(부사님) "매도자가 가격을 올린다네요…"

(부부) “네?? 아….”

부사님은 갑자기 매도자가 생각이 바뀌어서 가격을 내리기는 커녕 더올려서

매물을 내놔야될 것 같다고 이야기했는 것 입니다. (심지어 매도자는 임차인과 관계가 아주

좋지 않은 상황이었음에도 될대로 되라는 상황이었습니다)

그렇게 부사님도 될 것 같았는데 정말 아쉽다면서 미안한 기색을 내비치셨고

저는 괜찮다며 늦을 저녁 밥을 먹지 못한 채 집으로 돌아왔습니다.

집으로 돌아가는 그날 저녁, 많은 사람들 손에 들려있던 케이크,

설레는 표정들은 아직도 잊혀지지 않습니다.

(2)경험이 자산이  되다.

그렇게 저는 평일에도, 주말에도

크리스마스 이브에도, 크리스마스에도

12월 31일에도 1월 1일에도 매물을 봤습니다.

그리고 계속해서 마지막 협상이 되지 않는 경험을 축적해나갔습니다.

(어떤 날은 지방 출장 중에 서울로 돌아오는 KTX플랫폼 앞에 20분전부터 서있었는데

부사님과 가격 협상 통화에 집중하다가 바로 옆에서 KTX가 지나간 것도 모르고

뒤늦게 취소수수료를 내고 다른 기차를 탔던 황당한 일도 있었습니다)

그렇게 제가 원하는 조건을 맞추려는 시도 속에 많은 실패를 거듭하면서 

특별한 날 매물을 보는 것은 마나 특별하다고 생각하는 것이지

자본주의 관점에서는 그것이 우울하다거나 힘들다거나 하는 것과는 아무 상관이 없는 일 이라는 것을

배웄습니다. 또 원래 특정 단지 특정 매물에 마음이 꽂히고 놓치는 순간은 자주 있는 일이구나

라는 것을 깨닫게 됩니다.

이후 최종 협상이 되지 않으면서 매수하지 못했던 단지라도 하더라도

봤던 매물을 트래킹 하는 것이 추후 저희 1호기 투자에 많은 도움이 됐습니다.

실패의 반복속에 우연히 만난 1호기 

(FEAT. 투코로 월부를 레버리지 하다)

(1)우연히 코칭 조건에 맞는 매물을 만나다.

이전 투자코칭 후기에도 적었던 것처럼, 저는 게리롱 튜터님의 000 조건의 매물을 찾아보라는 코칭을 받고

본격적으로 물건을 뒤지기 시작했습니다.

봄이 오기 전 만난 게리롱님과의 투코 후기(feat. 투코를 받아야하는 단 2가지 이유)

코칭 이후 저는 약 2주간 기존에 있던 앞마당에서 0000조건에 맞는 단지를 찾아서 조금이라도

제 투자범위 내에 들어올 것 같은 단지들은

모두 전임/매임을 진행했습니다.

하지만 매물임장과 최종협상을 진행하는 과정에서

제가 원하는 조건의 매물들은 제가 투자할 수 있는 범위까지 깎이지 않았습니다.

매도자들이 아직까지 버틸 수 있는 매물이라고 생각하기 때문인지

서울의 거래량이 5개월 정도 주품한 상태임에도 약간의 협상이 가능할 뿐

제 투자조건을 충족하지는 못했습니다.

(이 과정에서 해당 생활권 내 단지거래가 잘 되지 않음에도, 매수자의 능력부족 탓이 아니라 매도자의 상황 및 심리에 따라 유난한 협상이 안되는 지역/단지가 있는 것을 배웠습니다. 모 단지는 특정 평형의 최근 3개월 간 실거래가 1건임에도 정말 협상이 잘 되지 않았습니다.)

그럼에도 이전 꾸준한 실패의 경험이 있었기에 저는 아랑곳하지 않고 평일/주말전임/매임을 계속 해 나가고 있는 와중에 우연히 1호기 매물을 만나게 됩니다.

여느 때와 다름없이 매물 약속을 잡고 있던 중에 A부사님께 연락을 드렸습니다.

A부사님 “ 다른 매물은 다 가능한데 그 매물은 일요일 2시에만 가능해요. 그 때 아니면 다른 날 약속 잡으려야 해요”

부부 “알겠습니다. 제가 이번주는 일정이 있어서 다른 날 가능하면 연락드릴게요”

(음,, 날짜가 안맞네. 일단 다른날에도 매물예약이 되어 있으니 정리가 되면 다시 보자)

그렇게 다른 매물을 보기 위해 전화를 돌리고 있던 중 B부사님과 통화하는데

B부사님 "혹시 00매물 보시겠어요? 가지고 계신 투자금에는 어렵긴 한데,,

지금 매도자 사정이 급해서 조금 조율을 해보면 그래도 가능성이 있지 않을까해서요"

부부 “내일이 일요일 인데 혹시 매물을 볼 수 있을까요? 제가 저녁밖에 시간이 안되거든요”

B부사님 “세입자분이 거주하고 계신데 제가 한번 잘 말씀드려볼게요”

B부사님이 저에게 소개시켜주셨던 물건은 사실 A부사님이 일요일 낮에만 볼 수 있다는 같은 건물이었습니다.

당시 저는 재테크기초반 조장 활동을 하면서 일요일 낮에는 조모임이 있었기에 안되면 다른 날을 맞춰서라도 봐야겠다고 생각했습니다. 그런데 B부사님의 다소 적극적인 태도로 인해 저도 빠르게 물건을 볼 수 있었고

조원들에게 저녁에 매물을 보러간다는 인사와 함께 매물을 보게 됐습니다.

(2)가격 협상을 시도하다

(상태-매물에 결정적인 하자가 있는가 거주자는 협조적인가)

해당 매물은 계약갱신권을 사용한 세입자분이 거주하고 계셨고, 집상태는 일부 곰팡이/타일깨짐 등의 작은 문제가 있었지만 그 외에 큰 하자는 발견되지 않았습니다.

(상황-매도자 우위인가? 매수자 우위인가?)

매도자는 세금문제로 인해 (세입자 만기와 무관)빠르게 매도를 해야하는 상황인데, 24년 여름 조금 불장이었던 서울시장에서 매도 호가를 높게 내놨다가 매도시리를 놓치고 다시 낮은 가격으로 호가를 올려놓은 상태였습니다. 결국 매도자가 원하는 내용은 빠른 잔금

(가격-매도 희망가격과 매수 희망가격을 어떻게 좁힐 것인가?)

매도자가 원하는 가격과 제가 원하는 (투자가능한) 가격이 달랐기에, 

호가에서 2000만원까지 협상이 가능하다는 매도자의 조건은 들어줄 수 없는 상황이었습니다.

그리고 당시에는 세가 약간 낮게 끼어있는 물건이기도 해서 투자금을 더 고려해야 하는 상황이었습니다.

다만 시간이 흐를 수록 상황은 저에게 유리해진다는 것을 아는 상황.

하지만 여기서 떠오른 문제점이 있었습니다. 아너스와의 만남에서 한가해보이 튜터님이 말씀해주신내용.

물건이 날아가는 경우는 2가지 에요.

1. 시장이 좋아지거나(상황이 변하거나)
2. 내가 주저하거나

지난 몇달동안 제가 경험한 물건이 날아가는 대부분의 상황은 2번(결정)에 집중되어 있었습니다.

서울은 대출규제+거래량 감소가 지속되는 시장이었기에(연초에 대출규제가 풀리긴 했으나 상급지 또는 상위 생활권 선호단지 위주의 반응) 1번(시장)은 변하지 않았고 많은 매물이 협상은 됐지만 제 입장에서 모든 것이 완벽한 조건을 맞추려다가 날아간 경험. 즉 시장이 매수자 우위라 하더라도, 결정적으로 최종 투자자는 한 사람 이라는 것을 경험했습니다.

만약 1번(시장)의 상황이 바뀌지 않는다면 2번(결정)을 두고 다른 매수자와 경쟁해야하는 상황이었고, 분명 다른 매수희망자들도 해당 물건의 상황을 알고 있을 것이기에 매물을 본 사람들의 매수희망가격을 파악하는게 중요했습니다. (게다가 2워에는 토허제 해제, 기준 금리 인하가 예고되어 있어 제 의지와 상관없는 1번의 변화가 생기는 것에 대한 조급함이 있었습니다)

그렇게 파악한 가격은 다음과 같았습니다.

하지만 매도자는 매수자1번의 가격에도 매도하지 않겠다고 했었기에 1번 가격 이상을 제시해야 거래가 가능한 물건인가 잠시 고민했지만, 반대로 저는 1번 가격이어도 투자범위에 들어오지 않기에 무리한 투자를 진행할 순 없었습니다. 부사님은 저에게 조금 더 투자금을 마련할 수 없냐고 물어보셨지만, 당시에 저는 다른 지역의 다른 매물들도 보면서 협상을 계속해서 진행하고 있는 중이었기에 더더욱 무리한 투자를 진행할 이유가 없었습니다. 최근 몇개월 동안 다른 단지/매물 에서 제가 줄 수 있는 것을 제시하고,원하는 것을 얻는(원하는 만큼의 결과는 아니었지만) 협상을 해본 경험이 있었기에 다음과 같이 부사님께 말씀드렸습니다.

(부부) "사장님, 저는 00가격 아니면 매수가 불가능해요.

지금 고민하고 있는 지역이 A,B,C이고 제가 보고 있는 매물이 A,B,C인데 제가 여기서 협상이 안되면 다른 매물을 할 수 밖에 없어요. 매수자가 나타났을 때 매도하는게 좋지 않겠냐고 한번만 더 설득부탁드릴게요."

한번 시도해 보겠다는 부사님은 제 앞에서 매도자분께 전화했고 매도자분은 예상대로 1번 가격에도 팔지 않았는데 그보다 낮은 가격에는 팔 수 없다면서 약간의 불편한 기색을 내비치셨습니다.

통화가 끝난 후 그렇게 협상이 안되나 싶었는데, 조건이 맞으면 바로 매수할 것 같은 제 매수의사가 느껴지셨는지

(부사님) “조금만 더 기다려보세요. 매수자 1번이 이전에 매물 보고 다른 매물 산 것같은데, 제가 확인해보고 매도자분 다시 한번 설득해 볼게요. 매도자 분도 세금 날짜가 나가오니깐 예전보다 반응이 조금 달라지신 것 같거든요? 3일만 시간주세요. 그때까지 다른 것 절대 매수하시면 안돼요”

부사님께는 알겠다고 말씀은 드렸지만, 저는 평소와 다름없이 계속해서 전임/매임을 진행했습니다.

그렇게 3일이 다 지나기 전에 온 전화한통

(부사님) "매수자분이 가격에 동의하셨어요! 혹시 다른 물건 사셨어요?

(부부) “아니오. 아직 결정 안한상태에요”

(부사님)"오늘 저녁까지 매수의사 알려주시면 계좌보내드린다고 매도자분 설득했어요.

사장님, 다른 물건도 보고 계시지만 여기도 투자하면 미래가치 있는 물건이라 하고 나면 정말 후회하지  않으실거에요.

원하는 가격에 협상이 되었기에 이제 부사님은 저를 적극적으로 흔들기 시작했습니다.

(자연스러운 현상이라는 생각이 들었지만서도 약간 판단이 흐려지기도 했습니다^^)

여전히 다른 매물들과 비교 중이었기에 저녁에 연락 드리겠다고 답변했습니다.

(복기를 하고 나서 하루 이틀은 여유를 가지고 답변하면 더 좋았을 것 같다는 생각이 듭니다)

(3)최종비교를 하다 

1호기 결정을 앞두고 마지막까지 협상이 진행중이던 다른 매물들을 전화로 확인하고 난 뒤

나온 2개 단지의 2개 물건. 분명히 첫번째 물건이 좋은 조건 임에도 첫 투자에 대한 확신이 서지 않아

망설이고 있던 저는 임보에 있는 각 단지의 선호요소와 매물의 저환수원리를 하나하나 써보면서 두매물을 비교했고, 결국 처음 호가에서 5천만원을 네고한 첫번째 물건으로 최종의사결정을 하게됐습니다.

규제의 공포를 간접적으로 경험하다

그렇게 가계약과 본계약을 진행한 이후 잔금이 진행되기 전 갑자기 여기저기서 들리는 이야기

"규제지역 다시 지정한다는데? 서울시랑 국토부가 합동 발표한다는데 어떻게 되는거야?

규제이역? 토허제? 조정대상지역?

계약이후 잔금 전까지 시장상황이 바뀌지 않을 것이라고 생각했던 저에게

규제는 전혀 예상치 못했던 상황이었습니다.

그렇게 잔금전에 규제가 진행되면 나에게도 문제가 생기는게 아닌가?

막연한 고민을 하던 와중에 일어나지 않을 일에 걱정하기 보단 일어난다면 어떤 대응을 해야 하는지 준비하는 것이 투자자의 자세이기 때문에 저는 규제가 강화됐을 때 시나리오를 짜보기 시작했습니다.

1.토허제 해제지역을 재지정

2.토허제 해제 지역보다 더 넓게 지정(1~2급지)

3.조정대상지역 지정(1~2급지)

4.조정대상지역 지정(서울전체)

저는 상급지가 아닌 지역의 세낀 매물을 매수했기 때문에 4번 시나리오만 직접적인 영향이 있고, 과거에는 조정대상지역 전 거래가 된 물건은 소급해서 조정 전 매수로 인정해주었지만 최악의 상황은 소급적용이 되지 않는 경우였습니다. 그렇게 된다면 저는 0호기가 있었기에 2주택이 되는 1호기에서는 취득세를 8%(수천만원) 내야하는 상황이 발생할 수도 있다는 것을 알게 됐습니다. 그런 상황이 발생한다면 일시적 1가구 2주택을 적용해서 기존 주택을 3년 내에만 처분하면 된다는 것을 알았고(과거 1년→2년→현재 3년) 이에 따라 0호기를 3년 안에 매도하는 것은 당연하게 생각했기에 큰 고민없이 잔금을 치룰 수 있었습니다.

계약부터 잔금까지의 짧은 기간 안에서도 시장이 급변할 수 있다는 것, 때문에 시장이 변하지 않을 것이라 단정하는 것이 얼마나 무서운지 간접적으로 경험할 수 있었습니다.

깨 : 최종 협상에서 실패하는 것은 실패가 아니라 경험이다. 이런 과정을 통해 투자의 실력을 기를 수 있으며 투자는 원래 어려운거고 그 과정이 힘든 것임을 인지하고 과정속에서 무너지지 말자. 나는 할 수 있고 결국 해낼 수 있음을 믿자!

깨 : 내가 사고 싶은 물건을 사려는 다른 매수자가 있나? 그들이 부른 가격은 얼마인가? 확인해야한다. 제일 낮은 가격으로 도전도 해보고, 매도자가 2주택자 세금 등으로 걸렸으면 좀 기다려보기도 하면서 상황을 이용할 줄 알아아한다

깨 : 한 단지만 보면 협상이 안되면 절망이다. 여러 단지들을 리스트업하고 네고를 동시에 진행하고 그 중 가장 조건이 맞는 것(저,환,수,원,리!!!!!)으로 진행한다. 조급하지 않게 하는 것은 내가 가진 단지리스트!! 매물까지 딥하게 들어가야 한다

깨 : 시장 상황은 갑자기 바뀐다. 내가 앞으로 당면할 수 있는 일에 대해 대응하여 시나리오를 짜라!

챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶‍♀️🚶‍♂️