서투기 24,25기 조장튜터링 후기 [서울투자기조반 25기 분당을 친구3아 3백억 부자 가즈아조 아뚜야]

안녕하세요. 함께 지속성장을 꿈꾸는 행복한 아파트 투자자 아뚜야입니다.

오늘은 서투기 24, 25기 조장튜터링이 있었습니다. 줴러미 튜터님께서 진행해 주셨는데요. 늦은 시간까지 조장님들의 질문을 꼼꼼하게 들어주시고 답변해주셨습니다. 너무 감사합니다.

후기를 반드시 남기고 조원들과 공유하면 좋을 것 같다고 요청(?)하셔서 급하게 정리해 보았습니다.

*****

Q. 5.5억 정도로 2/3급지 알아보고 있다. 그런데 가격이 올라서 투자금이 커졌다. 어떤 판단을 해야할지/ 무엇을 해야할지

-> 전고점을 넘어서 그 이상으로 상승하는 단지들이 있다. 1/2급지 좋은 곳. 상급지 내에서도 아직 전고점까지 못 오른 곳도 있다. 그리고 급지를 내려오면 –15% 되는 단지들도 있다. 좋은 것 하려니 투자금이 너무 커지는데. 전고점으로부터 벗어나서, 전고점을 뚫은 단지들은 정말 좋은 단지이기 때문에 투자해도 됨. 그렇지만 주의하실 것은 이것을 투자한 후에 어떤 일이 벌어질지를 반드시 알고 들어가셔야 함. 떨어질 수 있다. 그럼에도 돈이 많고 기다릴 수 있다. 그러면 투자도 가능하다.

→ 전고점 이하나 전고점 내에 들어온 단지들은 비싸지 않다. 그런데 싸지도 않은 단지. 그럼에도 전고점 아래로 샀기 때문에 장기보유하면 이기는 게임, 

→ 결론. 투자금이 어느 정도인지에 따라 달라질 것 같다. 5억 가지고 아직 전고 못 오른 단지 살 필요는 없는 것 같다. 따라서 자신의 투자금으로 할 수 있는 것 중에 가장 좋은 것을 하시면 될 것 같다. 

-> 앞으로 무엇을 해야할까.  투자금이 5.5억 정도 있으시다고 하면, 2/3급지 내에서 이 투자금으로 할 수 있는 단지를 찾아내셔야 할 것 같다. 매매가 11-12억 정도. 이런 단지들을 리스트업 정도 한 후에 5개 정도 뽑고 내 조건에 맞는 물건들을 골라볼 것 같다. 3개월 내에 투자한다고 생각하신 것은 잘 하신 것 같고. 앞마당을 3개 정도 더 늘리시면서 투자물건을 고르시면 좋을 것 같다. 4급지 대장도 가능. 급지보다는 단지 가치를 보고 판단하시길. 

Q. 4-6억 정도의 투자금으로 동작구를 보고 있는데, 3급지 후순위단지를 볼지 4급지 선호단지를 볼지

-> 전고점 대비 하락률을 보지 마시고, 동작구 내에서 할 수 있는 가장 좋은 물건을 찾아보시고. 4급지 선호생활권도 같이 비교해보시길. 급지로만 판단하려고 하지 마시고, 좋은 단지를 찾아보시길. 칼로 자르듯이 분명하게 급지가 나누어진 것이 아니어서, 차라리 단지 하나하나를 비교하시는 것이 유리할 것. 인접한 지역의 상위생활권과 반드시 비교해 보시길. 

→ 수도권의 모든 아파트를 볼 때 가지는 기준이 있는데. 네 가지 정도. 위치/단지/환경/학군. 가장 중요한 것은 위치하고 단지. 상대적으로 환경과 학군은 후순위. 위치는 물리적 위치(강남, 한강)와 교통(업무지구 접근성, 강남) 그리고 역세권/ 단지는 연식과 단지가 가지는 조건(대단지, 관리상태, 브랜드)

→ 이 기준들을 중심으로 각 단지를 비교해보시는데, 각 기준을 수치화해서 그래프로 비교해 보시길.

Q. 강의에서 알려준 단지 투자하려고 하심

-> 강의를 할 때 예시로 들기 적정한 단지들이 있다. 그렇기 때문에 강의에서 제시되는 단지들은 투자와는 상관이 없다. 따라서 흔들리지 마시길. 그리고 자신의 확신이 없이 투자를 하면 지킬 수가 없다. 투자를 했는데, 내 단지만 오르지 않으면 2-4년 안에 파시기도 한다. 확신이 없으면. 따라서 투자하실 때 오래 같이 가려면 스스로 확신이 확고해야 한다. 부동산은 거래비용이 많이 드는 투자방식이기 때문에 사고 파는 것을 많이 안 하는 것이 유리하다. 그런데 확신 없이 사게 되면 이 부대비용을 많이 쓰게 된다.

Q. 다음달 열중반은 임보/임장이 없는데, 앞마당을 만들고 싶다. 열중반과 같이 하자미 앞마당 만들기가 어려워질 것 같아. 자실을 해야할까 고민 중

-> 강의 only로 들으면서 자실을 하다보면 흐지부지될 수 있다. 제가 그런 경험이 많아서. 자실 하려고 하다가 망한 경험. 그래서 그 뒤로는 2년 정도는 계속 강의를 들으면서 앞마당을 늘림. 당장 투자할 것이 아니라면 열중반 들으면서 마인드를 세우시는 것도 좋다. 그런데 올해 말까지 자산재배치하고 거주분리도 하고 투자를 하시겠다고 하면, 열중 조모임하면서 정해놓은 단지들을 중심으로 매물하면서 투코나 매코를 받아보면 좋을 것 같다. 열중반과 앞마당을 동시에 해보실 것을 추천. 다만 본인의 상태에 따라 결정하시길.

Q. 앞마당 관리가 어렵다. 앞마당 뽑기도 어려운데, 현재 임장지에서도 뽑아야 하는데, 시간이 없다. 

-> 저는 20개 넘어가면서부터는 평소에 매일 시세트레킹을 30분에서 1시간 정도 꾸준히 함. 그러면서 앞마당에서 싼 물건을 미리 뽑아 놓음. 그래서 그달 임장지 임보에 붙여서 생각. 그리고 월말에 가서는 잎장지 top3를 뽑고, 앞마당에서 뽑아놓은 싼 물건을 붙여봤다. 이것도 좀 힘들다 그려면 지역에 따라 그 지역에 해당하는 앞마당만 비교. 예를 들어 수도권 임장을 하면 앞마당 중에서 수도권에서만 top3 뽑기.

-> 그런데 하루 30분이면 몇 개 못 보지 않나요? 시간이나 단지수를 정해두고 그것을 늘 지키시도록 노력해보시길. 

Q. 단지임장의 팁

-> 단지 임장은 3-4명 정도만. 단지체크리스트 활용. 단지에서 다음 단지로 이동할 때 단지 주변을 많이 보는 편. 그렇다고 꼭 정문과 후문을 반드시 거쳐야 하는 것은 아님. 

-> 단임루트도 조원 각각이 다 한 번씩 그려보는 것이 좋다. 

-> 단임하면서 30-40개 단지를 보면 기억이 안 남. 그래서 생활권에서 다른 생활권으로 넘어가실 때, 혹은 잠깐 쉬실 때, 생활권별로 상중하로 나누는 것이 좋다. 그래야 기억이 남음. 10개 정도 보고, 혹은 생활권 넘어가면서 단지 정리하시길. 

-> 매물임장하실 때 혼자하시길 추천드림. 혼자 가야 확실히 성장하심. 세네 번만 하면 극복이 된다. 

Q. 선도지구/리모델링 이슈가 있는 단지 투자대상 가능한가?

-> 당연히 투자 가능하다. 그러나 이런 단지 투자하면 분담금 내야하고, 전세입자 나갈 때 전세금 내줘야 한다. 이게 다 감당가능하다면 투자하실 수 있다. 단지임장은 가능. 혹시라고 투자가 가능한 상황이 될 수도 있으니. 그리고 이 정도여야 선도지구/리모델링 이슈가 나오는 구나 알 수 있다.

Q. 비산/호계동 신축/준신축 단지들을 어떻게 접근할지?

-> 외곽에 있으니 좀 어려워지지 않을까? 전세금은 오르겠지만. 그런데 저는 이런 단지도 가지고 가실 수 있다고 생각합니다. 다음 상승장까지 보유하실 정도로 가치가 있다고 생각. 그리고 중간에 올랐을 때, 그리고 상급지 갈아타기할 기회가 된다면 매도 가능. 그런데 중요한 것은 이 지역 신축을 팔고 상급지를 가려면 종잣돈이 많이 필요할 것. 왜? 상급지 단지를 더 올랐을 테니까. 

Q. 지금 시장 상황은 프로세스를 투자금 중심으로 바꾸어야 하는 건가?

-> 좋은 단지부터 봐라. 이건 그대로인데, 투자금이 먼저인지, 저평가가 먼저인지 헷갈릴 수 있다. 그런데 여기서 포인트는 우선순위의 문제. 만약에 내가 투자금으로 단지를 뽑았을 때, 그 단지들의 저평가가 판단이 된다면 투자금 먼저 보셔도 되는데, 그게 어려우시면 저평가를 먼저 판단해보시길.

-> 그런데 투자금이 없는 상황이라면 저평가 판단을 하는 연습을 해보는 것이 더 좋을 것 같다.

Q. 충분한 수익이 어느 정도인지

→ 매도금액을 먼저 생각해보시길. 수익을 따져봐서. 전고를 넘을까? 아님 얼마나 올라갈까? 지방은 100-150% 정도로 매도금액을 설정할 것 같다. 3.5억 매매가에 3억 전세가 물건을 5천 정도로 투자를 했다면 매매가가 4억 정도 되면 100% 그때 매도를 고려. 그리고 매도를 했을 때 얻는 돈을 가지고 1등뽑기를 해보시길. 2년 안에 파시면 양도세 때문에 수익이 거의 없다. 

→ 매도 기준은 싸게 샀다면 가격이 올랐을 때 판다. 또 목표수익률이 나오면 판다. 내가 보유할 수 없을 때 판다. 지방의 경우는 2년 지난 후에의 상황에서 매도 고민을 해보시면 좋을 것. 그런데 수도권의 경우는 그냥 계속 가져가셔도 되는 거라. 매도시점에서 수익률을 생각해보시면 좋을 것 같다. 투자금 회수한 후 금액으로 할 수 있는 투자물건을 생각해보시고 좋으면 고고.

Q. 종잣돈이 떨어졌을 때 어떤 마인드로 지속할지

 → 실력을 더 쌓으려고 노력했던 거 같다. 그리고 반드시 강의를 같이 들으면서. 자실을 하다가 망할 수 있어서. 부동산 투자라는 것이 자주 할 수 있다면 좋겠지만 그렇게 하기가 쉽지 않은 투자. 조장을 하면서 도움을 드릴 수 있는 방향으로 공부를 많이 하면서 실력을 늘리려고 노력했던 것 같다. 저는 임장다니는 것을 좋아해서 임장을 즐겁게 다녔던 것 같다. 맛집을 찾는 것도 한 즐거움. 

*****

적용점

1. 수도권 단지를 비교할 때는 위치/단지/환경/학군 순으로. 그런데 이 네 가지 중에서 위치와 단지가 중요.

 → 위치는 물리적 위치(강남, 한강)와 교통(업무지구 접근성, 강남) 그리고 역세권

 → 단지는 연식과 단지가 가지는 조건(대단지, 관리상태, 브랜드)

BM: 단지 비교할 때 특히 위치와 단지를 중심으로 수치화해서 그래프로 비교하기.

2. 앞마당이 많아질수록 관리가 어려운데, 매일 30분에서 1시간 정도 꾸준히 정리할 것.

 → 미리미리 앞마당에서 물건을 뽑아 두고, 그 달 임보에 같이 넣어서 비교.

 → 이것도 힘들다고 하면 그 달 임장지가 수도권인지 지방인지에 따라 수도권별로, 지방별로만 비교.

BM: 매일 오전 1시간 정도 앞마당 정리를 꾸준히 하면서 미리 물건을 뽑아두고, 그 달 임보에 적용하기.

3. 충분한 수익이란 매도 시점에서 정해지는 것. 목표매도가 혹은 목표수익률을 정할 것. 

 → 매도 기준은 싸게 샀다면 가격이 올랐을 때, 목표수익률이 나왔을 때. 내가 보유할 수 없을 때.

BM: 매수할 때목표매도가 혹은 목표수익률을 정하고, 그에 맞춰 매도하기.

4. 종잣돈이 떨어졌을 때 마인드.

 → 투자하기 어려운 시점이 되면 실력을 쌓는다는 생각으로 지속할 것.

 → 조장역할을 하면서 도움을 주는 방식으로 실력을 늘릴 것. 

BM: 실력이 중요. 무엇을 하든 내 실력이 나아지는 방향으로 가기.

*****

귀한 튜터링해주신 줴러미 튜터님. 감사합니다!!!